Louer à Montréal depuis l'étranger : trouver un vrai logement, sans tomber dans une arnaque

Au Québec, un propriétaire n'a pas le droit d'exiger un dépôt de garantie. Seul le premier mois de loyer peut être exigé, à la signature du bail, et pas avant.

Sauf que la réalité est plus subtile, et cette subtilité peut vous coûter cher ou vous faire gagner le logement. Un propriétaire ne peut pas l'exiger. Vous, vous pouvez l'offrir. Et personne ne vous explique jamais la différence.

Je suis Christophe Furet, courtier immobilier à RE/MAX Crystal, Français installé à Montréal depuis 25 ans. J'accompagne régulièrement des personnes qui cherchent leur logement à distance, avant même d'avoir posé le pied au Québec. Voici les options qui s'offrent à vous, avec leurs pièges.

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Le dépôt de garantie : ce que dit vraiment la loi

C'est la question qui revient le plus souvent, et la réponse est plus nuancée qu'un simple « c'est interdit ».

Un propriétaire ne peut jamais l'exiger

L'article 1904 du Code civil du Québec est sans ambiguïté : le propriétaire ne peut réclamer aucune somme d'argent autre que le loyer, ni exiger de chèques postdatés. Il peut demander le premier mois de loyer d'avance, et rien de plus.

Les tribunaux sont allés plus loin : présenter le dépôt comme une option parmi d'autres au candidat locataire est également illégal, puisque la signature du bail reste conditionnelle à cette garantie (Cour du Québec, 2023). Un dépôt « pour le chien » ou « parce que vous arrivez de l'étranger » réclamé par le propriétaire reste un dépôt, donc reste illégal.

Mais vous pouvez l'offrir vous-même

Voici ce que presque personne ne sait. La protection du Code civil vous appartient, et vous pouvez y renoncer. Un locataire peut proposer librement et volontairement un dépôt au moment de signer, pour ses propres raisons : obtenir la priorité sur un logement convoité, ou compenser une absence d'historique de crédit au Québec. L'OACIQ nomme précisément ces deux motifs.

C'est exactement la situation de quelqu'un qui arrive de France : aucun dossier de crédit ici, aucun employeur local, aucune référence d'ici. Le dépôt volontaire est un des leviers dont vous disposez.

La ligne est fine, et elle est claire : le dépôt n'est valide que s'il vient de vous. S'il a été suggéré, demandé ou exigé par le propriétaire, il est illégal, et en cas de litige c'est au Tribunal administratif du logement de déterminer si vous l'avez offert librement ou si vous y avez été contraint par le propriétaire.

Et il doit vous revenir

Même volontaire, même parfaitement légal, ce dépôt vous revient à la fin du bail si le loyer a été payé. Le propriétaire ne peut pas le garder de son propre chef pour se compenser d'un dommage : il doit s'adresser au Tribunal administratif du logement et obtenir un jugement.

Le vrai signal d'arnaque

Ce n'est donc pas le dépôt en soi. Un propriétaire qui en réclame un est éventuellement un vrai propriétaire, dans l'illégalité, mais un vrai propriétaire.

Le vrai signal, c'est l'argent réclamé avant la signature du bail, par quelqu'un que vous n'avez jamais rencontré et dont vous ne pouvez pas vérifier qu'il est bien propriétaire du logement. Réservation, frais de dossier, « pour bloquer l'appartement avant votre arrivée » : rien de tout ça n'existe. Et une fois le virement parti à l'étranger, il n'y a plus grand-chose à faire.

Mon conseil : offrez un mois de loyer d'avance, pas un dépôt

Si vous tenez vraiment à offrir quelque chose pour emporter le logement, n'offrez pas un dépôt. Offrez de payer un mois de loyer d'avance, qui viendra couvrir votre dernier mois dans les lieux.

Le montant est le même et le geste rassure autant le propriétaire, mais votre argent change de nature. Un dépôt est une somme retenue en garantie : il faudra la réclamer à la fin, et si le propriétaire estime avoir subi un dommage, c'est vous qui devrez aller devant le Tribunal administratif du logement pour la récupérer. Un loyer payé d'avance, lui, est déjà du loyer. Le jour où vous quittez, vous ne payez tout simplement pas votre dernier mois. Il n'y a rien à récupérer, donc rien à réclamer.

