​​

​​​​

​

Résidentiel versus commercial : deux logiques différentes

En résidentiel (1 à 4 logements), le financement repose principalement sur la capacité personnelle de remboursement de l'acheteur : revenus d'emploi, ratio d'endettement, cote de crédit. La banque regarde d'abord qui vous êtes. La mise de fonds minimale est de 5 % (avec assurance hypothécaire) et le processus est relativement standardisé.

​

À partir de 5 logements, on entre en général dans le monde du financement commercial. La logique change. La banque regarde d'abord ce que l'immeuble génère comme revenus. C'est la performance financière du bâtiment qui détermine sa valeur économique, et c'est cette valeur qui dicte le montant que la banque acceptera de prêter. Les finances personnelles de l'investisseur restent dans l'équation (notamment pour la cautiondans le cas d'un investisseur, qui n'a pas encore une structure corporative assez solide financièrement pour éviter toute caution personnelle), mais elles ne sont plus le critère principal.

C'est cette distinction qui explique pourquoi deux investisseurs avec le même profil financier peuvent obtenir des conditions très différentes sur deux immeubles différents. Et c'est pour ça que je dis toujours à mes clients : en commercial, on n'achète pas un immeuble parce qu'on a les moyens. On l'achète parce que l'immeuble a les moyens de se payer lui-même.

​

Tout ce qui suit dans ce guide concerne exclusivement le financement d'immeubles de 5 logements et plus.

Les trois types de financement pour un immeuble de 5 logements et plus

Pour financer un immeuble à revenus de 5 logements et plus au Québec, il existe trois grandes avenues. Chacune a ses propres règles en matière de mise de fonds, d'amortissement et de conditions.

1. Le prêt conventionnel (non assuré)

C'est le financement bancaire classique pour un immeuble commercial, sans assurance hypothécaire. La banque prête directement et assume le risque.

Le ratio prêt-valeur se situe généralement autour de 75 %, ce qui signifie une mise de fonds de 25 % au moins, et souvent plus. Selon le profil de risque de l'immeuble et les politiques de l'institution, ce ratio peut varier. En pratique, il faut prévoir une mise de fonds de 20 % à 30 %, voir plus.

La période d'amortissement est généralement limitée à 25 ans (exceptionnellement 30 ans). Les taux sont plus élevés que dans les deux autres types de financement décrits ci-dessous, parce que la banque n'a pas d'assurance pour couvrir son risque.

Autre point à ne pas négliger : en conventionnel, la banque exige habituellement que l'investisseur cautionne le prêt par sa valeur nette, souvent à hauteur de 50 % à 100 % du montant emprunté. Concrètement, même si vous avez la mise de fonds, la banque peut refuser le prêt si votre patrimoine net n'est pas suffisant pour couvrir.

Ce type de prêt est courant pour les investisseurs expérimentés qui veulent un processus rapide et flexible, sans les exigences documentaires de la SCHL. 

2. Le prêt assuré par la SCHL (programme Immeubles collectifs standard)

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) offre un programme d'assurance spécifiquement conçu pour les immeubles de 5 logements et plus (à ne pas confondre avec l'assurance SCHL résidentielle qui couvre les 1 à 4 logements avec moins de 20 % de mise de fonds).

Avec ce programme commercial, le ratio prêt-valeur peut monter jusqu'à 85 %, ce qui réduit la mise de fonds minimale à 15 %. La période d'amortissement peut aller de 30 à 50 ans (50 ans pour les constructions neuves depuis juin 2024, 30 à 40 ans pour les immeubles existants selon leur âge), et les taux d'intérêt sont généralement inférieurs d'environ 1 % par rapport au conventionnel. La raison : la banque prête avec une assurance qui couvre son risque, donc elle accepte un meilleur taux.

