Propriétaire non-résident au Québec
Vendre ou louer à votre départ ?

​

Guide pratique pour les propriétaires qui quittent le Canada

Introduction

Ce guide s'adresse aux propriétaires d'un condo ou d'une maison au Québec qui doivent quitter le Canada, que ce soit parce que leur visa expire, parce que leur employeur les rappelle ou parce que la vie les emmène ailleurs. La question est toujours la même : je vends ou je loue ? 

La réponse n'est jamais aussi simple qu'elle en a l'air. Ce n'est pas qu'une question de marché ou de rentabilité. C'est une question de statut fiscal, de calendrier, de mécanique administrative. Et les conséquences d'un mauvais choix (ou d'un bon choix mal préparé) peuvent coûter des dizaines de milliers de dollars.

J'accompagne régulièrement des propriétaires étrangers dans cette situation, en particulier des Français (je suis moi-même Français installé à Montréal depuis 25 ans). Ce que je constate, c'est que la plupart des gens découvrent les implications fiscales de leur départ au moment où il est presque trop tard pour bien les gérer. Ce guide existe pour éviter ça.

 

Avertissement important : je suis courtier immobilier, pas fiscaliste ni comptable. Ce guide est un article de vulgarisation qui vise à expliquer les grandes lignes de la mécanique fiscale applicable aux propriétaires non-résidents. Il ne constitue en aucun cas un avis ou un conseil fiscal ou juridique. Chaque situation est particulière et les règles fiscales évoluent dans le temps, ce guide est peut-être périmé au moment ou vous le lisez. Il est de la responsabilité de chaque propriétaire de valider sa situation avec un fiscaliste ou un comptable spécialisé avant de prendre une décision. Si vous constatez une erreur dans cet article, je vous invite à me contacter pour que je puisse la corriger.

Un cas concret pour tout comprendre

Plutôt que d'expliquer la théorie dans l'abstrait, je vais utiliser un cas réel que j'ai rencontré dans ma pratique en février 2026. C'est une situation typique, et il y a de bonnes chances que vous vous y reconnaissiez.

Sophie (prénom fictif) est étrangère, titulaire d'un visa de résident temporaire. Elle a acheté un condo 3½ avec bureau au centre-ville de Montréal en janvier 2025, pour 480 000 $, avec une mise de fonds de 20 % (96 000 $). Son hypothèque est donc de 384 000 $, avec un terme de 5 ans qui arrive à échéance en janvier 2029. Elle habite dans le condo depuis l'achat. C'est sa résidence principale.

Son visa ne sera pas renouvelé. Elle n'a pas obtenu la résidence permanente. Elle doit quitter le Canada et décider rapidement si elle vend ou si elle loue.

C'est exactement le genre de situation où les gens se disent « je vais mettre une annonce sur Marketplace et on verra ». C'est aussi exactement le genre de situation où cette approche peut coûter très cher.

Ce qui change tout : statut d'immigration versus statut fiscal

C'est le premier point à comprendre, et c'est celui que presque tout le monde confond. Le statut d'immigration (visa de travail, résidence permanente, citoyenneté) et le statut fiscal (résident ou non-résident du Canada aux fins de l'impôt) sont deux choses complètement différentes.

On peut avoir un visa de résident temporaire et être considéré comme résident fiscal du Canada. C'est le cas de Sophie tant qu'elle habite au Canada, qu'elle y a son domicile, ses comptes bancaires, sa vie quotidienne. Et tant qu'elle est résidente fiscale du Canada, les règles pour vendre sa propriété sont les mêmes que pour n'importe quel Canadien.

Le jour où elle quitte le Canada de façon définitive (ou que l'Agence du revenu du Canada considère qu'elle a rompu ses liens de résidence), elle devient non-résidente fiscale. Et là, tout change. C'est cette bascule qui détermine la complexité de la suite.

Option 1 : vendre avant de quitter le Canada

C'est l'option la plus simple sur le plan administratif. Tant que Sophie est résidente fiscale du Canada, la vente se traite comme n'importe quelle vente. Pas de certificat de conformité, pas de retenue fiscale, pas de formulaire spécial. Le notaire rembourse l'hypothèque, déduit les frais, et elle repart avec ce qui reste.

Et si c'est sa résidence principale (ce qui est le cas depuis janvier 2025), le gain en capital est couvert par l'exemption pour résidence principale. Après 14 mois de propriété, même si le condo a pris un peu de valeur, il n'y a probablement aucun impôt à payer sur le gain.

