Propriétaire à Montréal, résident à l'étranger : ce que ça implique concrètement

En 25 ans à Montréal, j'ai vu le Canada fermer brutalement ses portes à l'immigration deux ou trois fois. À chaque fois, quelques mois ou quelques années plus tard, le même gouvernement, ou le suivant, fait marche arrière. Les besoins économiques finissent toujours par rattraper les postures politiques. L'idéologie finit toujours par se heurter à la réalité.

2025 n'échappe pas à la règle. Les décisions fédérales sur l'immigration ont eu des conséquences directes et dramatiques sur beaucoup de gens qui se retrouvent maintenant dans une situation qu'ils n'avaient pas anticipée : une vie qui s'organise ailleurs, et des questions fiscales qui surgissent au mauvais moment. Dans tout cela, l'immobilier devient une partie du problème.

C'est provisoire. Les gouvernements changent, les zigzags politiques continuent, et Montréal reste ce qu'elle est. Mais en attendant, voici ce qu'il faut savoir. Car malheureusement, tout le monde ne peut pas juste rentrer la tête dans les épaules, le temps que la tempête.

Avertissement : je suis courtier immobilier, pas fiscaliste. Cet article est un article de vulgarisation. Il ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Chaque situation est particulière, validez la vôtre avec un fiscaliste spécialisé en non-résidents avant de prendre une décision.

Vous habitez à l'étranger et vous louez votre appartement à Montréal

Par défaut, 25 % du loyer brut mensuel doit être retenu et remis à l'Agence du revenu du Canada avant le 15 du mois suivant. Ce n'est pas 25 % de votre bénéfice : c'est bien 25 % de ce que le locataire vous verse, avant toute déduction. Sur un loyer de 2 200 $ par mois, c'est 550 $ prélevés à la source chaque mois, avant même de payer l'hypothèque ou les charges.

Il existe un mécanisme pour passer à 25 % du revenu net, après charges et intérêts hypothécaires : le formulaire NR6, approuvé par l'ARC, avec un agent résident au Canada qui assume la responsabilité des versements. Cet agent peut être un gestionnaire immobilier, un comptable, un ami de confiance qui habite au Canada. C'est lui qui perçoit le loyer, retient le pourcentage prévu et le verse à l'ARC.

En contrepartie, une déclaration sous l'article 216 de la Loi de l'impôt sur le revenu doit être produite au plus tard le 30 juin de l'année suivante. Si elle ne l'est pas, la retenue à 25 % du brut s'applique rétroactivement sur toute l'année, même si le NR6 avait été approuvé. L'impact financier peut être considérable.

Vous habitez à l'étranger et vous vendez votre appartement à Montréal

C'est là que les choses peuvent bloquer concrètement, et où la préparation en amont fait toute la différence.

Sans certificat de conformité obtenu avant la clôture chez le notaire, le notaire de l'acheteur est tenu de retenir 37,875 % du prix de vente brut pour garantir le paiement de l'impôt du vendeur non-résident : 25 % au fédéral, 12,875 % au provincial (source : Chambre des notaires du Québec). Ce n'est pas un impôt définitif : c'est une garantie bloquée dans un compte en fidéicommis.

Sur un condo vendu 480 000 $ avec une hypothèque résiduelle importante, cette retenue peut rendre la transaction mathématiquement impossible à conclure. Le notaire ne peut pas rembourser l'hypothèque et retenir 37,875 % du prix de vente si les deux montants dépassent ensemble le produit disponible. Ce scénario arrive plus souvent qu'on ne le croit, en particulier quand la mise de fonds était faible et que la propriété a peu pris de valeur. Et surtout quand la vente n'était pas planifiée et qu'elle a lieu beaucoup trop tôt après l'achat.

Les certificats de conformité (formulaires T2062 auprès de l'ARC et TP-1097 auprès de Revenu Québec) ramènent la retenue sur le gain en capital réel plutôt que sur le prix brut. Si vous avez acheté et vendez au même prix, le gain estimé est nul ou quasi nul, et la retenue devient minime. Mais les délais de traitement à l'ARC sont souvent de six à dix semaines (et bien sûr, sans aucune garantie que ça sera vraiment respecté). Il faut donc les anticiper dès le début de la mise en marché, pas au moment de la signature. Et ceci doit également être pris en compte par le courtier immobilier, lors d'une promesse d'achat.

À noter : avant de délivrer le certificat, l'ARC vérifie que toutes vos obligations fiscales pendant la période de détention ont été respectées, compris les retenues sur loyers si le bien a été loué. Un dossier fiscal en ordre depuis le début accélère considérablement le processus.