En contrepartie, il faut payer une prime d'assurance (de 2,60 % à 6,00 % du montant emprunté selon le ratio prêt-valeur et l'atteinte ou non du rendement brut requis) et des droits de souscription (150 $ par logement). Le processus est aussi plus long et plus exigeant en documentation. En pratique, une promesse d'achat en financement SCHL multilogement doit prévoir un minimum de 120 jours de condition de financement, 150 jours en période estivale, et jusqu'à 180 jours en août. La SCHL elle-même répond en moins de trois semaines. Le délai vient des banques : environ trois semaines pour préparer le dossier, trois semaines pour la réponse SCHL, puis 30 à 40 jours d'approbation interne bancaire. Si un rapport d'ingénieur en efficacité énergétique est requis, il faut ajouter un mois supplémentaire pour sa production.

Ce programme est souvent le choix le plus courant pour un premier achat d'immeuble à revenus, parce qu'il réduit la mise de fonds et offre de meilleures conditions de remboursement.

3. Le programme APH Select (SCHL)

C'est un autre programme de la SCHL pour les immeubles de 5 logements et plus, le plus avantageux mais aussi le plus restrictif.

Il peut permettre une mise de fonds aussi basse que 5 % du prix d'achat dans certains cas, avec des amortissements pouvant aller jusqu'à 50 ans et des réductions de primes significatives par rapport au programme standard. Le niveau de financement obtenu dépend d'un système de points : 50 points donnent accès à un RPV de 85 % sur 40 ans, 70 points à un RPV de 95 % sur 45 ans, et 100 points à un RPV de 95 % sur 50 ans.

En théorie, le RPV de 95 % peut ramener la mise de fonds à 5 % du prix d'achat. En pratique, ce scénario est quasi inexistant pour un immeuble existant. Ce 95 % s'applique à la valeur économique de l'immeuble, pas à son prix d'achat. Dans le marché montréalais actuel, les immeubles se vendent systématiquement et significativement au-dessus de leur valeur économique. L'écart entre les deux vient s'ajouter à la mise de fonds, ce qui ramène la mise de fonds réelle à 20 % ou 25 % du prix d'achat dans la grande majorité des cas. Le 5 % de mise de fonds APH Select se matérialise surtout dans les projets de construction neuve, où les coûts de construction constituent la base du calcul et se rapprochent davantage de la valeur économique.

Pour y être admissible, l'immeuble doit accumuler un minimum de 50 points selon un système de pointage basé sur trois critères : l'abordabilité des loyers, l'efficacité énergétique et l'accessibilité. Ce programme cible des projets à forte vocation sociale ou environnementale. Il ne convient pas à tous les investisseurs ni à tous les immeubles, mais quand il s'applique, les conditions sont nettement meilleures. Ce programme est souvent utilisé par les développeurs immobiliers pour de la construction neuve.

Le programme APH Select comporte cependant des contraintes importantes que tout investisseur doit évaluer avant d'y entrer. Si l'investisseur choisit l'abordabilité comme critère d'accès au programme, les logements sélectionnés ne peuvent pas être augmentés plus vite que la grille annuelle du Tribunal administratif du logement pendant 10 ans, même si le locataire quitte, même si l'immeuble est refinancé. Cet engagement est surveillé annuellement par la banque. Sur un horizon de 10 ans, cet encadrement des revenus a un impact direct sur la valeur de revente : un immeuble financé en APH Select avec 80 % de logements en abordabilité peut valoir jusqu'à 370 000 $ de moins à la revente qu'un immeuble comparable financé en SCHL conventionnel sur 40 ans, précisément parce que ses revenus ont progressé moins vite (exemple calculé sur la base d'un immeuble de 12 logements). L'amortissement sur 50 ans réduit le cashflow mensuel, mais le capital remboursé en 10 ans est très faible, ce qui limite aussi la capacité de refinancement future. Ce programme convient à un investisseur qui entre dans l'immobilier avec peu de capital et un horizon long. Il ne convient pas à celui qui veut optimiser la valeur de son actif à moyen terme.​

​

​

​

​

​

​

​

​

​​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​​​

Comment la banque calcule le montant qu'elle prêtera

En financement commercial (5 logements et plus), la banque ne se contente pas de regarder le ratio d'endettement personnel de l'investisseur comme elle le ferait en résidentiel. Elle utilise deux outils propres au financement commercial pour déterminer le prêt maximal.