Le problème de cette option : après seulement 14 mois, les frais de vente vont probablement absorber toute la plus-value (et même plus). La rétribution des courtiers, les frais de notaire, la pénalité de remboursement anticipé de l'hypothèque (son terme va jusqu'en 2029), les droits de mutation qu'elle a payés à l'achat et qu'elle ne récupère pas. Sophie va probablement sortir à zéro ou à perte.

La pénalité de remboursement anticipé de l'hypothèque risque d'être très élevée, vu que nous sommes probablement loin du terme. En plus, comme le vendeur n'a pas le choix, et qu'il est sous pression, le marché n'est pas nécessairement favorable au moment où ils doivent vendre.

Mais même « à perte » sur une vente bien gérée, c'est déjà infiniment mieux que « bloqué chez le notaire » et encore plus à perte sur une vente mal préparée comme non-résidente. On va voir pourquoi.

Option 2 : vendre après avoir quitté le Canada (comme non-résidente)

C'est là que les choses peuvent se compliquer sérieusement.

La retenue du notaire : jusqu'à 37,875 % du prix de vente brut

Quand un non-résident fiscal vend un immeuble au Québec (qu'il soit physiquement présent au Québec ou pas), le notaire est tenu de retenir une partie du prix de vente pour protéger l'acheteur contre l'impôt impayé du vendeur. Car effectivement, si le vendeur ne faisait pas face à ses obligations fiscales, le gouvernement se retournerait contre l'acheteur ! Oui, quelqu'un doit payer…

Sans certificat de conformité, cette retenue s'applique sur le prix de vente brut (pas sur le gain en capital) aux taux combinés de 25 % au fédéral et 12,875 % au provincial, soit 37,875 % du prix de vente total (source : Chambre des notaires du Québec).

Sur un condo vendu 480 000 $, ça représente environ 181 800 $ que le notaire garde dans son compte en fidéicommis. C'est de l'argent bloqué, pas un impôt : c'est une garantie que le fisc récupèrera ce qui lui est dû.

Le scénario catastrophe : quand les chiffres ne passent pas

C'est ici que le cas de Sophie devient critique. Le notaire doit rembourser l'hypothèque (environ 370 000 $ après 14 mois) ET retenir 181 800 $ pour le fisc. Total : environ 552 000 $. Sur un prix de vente de 480 000 $, il manque plus de 70 000 $. La vente est physiquement impossible. Le notaire ne peut pas conclure la transaction. Donc même si une promesse d'achat a été acceptée par le vendeur et l'acheteur, la transaction sera bloquée par le notaire par manque de fonds.

Ce scénario n'est pas rare. Il arrive chaque fois que l'hypothèque est importante par rapport au prix de vente et que le vendeur n'a pas obtenu ses certificats de conformité à temps. Et la plupart des gens ne le voient pas venir.

Moi je considère que c'est mon rôle de courtier immobilier de bien préparer mon vendeur (ou éventuellement mon acheteur, si je me retrouve dans l'autre situation), afin que ce genre de situation non prévue ne se produise pas pour mon client. Car autant l'acheteur que le vendeur sont à risque quand cette situation n'est pas géré correctement. 

Imaginez que l'acheteur a peut-être déjà vendu son domicile en pensant qu'il avait conclu une transaction pour un nouvel appartement, et qu'à la dernière minute, il va se retrouver bloqué avec une transaction qui ne peut pas se faire du tout. Il est dehors de chez lui et n'a plus de logement... Quand je représente un acheteur, c'est clairement quelque chose auquel je vais être vigilant, si je vois que le vendeur n'est pas un résident fiscal canadien.

Les certificats de conformité : la solution (mais il faut du temps)

Pour réduire la retenue, le vendeur non-résident doit demander des certificats de conformité auprès des deux paliers de gouvernement. Au fédéral, c'est le formulaire T2062 envoyé à l'Agence du revenu du Canada. Au provincial, c'est le formulaire TP-1097 envoyé à Revenu Québec.

Avec ces certificats, la retenue est calculée sur le gain en capital estimé (prix de vente moins prix d'achat) plutôt que sur le prix brut. Si Sophie a acheté à 480 000 $ et vend au même prix ou moins, le gain est nul. La retenue est donc minime ou nulle, et la vente peut se conclure normalement.

Le problème : l'ARC recommande de soumettre la demande au moins 30 jours avant la vente. En pratique, les délais sont souvent de 6 à 10 semaines. Il faut absolument le prévoir dans le calendrier de la transaction et en discuter avec le notaire dès le début.

C'est là aussi que mon rôle de Courtier immobilier est très important pour avoir les bonnes clauses dans la promesse d'achat, afin de protéger le vendeur... et l'acheteur...

