Fin de l'interdiction pour les acheteurs étrangers : plus que 74 jours
Je prépare mon achat4 scénarios fiscaux propriétaire non-résident
L'interdiction fédérale qui empêche les non-Canadiens d'acheter une propriété résidentielle au Canada doit prendre fin le 1er janvier 2027, et aucune prolongation n'est annoncée à ce jour. Les acheteurs étrangers qui attendaient cette date reviennent sur le marché.
J'accompagne régulièrement des acheteurs étrangers, et les situations sont variées : un investisseur, un nouvel arrivant, un parent dont l'enfant étudie à Montréal, un Français expatrié. À l'étranger ou déjà ici avec un permis de travail ou d'études, vous suivez la même démarche : la loi, la banque et le notaire vous traitent comme un acheteur étranger. Pour les acheteurs, mon service est gratuit, et c'est expliqué ici. Si vous voulez savoir pourquoi passer par un courtier quand on achète, je l'explique dans un article à part.
- 1er janvier 2027fin prévue de l'interdiction d'achat
- 45 à 90 joursentre la promesse acceptée et la signature chez le notaire
- 3 moistraçabilité de vos fonds à prouver, au minimum
- 25 %retenue sur les loyers d'un propriétaire non-résident
La réouverture du 1er janvier 2027
La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens est en vigueur depuis le 1er janvier 2023 et prolongée jusqu'au 1er janvier 2027 (ministère des Finances du Canada, 4 février 2024). Aucune prolongation supplémentaire n'est annoncée à ce jour. Si l'interdiction prend fin, un acheteur étranger sans permis de travail ni lien avec le Canada pourra de nouveau acheter un condo ou une maison dans le Grand Montréal.
Au début de 2027, beaucoup d'acheteurs étrangers qui patientaient reviendront en même temps. Cette concurrence pèsera vite sur le marché, et on peut s'attendre à ce qu'elle pousse les prix. Prendre de l'avance a donc un intérêt concret : préparez votre dossier dès l'automne 2026, visitez, et déposez même une promesse d'achat conditionnelle à la fin de l'interdiction. Vous réservez ainsi une propriété avant les autres, avant que les prix ne bougent.
Vous n'avez peut-être pas à attendre janvier 2027. Avec un permis de travail valide, une exception prévue par le règlement d'application de la loi vous autorise souvent à acheter dès maintenant, et on le vérifie ensemble dès le premier appel. Je détaille les cas où l'on peut acheter malgré l'interdiction en vigueur dans mon article sur l'interdiction d'achat, disponible ici.
Acheteur étranger et non-résident fiscal
Pour acheter, ce qui compte, c'est votre statut d'immigration. Un acheteur étranger est une personne sans citoyenneté canadienne ni résidence permanente. Son lieu de résidence, à l'étranger ou ici avec un permis, ne change rien à ce statut. Un citoyen canadien installé à l'étranger peut acheter, et un titulaire de permis de travail le peut souvent par une exception.
Le non-résident fiscal est un autre statut. L'Agence du revenu du Canada le détermine selon un ensemble de critères, votre logement, votre conjoint, vos personnes à charge et l'ensemble de vos liens avec le pays, encadrés par une pratique et une jurisprudence. Dans une situation compliquée, c'est à un fiscaliste ou à un avocat spécialisé de trancher. Ce statut n'a aucun effet sur votre droit d'acheter. Il pèse par contre sur votre capacité à vous faire financer : un non-résident obtient un prêt d'une banque canadienne beaucoup plus difficilement. Il compte aussi une fois que vous êtes propriétaire, pour les retenues d'impôt quand vous louez ou quand vous revendez. Une société, une fiducie ou une succession peut aussi être non-résidente. En cas de doute, l'Agence du revenu du Canada publie le formulaire NR73 de détermination du statut de résidence.
Achat et immigration
Acheter une propriété au Canada ne donne aucun droit d'immigration : ni visa, ni permis de travail, ni résidence permanente, ni citoyenneté. Vous restez soumis aux mêmes règles d'entrée et de séjour que n'importe quel visiteur. Le seul avantage côté séjour, c'est qu'une fois sur place, vous n'avez plus à payer l'hôtel. Pour un vrai projet d'immigration, c'est un avocat ou un consultant réglementé qu'il faut consulter. Si vous venez vous installer, ma liste pour s'installer à Montréal vous évite les oublis à l'arrivée, et si vous louez d'abord un logement le temps de chercher, lisez comment louer à Montréal depuis l'étranger.