Pour une analyse détaillée de ces trois options : vendre avant de quitter le Canada, vendre après comme non-résident, ou garder et louer, avec les chiffres d'un cas réel, consultez mon guide gratuit : Propriétaire non-résident au Québec : vendre ou louer à votre départ ?

Vous êtes au Canada avec un visa temporaire et vous louez votre logement

Le statut fiscal change tout. Un travailleur étranger ou un étudiant qui établit des liens de résidence importants au Canada, domicile, présence continue, conjoint sur place, est considéré résident fiscal par l'ARC, même sans résidence permanente. Ses revenus de location entrent dans sa déclaration de revenus annuelle normale, au barème progressif. Pas de retenue mensuelle à gérer, pas de formulaire NR6.

La complexité apparaît si le bien a été loué pendant une période antérieure où vous n'étiez pas encore résident fiscal. Les deux régimes coexistent alors sur une même propriété selon les périodes, et les obligations de chaque période s'appliquent séparément.

Vous êtes au Canada avec un visa temporaire et vous vendez votre logement

En tant que résident fiscal au moment de la vente, vous pouvez bénéficier de l'exemption pour résidence principale, qui exonère le gain en capital sur un bien que vous avez habité chaque année de votre propriété.

Un point introduit en octobre 2016, souvent méconnu : si vous n'étiez pas résident fiscal du Canada au moment de l'acquisition du bien, la règle dite du « 1+ » ne s'applique pas pour l'année d'achat. Concrètement, l'exemption ne couvre pas cette année-là. Cela peut créer un gain en capital partiellement imposable sur une vente que le propriétaire pensait entièrement exonérée.

La vente d'une résidence principale doit être déclarée à l'ARC même si le gain est totalement exonéré, ce n'était pas obligatoire avant 2016. L'omettre expose à une pénalité de 100 $ par mois de retard.

Ce qui structure tout ça : les conventions fiscales

Ces quatre situations ne sont pas des exceptions isolées. Elles s'inscrivent dans le réseau de 93 conventions fiscales bilatérales que le Canada a construites avec des pays dont la quasi-totalité suivent le modèle de l'OCDE (source : CFFP, Université de Sherbrooke, septembre 2025).

Le principe commun à toutes ces conventions : les revenus tirés d'un bien immobilier sont imposables dans le pays où le bien est situé. La convention intervient ensuite dans le pays de résidence du propriétaire pour éviter la double imposition, le plus souvent par un crédit d'impôt. Ces conventions couvrent la France, la Belgique, la Suisse, l'Algérie, le Maroc, la Tunisie, le Sénégal, les Émirats arabes unis, et la grande majorité des pays dont sont issus les propriétaires que je rencontre.

Les conventions ne suppriment pas les obligations canadiennes. Retenues, formulaires et certificats de conformité s'appliquent dans tous les cas. La convention organise ce qui se passe ensuite, dans le pays de résidence du propriétaire.

Là où il n'existe pas de convention, le Canada impose quand même. L'absence de traité ne protège pas : elle risque la double imposition, sans mécanisme garanti pour que le pays d'origine en tienne compte.

Pour le cas français en particulier, la convention Canada-France de 1975, l'entente Québec-France de 1987, et ce que ça implique concrètement au moment de la déclaration en France. Mon guide détaillé analyse une situation réelle avec les trois options et les chiffres : Propriétaire non-résident au Québec : vendre ou louer à votre départ ?

Mon rôle dans ces situations

Dans toutes ces configurations, j'identifie les bons intervenants avant que la situation devienne un point de blocage : fiscaliste spécialisé en non-résidents, notaire attentif aux obligations de retenue, coordination entre les deux dès le début de la réflexion, et non pas à trois jours de la signature. Pour cela, je m'assure que les promesses d'achat conviendront les clauses nécessaires pour protéger l'acheteur et le vendeur.

Si vous êtes dans l'une de ces situations, ça me fera plaisir d'en discuter.

Sources :

• Agence du revenu du Canada (NR6, article 116, article 216, résidence principale)

• Chambre des notaires du Québec (retenue 37,875 %)

• RCGT (fiscalité vente non-résident)

• CFFP / Université de Sherbrooke (conventions fiscales, règle 1+)

• Ministère des Finances Canada (liste conventions en vigueur, mars 2026)

• Gouvernement du Canada / PM Carney (annulation hausse taux d'inclusion, 21 mars 2025).