Option 3 : garder le condo et louer comme non-résidente

C'est l'option qui semble la plus logique pour beaucoup de propriétaires : le locataire paie l'hypothèque, le condo prend de la valeur avec le temps, et quand je reviens (ou quand le marché est meilleur), je vends. En pratique, ça demande de la préparation. Et il ne faut pas tout estimer que c'est compliqué à administrer... sans compter le fait que vous ne serez pas sur place pour voir ce qui se passe dans votre appartement, gérer les problèmes, etc. Il est donc très important d'avoir quelqu'un de confiance sur place si vous envisagez cette option.

La retenue de 25 % sur les loyers

Dès que Sophie devient non-résidente fiscale du Canada, ses revenus de location sont soumis à une retenue d'impôt fédéral de 25 %. Par défaut, cette retenue s'applique sur les loyers bruts (le montant total du loyer, sans déduction des dépenses). Cette retenue est uniquement fédérale : il n'y a pas de retenue provinciale équivalente sur les revenus locatifs des non-résidents.

Si Sophie loue son condo 2 200 $ par mois, ça représente 550 $ par mois prélevés directement et versés à l'ARC. Il lui reste 1 650 $ pour payer son hypothèque, ses frais de condo, ses taxes municipales et son assurance. Selon les chiffres, c'est très serré. Je le répète, parce que c'est un peu particulier : le prélèvement se fait bien chaque mois à la source sur le loyer !

Payer la retenue sur le net : le formulaire NR6

Il existe une façon de réduire considérablement cette retenue. En déposant un formulaire NR6 auprès de l'ARC avant le premier paiement de loyer, Sophie peut demander que la retenue de 25 % s'applique sur le revenu net (loyers moins les dépenses admissibles : intérêts hypothécaires, taxes municipales, frais de condo, assurance, réparations) plutôt que sur le revenu brut.

Dans le cas de Sophie, les dépenses admissibles (intérêts, taxes, frais de condo, assurance) sont probablement proches du loyer brut. Le revenu net serait donc très bas, et la retenue mensuelle aussi. La différence avec la retenue sur le brut peut facilement représenter plusieurs centaines de dollars par mois.

En contrepartie, le NR6 oblige Sophie à nommer un agent résident au Canada (une personne de confiance qui perçoit le loyer, fait les retenues et les verse à l'ARC) et à produire une déclaration de revenus canadienne (formulaire T1159) au plus tard le 30 juin de l'année suivante. Si elle ne produit pas la déclaration, l'ARC revient en arrière et réclame le 25 % sur le brut, plus intérêts et pénalités. Plus d'information dans le guide T4144 de l'ARC sur le choix prévu à l'article 216.

Et si elle paie le 25 % sur le brut sans NR6 ?

C'est aussi une option. La retenue mensuelle est plus élevée, mais l'administration est plus simple (pas de NR6, pas d'agent obligatoire au départ). Sophie a ensuite jusqu'à deux ans pour produire une déclaration de revenus en vertu de l'article 216, déclarer ses dépenses, et récupérer le trop-payé sous forme de remboursement. La retenue de 25 % sur le brut est alors traitée comme un acompte provisionnel.

Mais si elle ne produit jamais de déclaration, la retenue de 25 % sur le brut devient l'impôt final. Pas de remboursement, pas de déductions. L'argent est parti. 

L'agent : qui est-ce et pourquoi c'est nécessaire ?

L'agent est une personne qui réside au Canada et qui agit au nom du propriétaire non-résident. C'est cette personne qui perçoit le loyer du locataire, retient le pourcentage prévu et le verse à l'ARC au plus tard le 15 du mois suivant. Ça peut être un gestionnaire immobilier, un ami, un membre de la famille, un comptable. N'importe qui de confiance qui réside au Canada et qui accepte cette responsabilité.

Si personne ne joue ce rôle, c'est le locataire lui-même qui devient responsable de faire la retenue et le versement. En pratique, c'est un cauchemar pour tout le monde. Et peu de locataires voudront s'embarquer là-dedans.

Pour les Français : la convention fiscale et la déclaration en France

Cette section concerne spécifiquement les propriétaires de nationalité française qui retournent vivre en France. C'est une situation que je connais assez bien pour l'avoir vécu moi-même, et que je rencontre souvent dans ma pratique.

Le principe : pas de double imposition sur les revenus locatifs

La convention fiscale entre la France et le Canada, signée en 1975 et modifiée depuis, prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où l'immeuble est situé. Si votre condo est au Québec, vos loyers sont imposés au Canada.