La même règle s'applique : ça doit venir de vous. Un propriétaire n'a pas plus le droit d'exiger un loyer payé d'avance au-delà du premier mois qu'il n'a le droit d'exiger un dépôt.

Sources : article 1904 du Code civil du Québec ; OACIQ, « La légalité du dépôt de garantie dans le cadre d'une location résidentielle », mise à jour du 6 mai 2024 ; 9198-0110 Québec inc. c. Simindokht, 2023 QCCQ 6792.

Les groupes Facebook et les plateformes : utiles, mais prudence

Le premier réflexe est naturel : chercher soi-même sur Internet. C'est un bon réflexe, à condition de savoir où vous mettez les pieds.

Marketplace et les groupes Facebook de location à Montréal regorgent d'annonces directes de propriétaires et d'intermédiaires, généralement peu ou pas réglementés. C'est une porte d'entrée si vous cherchez une colocation, une location courte durée (quelques semaines ou mois, souvent meublée) ou une reprise de bail (un locataire quitte avant terme et cherche un repreneur).

En contrepartie, ces annonces ne sont ni encadrées ni vérifiées, et les escrocs existent. Ne soyez pas naïf quand une offre semble trop belle pour être vraie. Avant de transmettre des documents personnels ou d'envoyer le moindre argent, faites toutes les vérifications. Si vous êtes victime d'une fraude, les recours seront compliqués, voire impossibles, surtout depuis l'étranger. À utiliser, donc, mais avec les yeux ouverts.

D'autres options du même genre avec les sites de petites annonces : kijiji, les PAC, etc.

Centris et le réseau encadré

L'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) opère la plateforme Centris, qui diffuse aussi les locations. Les annonces y sont encadrées par la Loi sur le courtage immobilier, dont l'application est surveillée par l'OACIQ.

Des individus peu scrupuleux existent dans tous les métiers, mais vous êtes ici dans un cadre nettement plus sûr. Sur le site de l'OACIQ, vous pouvez en quelques clics vérifier si la personne qui vous parle est vraiment un courtier immobilier agréé. Tout usage de ce titre sans un permis de l'OACIQ est un infraction pénale.

Surtout, en cas de problème, vous disposez de recours réels, notamment le service d'assistance au public de l'OACIQ.

Centris convient particulièrement aux baux standards d'un an, renouvelables, régis par le Tribunal administratif du logement.

Vous y trouvez des propriétaires qui paient un courtier professionnel pour mettre leur logement en marché, ce qui suppose une démarche plus professionnelle et se reflète souvent dans l'état et l'entretien du logement. En revanche, ce n'est probablement pas là que vous dénicherez l'aubaine du siècle. Ce sera le prix du marché. Mais entre vous et moi, l'aubaine du siècle n'existe pas. Méfiez-vous toujours de celui qui vous la promet !

Se faire représenter par un courtier : gratuit pour vous

Si vous cherchez sur Centris, je peux vous représenter pour négocier avec le courtier du propriétaire.

Voici pourquoi.

1. Ça ne vous coûte rien. Au Québec, c'est le courtier du propriétaire qui partage sa rétribution avec le courtier du locataire.

2. Je vois ce que vous ne voyez pas. Je dispose d'outils qui me permettent de repérer plus vite les logements qui correspondent vraiment à vos critères.

3. Je connais le terrain. Les quartiers, les transports, les écoles, et je vous réfère aux bons professionnels : conseiller financier, avocat en immigration, banque, assurance.

4. Vous rétablissez l'équilibre. Les intérêts du propriétaire sont défendus par un professionnel. Sans votre propre courtier, vous négociez en position d'infériorité technique. Iriez-vous en cour face à un avocat sans être représenté ?

5. Votre dossier sort du lot. Quand plusieurs candidats visent le même logement, un dossier préparé et présenté par un courtier rassure le propriétaire.

6. C'est décisif depuis l'étranger. Un propriétaire est naturellement méfiant devant un candidat sans historique au Québec : pas d'antécédent de crédit, pas d'emploi local, pas de références d'ici. Je sais construire et défendre ce type de dossier.

Vous préparez votre arrivée ?

Chercher depuis l'étranger, c'est faisable, et c'est même ce que font la plupart de mes clients arrivés d'Europe. Ce qui fait la différence, c'est d'avoir quelqu'un sur place qui vérifie, visite et défend votre dossier.

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Pour aller plus loin

Une fois le logement trouvé et les clés en main, tout commence.