La préparation du projet
Depuis l'étranger, vous préparez votre achat plusieurs mois à l'avance, en commençant par le financement et le transfert des fonds. Mon guide sur la préparation d'un achat reprend chaque étape en détail.
Le financement
Pour un acheteur étranger, c'est le financement qui demande le plus de préparation. Avec un permis de travail et des revenus au Canada, des banques canadiennes prêtent. Sans revenus ni biens au Canada, un prêt d'une banque canadienne devient très difficile à obtenir, et beaucoup d'acheteurs paient comptant ou financent dans leur pays. Je vous oriente dès le départ vers un courtier hypothécaire habitué à ces dossiers, qui confirmera ce qui est possible dans votre cas. Si vous venez d'un pays où le taux est fixé pour toute la durée du prêt, lisez aussi pourquoi au Québec la banque ne s'engage pas pour 25 ans. Pour un plex acheté pour le louer, mon guide du financement pour les investisseurs explique comment les prêteurs regardent les revenus de location.
Le compte bancaire et les fonds
Un compte bancaire canadien n'est pas obligatoire pour acheter. Il simplifie les versements d'un prêt et le paiement des taxes, et certaines banques permettent de l'ouvrir avant votre arrivée. Pour un achat comptant, le notaire peut recevoir vos fonds par virement international dans son compte en fiducie. Transférer l'acompte et la mise de fonds plusieurs mois à l'avance n'est pas obligatoire, mais c'est parfois plus prudent. Vous devrez prouver la traçabilité de vos fonds sur au moins trois mois ; selon l'origine de l'argent et les pays où il a été détenu, les transférer tôt au Canada rend cette preuve plus simple. Un virement international prend aussi parfois plus de temps que prévu.
Les documents
Passeport valide, preuves de revenus, avis d'imposition récents, relevés bancaires sur l'origine de la mise de fonds. Votre courtier hypothécaire vous donne la liste exacte selon le prêteur. Réunissez-la avant les visites.
Le secteur et le type de propriété
Les prix, le cadre de vie et la revente ne sont pas les mêmes à Montréal, à Laval, sur la Rive-Nord ou dans les Laurentides. On ne cherche pas de la même façon un condo au centre-ville, un plex loué en partie ou une maison familiale. C'est la première conversation que j'ai avec un acheteur étranger, avant de regarder des annonces.
Pour le choix entre un condo et une maison, je compare leurs coûts réels, et pour un plex, sachez que sous la brique, la structure est en bois. Du condo au triplex, vous restez dans la propriété résidentielle ; à partir de quatre logements, d'autres règles s'appliquent. Avant de vous attacher à une adresse, vérifiez aussi qu'elle n'est pas en zone inondable.
Le déroulement de l'achat
Le parcours est le même que pour tout acheteur au Québec, et je le détaille dans mon guide pour les acheteurs.
Vous préparez d'abord le financement, puis on cherche et on visite. Quand une propriété vous convient, on rédige la promesse d'achat sur les formulaires de l'OACIQ, avec les conditions qui vous protègent : financement, inspection, examen des documents. Je recommande fortement une inspection par un inspecteur en bâtiment, qui vous protège aussi contre les vices cachés. Si le vendeur vend sans garantie légale, l'inspection compte encore plus. Pour un condo, on examine aussi les procès-verbaux, le fonds de prévoyance et le carnet d'entretien, et on vérifie les cotisations spéciales à venir. Vous signez ensuite la vente chez un notaire, qui vérifie les titres, le certificat de localisation et prépare l'acte. Entre la promesse acceptée et la signature, comptez en général de 45 à 90 jours.
L'achat à distance
Acheter à distance n'est pas la façon la plus simple, et ce n'est pas celle que je recommande en premier. Vous pouvez tout de même faire une partie des démarches depuis l'étranger, sans être sur place. Depuis la COVID, les choses se sont assouplies : la signature électronique et même la vérification d'identité à distance sont devenues courantes. Je visite les propriétés pour vous en vidéo et en direct, vous suivez l'inspection à distance, et si vous êtes absent chez le notaire, votre mandataire signe l'acte par procuration.