Mais en tant que résidente fiscale française, Sophie est aussi tenue de déclarer l'intégralité de ses revenus mondiaux en France, y compris ses loyers canadiens. La convention prévoit alors un crédit d'impôt fictif qui annule l'impôt français sur ces revenus. Concrètement, les loyers canadiens apparaissent sur sa déclaration française, ils sont pris en compte pour calculer le taux d'imposition applicable à ses autres revenus français (c'est ce qu'on appelle la méthode du taux effectif), mais elle ne paie pas d'impôt français dessus.

Mais comme toujours avec les impôts, même si vous savez que vous n'aurez pas d'impôts à payer, il est important de déclarer ce que vous devez déclarer pour éviter d'avoir à la place des pénalités !

Ce mécanisme est documenté dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), qui détaille les règles d'imposition des différents revenus sous la convention France-Canada. La Banque Transatlantique propose également un bon résumé de ces mécanismes.

CSG/CRDS et prélèvements sociaux

L'administration fiscale française considère que la CSG et la CRDS sont couvertes par la convention. C'est un point qui a fait l'objet de contentieux par le passé pour les revenus immobiliers de source étrangère. La situation a évolué et les règles peuvent changer. C'est un aspect que le fiscaliste de Sophie devra valider précisément pour sa situation.

L'entente France-Québec

En plus de la convention France-Canada (qui couvre l'impôt fédéral), il existe une entente fiscale spécifique entre la France et le Québec, signée en 1987, qui couvre l'impôt provincial. Cette entente assure qu'il n'y a pas de double imposition au niveau du Québec non plus. Plus de détails sur le site de Revenu Québec.

Ce qu'il faut faire concrètement en France

Si Sophie rentre en France et conserve son condo loué à Montréal, elle devra chaque année déclarer ses revenus locatifs canadiens sur sa déclaration de revenus française (formulaire 2047 pour les revenus de source étrangère). Le crédit d'impôt fictif s'applique si la déclaration est correctement remplie. C'est mécanique, mais il faut le faire.

Je recommande toujours à mes clients français dans cette situation de travailler avec un fiscaliste qui connaît les deux systèmes. Les subtilités sont nombreuses, et une erreur de déclaration dans un pays peut avoir des conséquences dans l'autre.

Il faut aussi savoir que de nos jours, les administrations fiscales communiquent de plus en plus électroniquement, et qu'une incohérence quelque part risque fort de se voir de l'autre côté de l'Atlantique. Nul n'est censé ignorer la loi... à part les hommes politiques ça c'est pas pareil. Oups, désolé. C'est juste un petit trait d'humour pour voir ceux qui lisent bien jusqu'au bout…

​

Ce qu'il faut retenir : deux options viables, une option plus délicate

1. Vendre avant de partir : administrativement simple, pas de retenue fiscale, pas de certificat. Probablement à perte après 14 mois, mais c'est propre et c'est fini.

2. Garder et louer pour longtemps : viable si bien préparé (NR6, agent, comptable). Le condo prend de la valeur, l'hypothèque se rembourse. C'est la bonne option si on pense revenir un jour ou si on veut conserver l'investissement.

3. Vendre après être parti sans préparation : c'est l'option dangereuse. Sans certificats de conformité, le notaire bloque jusqu'à 37,875 % du prix de vente. Si l'hypothèque est importante, la vente peut être physiquement impossible. Cette option n'est viable que si elle est très bien planifiée avec un comptable et un courtier, bien en avance.

​

Et dans tous les cas, la vraie question n'est pas fiscale. C'est une question de projet de vie. Est-ce que je reviens au Canada un jour ? Est-ce que je veux garder un pied ici ? Est-ce que je préfère tourner la page ? Est-ce que j'ai besoin de mon capital ? C'est la réponse à ces questions qui détermine le bon choix. La fiscalité, c'est de la mécanique. Le projet de vie, c'est la boussole.

​

Mon rôle dans ce type de situation

Je ne suis ni fiscaliste ni comptable. Mais j'accompagne des propriétaires étrangers (entre autres) dans ces situations, et je sais exactement quels intervenants mobiliser et dans quel ordre. Mon travail de courtier commence bien avant la mise en vente ou la mise en location : je m'assure que le projet est réaliste, que les implications fiscales sont comprises et que le calendrier tient la route.

​

Si vous êtes dans une situation similaire à celle de Sophie, un appel de 15 minutes permet souvent d'y voir beaucoup plus clair.

Prendre rendez-vous

​

​​​