Le ratio prêt-valeur (RPV)

C'est le premier outil. Le ratio prêt-valeur exprime le pourcentage de la valeur d'un immeuble que la banque accepte de financer. Un RPV de 75 % signifie que la banque prête 75 % de la valeur retenue, et que l'investisseur doit couvrir les 25 % restants avec sa mise de fonds. Plus le RPV est élevé, plus la mise de fonds est basse.

Ce ratio s'applique non pas au prix d'achat, mais à la plus basse des trois valeurs suivantes : le prix d'achat, la valeur marchande établie par un évaluateur agréé, et la valeur économique calculée à partir des revenus nets de l'immeuble. C'est cette « moindre valeur » qui sert de base au calcul du prêt.

Pour illustrer : si un immeuble est vendu 800 000 $ mais que sa valeur économique est de 720 000 $, la banque calculera son prêt sur 720 000 $, pas sur 800 000 $. L'investisseur devra combler la différence avec sa mise de fonds. C'est un point que beaucoup de premiers investisseurs ne comprennent pas, et c'est souvent là que les projets se compliquent.

Le coefficient de couverture de la dette (CCD)

C'est le second outil. Ce ratio mesure la capacité de l'immeuble à couvrir ses obligations financières. La formule : revenu net d'exploitation de l'immeuble divisé par le service annuel de la dette (le total des paiements hypothécaires sur un an).

Les exigences de CCD varient selon le type de financement choisi. En prêt conventionnel, les banques exigent généralement un CCD minimal de 1,25. En prêt SCHL standard, le CCD exigé est de 1,30 à l'achat. En APH Select, il descend à 1,10.

Concrètement, un CCD de 1,25 signifie que les revenus nets de l'immeuble doivent être au moins 25 % supérieurs au total des paiements hypothécaires annuels. L'immeuble doit « respirer » financièrement, pas seulement couvrir la dette.

C'est souvent le CCD, et non le ratio prêt-valeur, qui limite le montant du prêt. Si l'immeuble ne génère pas assez de revenus nets par rapport à la dette, la banque réduira le prêt même si le RPV le permettrait. Résultat : la mise de fonds augmente.

La valeur nette de l'investisseur

En financement SCHL (standard et APH Select), la banque vérifie aussi la situation personnelle de l'investisseur. Celui-ci doit justifier une valeur nette au moins égale à 25 % du montant du prêt demandé, avec un minimum absolu de 100 000 $. Cette valeur nette inclut l'équité sur les propriétés détenues, les placements, les REER et les autres actifs nets de dettes.

Pour un immeuble existant, ce critère est distinct de la mise de fonds. Un investisseur peut avoir les liquidités nécessaires pour acheter sans atteindre ce seuil de valeur nette globale. Pour un prêt d'un million de dollars, il faut 250 000 $ de valeur nette. Pour un prêt de 3 millions, 750 000 $.

Pour la construction neuve, la question se pose différemment : les liquidités requises pendant les travaux atteignent environ 30 % du projet total (retenues bancaires, mise de fonds, contingences). Ce niveau de liquidités couvre mécaniquement l'exigence de valeur nette.

C'est l'une des raisons pour lesquelles avoir la mise de fonds ne suffit pas à qualifier un acheteur en commercial. L'immeuble s'autofinance, certes. Mais la banque s'assure aussi que la personne derrière le prêt a une assise financière réelle.

Pourquoi la mise de fonds réelle dépasse presque toujours le minimum

Sur papier, la mise de fonds minimale en SCHL est de 15 %. En conventionnel, 25 %. En pratique, c'est presque toujours plus.