Ce qui me rend vraiment inconfortable, c'est d'acheter un bien sans l'avoir visité en personne. Une propriété, c'est plus que des chiffres : un actif tangible, qu'on touche et qu'on sent, et un quartier qu'on écoute et qu'on vit. Quand vous ne pouvez pas venir du tout, je recommande toujours qu'au moins une personne de confiance de votre entourage visite à votre place. Avancer dans une transaction pour une propriété que ni vous ni un proche de confiance n'a vue, c'est une très grosse responsabilité.
Les coûts de l'achat
Les frais d'acquisition
Le Québec n'impose pas de taxe aux acheteurs étrangers à l'achat, contrairement à la Colombie-Britannique et à l'Ontario. Vous payez les mêmes frais qu'un résident : droits de mutation (la taxe de bienvenue), frais de notaire, inspection, ajustements de taxes municipales et scolaires. La taxe de bienvenue est une facture salée, mais elle reste nettement plus légère que les droits et prélèvements qu'un notaire perçoit ailleurs, par exemple sur un achat en France.
Les frais propres à l'acheteur étranger
S'ajoutent les frais de change et de virement international, et une assurance habitation parfois plus chère, certains assureurs refusant les acheteurs étrangers. Si vous comptez louer ou revendre, prévoyez aussi les honoraires d'un fiscaliste.
Les obligations fiscales du propriétaire
Une fois propriétaire et non-résident fiscal, vous avez des obligations fiscales. Si vous louez, le locataire ou votre mandataire canadien retient 25 % des loyers et les verse à l'Agence du revenu du Canada (retenue de la partie XIII). Si vous revendez, le notaire retient une part du prix de vente en attendant vos certificats de conformité, celui de l'Agence du revenu du Canada (article 116) et celui de Revenu Québec. La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés est abolie depuis l'année civile 2025 (projet de loi C-15, sanctionné le 26 mars 2026), et les déclarations de 2022 à 2024 restent dues. Je détaille ces obligations dans mon guide pour les propriétaires non-résidents qui vendent ou louent et dans les quatre scénarios fiscaux d'un propriétaire non-résident à Montréal, et vous les préparez avec un fiscaliste. Si vous pensez louer en courte durée, lisez d'abord ce qu'un propriétaire peut faire avec Airbnb à Montréal.
4 scénarios fiscaux propriétaire non-résident
Le rôle du courtier
Quand vous achetez de loin, il vous faut un chef de projet sur place, quelqu'un de confiance, imputable du succès de votre achat. Je cherche et je visite les propriétés pour vous, je négocie dans votre intérêt, et je coordonne le courtier hypothécaire, l'inspecteur et le notaire pour tenir les délais. Je connais aussi les attentes des acheteurs étrangers, en particulier des Français, et les particularités des propriétés d'ici : je vous signale ce qui vous plaira et ce qui peut vous surprendre quand on arrive d'un autre pays. Comprendre les attentes d'un acheteur compte dans toute transaction, et davantage encore quand il vient de l'étranger. C'est le vendeur qui paie mes honoraires, jamais vous ; je l'explique dans mon article sur la commission du courtier. Je détaille ce travail sur ma page d'accompagnement des acheteurs étrangers, et vous pouvez lire ce qu'en disent mes clients.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Les informations sont à jour en octobre 2026. L'état de la loi fédérale doit être vérifié au moment de l'achat.
Questions fréquentes
Comment acheter une propriété au Québec à distance depuis l'étranger ?
Le parcours est celui de tout acheteur québécois, mené à distance. Après la préparation du financement et des fonds, je cherche et je visite les propriétés pour vous en vidéo. Vous signez la promesse d'achat par voie électronique sur les formulaires de l'OACIQ, vous suivez l'inspection à distance, et vous signez chez le notaire par procuration si vous êtes absent. Comptez quelques mois de préparation, puis de 45 à 90 jours entre la promesse acceptée et la signature.
Peut-on faire une offre d'achat avant la fin de l'interdiction ?
C'est une piste intéressante. Une promesse d'achat conditionnelle à la fin de l'interdiction permet de réserver une propriété avant la réouverture, avant que la concurrence des acheteurs étrangers ne fasse monter les prix. Vous validez la formulation de la condition avec le notaire.
Faut-il venir au Québec pour acheter une propriété ?