• S'installer à Montréal : la checklist du nouvel arrivant : les services à ouvrir, les photos à prendre dès le premier jour, la vignette de stationnement. Avec un guide PDF gratuit.

• Louer dans le Grand Montréal : le guide complet : le bail, les règles, les quartiers, ce qui vous attend.

• Bois ou béton : pourquoi ça change tout côté bruit : la question qu'on ne se pose jamais avant de signer, et qu'on regrette après.

• Salaire brut, salaire net : ce qu'il vous restera vraiment : indispensable avant de fixer votre budget loyer.

• Reconduction ou résiliation de bail : comment ça marche : au Québec, le bail se reconduit tout seul. À savoir avant de signer.

Questions fréquentes

Un propriétaire peut-il exiger un dépôt de garantie au Québec ?

Non. L'article 1904 du Code civil du Québec interdit au propriétaire de réclamer toute somme d'argent autre que le loyer, à titre de dépôt ou autrement, ainsi que les chèques postdatés. Il peut exiger le premier mois de loyer d'avance, et rien de plus. Les tribunaux ont même jugé illégal le fait de présenter le dépôt comme une option parmi d'autres, puisque la signature du bail reste alors conditionnelle à cette garantie. Un dépôt réclamé pour un animal ou parce que le candidat arrive de l'étranger reste un dépôt, donc reste illégal.

Un locataire peut-il offrir volontairement un dépôt de garantie ?

Oui. La protection du Code civil appartient au locataire, qui peut y renoncer pour ses propres raisons : obtenir la priorité sur un logement convoité, ou compenser une absence d'historique de crédit au Québec. Le dépôt n'est valide que s'il vient du locataire, librement, au moment de signer, et qu'il n'a été ni suggéré, ni demandé, ni exigé par le propriétaire. En cas de litige, c'est au Tribunal administratif du logement de déterminer s'il a été offert librement ou sous contrainte des circonstances. Même volontaire, ce dépôt doit être remis au locataire à la fin du bail si le loyer a été payé : le propriétaire ne peut pas se l'approprier pour compenser un dommage sans obtenir un jugement du Tribunal administratif du logement.

Peut-on louer un logement à Montréal depuis l'étranger ?

Oui, c'est courant. Le principal obstacle est la méfiance du propriétaire face à un candidat sans historique au Québec (crédit, emploi, références locales). Un dossier bien préparé, et un courtier qui vous représente sur place, changent beaucoup les choses. Il y a aussi la méfiance légitime du locataire face à un propriétaire virtuel. D'où l'importance de passer par un tiers de confiance : un courtier immobilier agréé.

Comment repérer une arnaque à la location depuis l'étranger ?

Le signal le plus fiable est l'argent réclamé avant la signature du bail, par quelqu'un que vous n'avez jamais rencontré et dont vous ne pouvez pas vérifier qu'il est propriétaire du logement. Les frais de réservation, les frais de dossier ou les sommes demandées pour bloquer un logement avant votre arrivée n'existent pas au Québec. Un dépôt de garantie réclamé par un propriétaire est illégal, mais ce n'est pas en soi la preuve d'une fraude : c'est éventuellement un vrai propriétaire dans l'illégalité.

Les groupes Facebook sont-ils fiables pour trouver une location à Montréal ?

Ils sont utiles pour la colocation, la location courte durée ou la reprise de bail, mais ils ne sont ni encadrés ni vérifiés. Les fraudes existent et les recours sont très difficiles depuis l'étranger. Vérifiez tout avant de transmettre des documents ou de l'argent. Plus utile une fois sur place que depuis l'étranger.

Combien coûte un courtier immobilier pour louer un logement ?

Dans mon cas, je ne vous coûte rien : c'est le courtier du propriétaire qui partage sa rétribution avec moi. Vous bénéficiez donc d'un professionnel qui défend vos intérêts sans frais.

Quelle est la différence entre Centris et les groupes Facebook ?

Centris diffuse des annonces encadrées par la Loi sur le courtage immobilier, sous la surveillance de l'OACIQ, avec des recours réels en cas de problème. Les groupes Facebook ne sont pas réglementés : quand c'est trop beau pour être vrai, ce n'est certainement pas vrai !

Qui règle les litiges entre locataire et propriétaire au Québec ?

Le Tribunal administratif du logement (TAL) encadre les baux résidentiels standards et tranche les litiges entre locataires et propriétaires.