Pourquoi ? Parce que les revenus et les dépenses de l'immeuble sont normalisés par la banque. Ça signifie que la banque ne prend pas les chiffres déclarés tels quels. Elle recalcule les dépenses selon ses propres normes, indépendamment de ce que le propriétaire actuel déclare. Pour un immeuble usagé à Montréal, les normes couramment utilisées sont : environ 610 $ par année par appartement pour l'entretien (couvrant les grosses dépenses comme le toit, les fenêtres, la structure), entre 170 $ et 300 $ par porte pour la conciergerie, et environ 5 % des revenus bruts pour la gestion. À cela s'ajoute un taux de vacance normalisé de 3 % appliqué aux revenus bruts. Ces chiffres sont appliqués même si le propriétaire actuel gère lui-même l'immeuble et ne déclare aucun frais de gestion.

Un autre facteur qui fait diverger les calculs de l'investisseur de ceux de la banque : l'ajustement des taxes municipales. Quand le prix d'achat dépasse la valeur municipale de l'immeuble, la banque recalcule les taxes à la hausse en appliquant 75 % du prix d'achat comme base de calcul, puis en faisant une règle de trois. Concrètement, si un immeuble affiché à 1 500 000 $ a une valeur municipale d'un million, les taxes municipales réelles dans le calcul de la banque seront plus élevées que celles qui figurent sur le compte de taxes actuel. Cet écart réduit le revenu net normalisé, et donc le montant du prêt.

Si les loyers actuels sont en dessous du marché ou si les dépenses déclarées sont anormalement basses (ce qui gonfle artificiellement le revenu net), la banque recalcule tout.

Le résultat : la valeur économique calculée par la banque est souvent inférieure au prix demandé par le vendeur. L'écart entre les deux doit être absorbé par l'investisseur dans sa mise de fonds.

C'est pour cette raison que la moyenne des mises de fonds sur des immeubles multilogements au Québec se situe autour de 35 % à 40 % selon les sources consultées, alors qu'elle était plutôt autour de 20 % avant la hausse des taux d'intérêt. L'écart entre les prix demandés et les valeurs économiques s'est creusé, et c'est l'investisseur qui absorbe cette différence.

Exemple concret

Prenons un immeuble de 12 logements affiché à 1 200 000 $. Après analyse des revenus et des dépenses, la valeur économique établie par la banque est de 1 050 000 $. Il y a donc un écart de 150 000 $ entre le prix demandé et la valeur sur laquelle la banque accepte de calculer son prêt.

En prêt conventionnel avec un ratio prêt-valeur de 75 % : la banque prêtera au maximum 787 500 $ (75 % de 1 050 000 $). L'investisseur devra fournir 412 500 $ de mise de fonds, soit 34 % du prix d'achat.

En prêt SCHL standard avec un RPV de 85 % : le prêt maximal serait de 892 500 $ (85 % de 1 050 000 $). La mise de fonds serait de 307 500 $, soit environ 26 % du prix d'achat (avant prime d'assurance).

Dans les deux cas, la mise de fonds réelle est bien supérieure aux minimums théoriques de 25 % ou 15 %. La raison est toujours la même : le calcul est basé sur la valeur économique de l'immeuble, pas sur le prix demandé par le vendeur. C'est la réalité qu'on rencontre presque à chaque fois.

Mon rôle dans un projet d'acquisition commerciale

Je commence à travailler bien avant le dépôt d'une offre. Je m'assure avec vous que le projet tient la route financièrement : on analyse les revenus et les dépenses déclarés, on estime la valeur économique probable, je coordonne avec le courtier hypothécaire spécialisé en commercial et je vérifie la documentation de l'immeuble. Si vous ne connaissez pas de courtier hypothécaire commercial, je peux vous en référer plusieurs

C'est un travail de préparation qui évite les mauvaises surprises. Un investisseur qui comprend la mécanique du financement avant de visiter des immeubles ne perd pas de temps sur des projets qui ne tiennent pas la route.