Non, vous pouvez acheter entièrement à distance. Je recommande malgré tout une visite sur place avant d'acheter, au moins pour les propriétés finalistes : une vidéo ne rend pas tout ce qu'on perçoit sur place. Beaucoup d'acheteurs font un seul voyage, au moment de choisir.
Comment visiter une propriété au Québec à distance ?
Je visite la propriété pour vous en vidéo et en direct, et je vous montre ce que les photos ne rendent pas : le bruit, l'état réel, le voisinage. Vous posez vos questions pendant la visite. Pour les propriétés retenues, une visite sur place reste préférable.
Comment faire une offre d'achat au Québec depuis l'étranger ?
Vous faites votre offre sur la promesse d'achat, le formulaire obligatoire de l'OACIQ. On la rédige ensemble, avec les conditions qui vous protègent : financement, inspection, examen des documents. La signature électronique est acceptée, et vous n'avez pas besoin d'être au Québec pour signer.
Peut-on signer l'achat chez le notaire sans être au Québec ?
Oui. Au Québec, vous signez la vente chez un notaire. Si vous êtes à l'étranger, le notaire vous indique les options, le plus souvent une procuration donnée à une personne de confiance qui signe l'acte à votre place.
Combien de temps faut-il pour acheter une propriété au Québec depuis l'étranger ?
Prévoyez quelques mois pour préparer le financement et le transfert des fonds, puis de 45 à 90 jours entre la promesse d'achat acceptée et la signature chez le notaire. Un dossier de non-résident demande parfois quelques jours de plus côté financement.
Quand faut-il commencer à préparer un achat pour le 1er janvier 2027 ?
Dès l'automne 2026. Le financement, l'ouverture d'un compte et le transfert des fonds prennent plusieurs mois. Avec un permis de travail valide, une exception vous autorise souvent à acheter sans attendre cette date.
Quelle mise de fonds faut-il pour acheter depuis l'étranger ?
Avec un permis de travail valide pour 183 jours ou plus et des revenus au Canada, le financement résidentiel standard est accessible avec 5 à 20 % de mise de fonds selon le profil. Depuis l'étranger sans revenus canadiens, c'est plus complexe. Les banques exigent généralement au moins 35 % de mise de fonds et la présence physique pour la signature du prêt. Les fonds doivent être dans un compte bancaire canadien au moins 30 jours avant la signature chez le notaire et être traçables sur 3 mois avec des relevés détaillés.
Quelles banques accordent des prêts hypothécaires aux acheteurs étrangers au Québec ?
Toutes les grandes banques canadiennes et Desjardins proposent du financement aux non-résidents et aux titulaires de permis de travail, avec des programmes spécifiques selon le profil. Les conditions varient beaucoup d'une institution à l'autre : mise de fonds exigée, présence physique requise, acceptation de revenus étrangers, délais d'analyse, exigences de traçabilité des fonds. Plutôt que de démarcher les banques une par une depuis l'étranger, il est recommandé de passer par un courtier hypothécaire expérimenté dans le financement pour non-résidents. Cette étape se fait avant les recherches de propriété, pas en parallèle.
Faut-il ouvrir un compte bancaire canadien pour acheter ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Les institutions financières exigent une présence physique pour l'ouverture du compte et la signature du prêt hypothécaire. Si des fonds proviennent de l'étranger, ils doivent être dans un compte canadien au moins 30 jours avant la signature chez le notaire et traçables pendant au moins trois mois avec des relevés de compte détaillés.
Acheter une propriété au Canada donne-t-il accès à la résidence permanente ?
Non. L'achat d'une propriété au Canada ne modifie pas le statut d'immigration. Il ne donne pas le droit de travailler, ni de rester plus longtemps que ce que le visa permet. L'immobilier et l'immigration sont deux processus entièrement distincts. Par ailleurs, il existe des programmes d'immigrants investisseurs au Canada (Golden Visas), traités par des spécialistes en immigration.
Sources : Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens et son règlement (Justice Canada) ; ministère des Finances du Canada (prolongation du 4 février 2024) ; projet de loi C-15, Loi no 1 d'exécution du budget de 2025 (abolition de la taxe sur les logements sous-utilisés, sanction royale le 26 mars 2026) ; Agence du revenu du Canada (retenue de la partie XIII, article 116, formulaire NR73) ; Revenu Québec ; OACIQ.
Mise à jour : octobre 2026.
Si vous visez un achat en 2027, parlons-en dès maintenant.