Si vous envisagez l'achat d'un immeuble à revenus et que vous avez des questions sur le financement ou le processus d'achat, n'hésitez pas à me contacter.

 

​

 

Questions fréquentes

Q1 : Quelle est la mise de fonds minimale pour un immeuble de 5 logements et plus ?

R : En théorie, 15 % avec un prêt assuré par la SCHL (programme standard), 25 % en prêt conventionnel et aussi peu que 5 % avec le programme APH Select. En pratique, la mise de fonds réelle est presque toujours plus élevée en raison de l'écart entre le prix d'achat et la valeur économique de l'immeuble. 

Q2 : Quelle est la différence entre la valeur marchande et la valeur économique ?

R : La valeur marchande est établie par un évaluateur agréé en comparant l'immeuble à des ventes similaires dans le secteur. La valeur économique est calculée à partir des revenus nets de l'immeuble. En financement commercial (5 logements et plus), la banque utilise la plus basse des deux pour déterminer le prêt maximal. C'est cette règle de la « moindre valeur » qui explique que la mise de fonds réelle dépasse souvent le minimum.

Q3 : Est-ce que mes revenus personnels comptent en financement commercial ?

R : Oui, mais pas de la même façon qu'en résidentiel. En résidentiel, vos revenus personnels sont le critère principal. En commercial (5 logements et plus), la banque évalue d'abord la performance financière de l'immeuble. Vos finances personnelles interviennent de deux façons. D'abord pour la caution exigée par l'institution (en conventionnel, souvent 50 % à 100 % du montant emprunté). Ensuite, en financement SCHL, la banque exige que l'investisseur justifie une valeur nette personnelle d'au moins 25 % du montant du prêt demandé, avec un minimum de 100 000 $. Un investisseur peut avoir la mise de fonds sans avoir cette valeur nette : c'est un critère de qualification distinct.

Q4 : Qu'est-ce que le coefficient de couverture de la dette (CCD) ?

R : C'est le ratio entre le revenu net d'exploitation de l'immeuble et le total des paiements hypothécaires annuels. Un CCD de 1,25 signifie que les revenus nets couvrent 125 % des paiements. Les banques exigent un CCD minimal qui varie selon le type de financement (de 1,10 à 1,30 selon les programmes). Si le CCD est trop bas, la banque réduit le prêt, ce qui augmente la mise de fonds.

Q5 : Vaut-il mieux un prêt conventionnel ou un prêt SCHL pour un immeuble à revenus ?

R : Ça dépend du projet. Le SCHL permet une mise de fonds plus basse (15 % au lieu de 25 %), un amortissement plus long (jusqu'à 40 ans au lieu de 25) et des taux plus bas. Mais il exige une prime d'assurance et un processus plus long. Le conventionnel est plus rapide et plus flexible, mais plus coûteux en capital initial. C'est le courtier hypothécaire spécialisé en commercial qui pourra analyser les deux scénarios pour votre situation.

Q6 : Ai-je besoin d'un courtier immobilier pour acheter un immeuble de 5 logements et plus ?

R : Ce n'est pas obligatoire, mais je le recommande fortement. Un immeuble à revenus implique une analyse financière, une vérification documentaire et une coordination avec plusieurs intervenants (courtier hypothécaire, évaluateur, inspecteur, notaire) qui dépassent largement le cadre d'un achat résidentiel. C'est exactement mon rôle de chef de projet.

 

Sources :

SCHL, programme Immeubles locatifs et APH Select (cmhc-schl.gc.ca) | Les Affaires, « Quelle mise de fonds minimale pour acquérir un immeuble locatif ? », juin 2024 | Performance Hypothécaire (performancehypothecaire.ca) | XpertSource (xpertsource.com) | Manuel de Finance immobilière, Chambre de l'immobilier du Québec (CIQ), édition 2024, chapitre 3