Photo source : Promenade wellington
Introduction
Le cœur de Verdun, que les résidents appellent Wellington-de-l'Église, est devenu un des secteurs les plus demandés de Montréal. C'est aussi un des plus difficiles à comprendre sans les bons chiffres. Entre janvier et avril 2026, 44 mandats résidentiels ont été conclus dans ce périmètre précis. La moitié a échoué. Un condo sur quatre s'est vendu au-dessus du prix demandé.
J'ai analysé chacun de ces 44 mandats, plus les 40 inscriptions encore actives au 18 avril 2026. Ce guide présente les vrais prix, les vrais pièges, et les rues qui concentrent la demande. Il couvre strictement le secteur délimité par la rue de l'Église au nord, le fleuve Saint-Laurent et le boulevard LaSalle à l'est, le boulevard Desmarchais au sud et la rue de Verdun à l'ouest.
Wellington-de-l'Église en 2026 : un mandat sur deux échoue
Commençons par la donnée la plus brutale. Sur les 44 mandats résidentiels conclus depuis janvier 2026 dans le cœur de Verdun, 22 se sont traduits par une vente et 22 ont échoué (expiration, annulation, retrait). Un mandat sur deux n'aboutit pas au premier essai.
Le taux d'échec varie fortement selon le type de propriété. Les condos réussissent dans 58 % des cas (18 vendus sur 31 conclus). Les plex, eux, plafonnent à 31 % (4 vendus sur 13 conclus). Autrement dit, la majorité des duplex, triplex et immeubles multilogement inscrits dans ce secteur ne trouvent pas preneur au premier tour.
Ce résultat contraste avec les données de l'APCIQ pour l'ensemble de la RMR de Montréal en mars 2026, qui signalaient une légère reprise de 2 % des ventes résidentielles. Le cœur de Verdun n'est pas en croissance, il est en tension. La demande est là, mais elle est sélective. Et ceci est vrai relativement partout sur l'île de Montréal. C'est fini le temps où on pouvait vendre n'importe quoi à n'importe quel prix.
Quand un mandat échoue et que la propriété revient sur le marché, elle revient presque toujours avec une baisse. J'ai identifié 11 propriétés qui ont eu plusieurs cycles d'inscription depuis le début de l'année. La baisse finale moyenne, entre le premier prix affiché et le prix de vente réel, est de 10 à 15 %. Parfois davantage : un triplex de la rue de Verdun, d'abord inscrit à 1 169 000 $, a fini par se vendre 998 000 $ après un échec. Un duplex de la 2e Avenue, inscrit à 849 000 $, s'est vendu 755 000 $ après 248 jours de processus.
La leçon est simple pour les vendeurs : le prix d'affichage initial est le facteur numéro un. Un prix trop élevé au départ se corrige difficilement en cours de route.
Les vrais prix du secteur en 2026
Voici les chiffres médians que j'ai calculés sur les ventes conclues entre le 1er janvier et le 18 avril 2026 dans le périmètre Wellington-de-l'Église.
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Condos (18 ventes) : prix médian de 519 500 $, délai médian de vente de 44 jours. La fourchette va de 310 000 $ (un condo indivis de la 3e Avenue, 25 jours de vente) à 900 000 $ (un condo divise LEED de la rue Willibrord, 30 jours de vente).
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Duplex (1 vente) : 755 000 $ pour un immeuble de la 2e Avenue, après baisse de 94 000 $ sur le prix original et 248 jours de mandat.
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Triplex (2 ventes) : 998 000 $ et 1 430 000 $. Le premier après avoir échoué une première fois à 1 169 000 $.
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Sixplex (1 vente) : 1 875 000 $ après 193 jours et une grosse renégociation post-inspection.
Les inscriptions actuellement en vigueur affichent des prix médians plus élevés que les ventes conclues : 462 000 $ pour les condos et 1 049 000 $ pour les duplex. C'est normal. Les ventes sont déjà négociées. Les inscriptions sont des prix demandés. La différence entre les deux, quand elle est trop grande, est ce qui fait qu'un mandat échoue.
Copropriété divise ou indivise
Sur les 18 condos vendus dans le cœur de Verdun en 2026, la segmentation donne :
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Copropriété divise (13 ventes) : médiane à 540 000 $, fourchette de 395 000 $ à 900 000 $
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Copropriété indivise (5 ventes) : médiane à 475 000 $, fourchette de 310 000 $ à 675 000 $
L'écart de 65 000 $ sur la médiane n'est pas une coïncidence. Il s'explique par une règle de financement qui change tout. Pour acheter un condo divise, il faut 5 % de mise de fonds. Pour un condo indivis, c'est 20 % minimum, sans assurance SCHL possible. Pour un condo à 500 000 $, la différence est de 75 000 $ à sortir en plus. Cette contrainte retire du jeu une grande partie des premiers acheteurs.
Conséquences concrètes : si vous êtes acheteur avec une capacité financière confortable et un intérêt pour les triplex convertis des années 1910-1920 (très présents sur la 3e Avenue, la 1re Avenue, la rue Gordon), l'indivise peut vous offrir une qualité de construction et une superficie supérieures au même prix qu'un petit condo neuf en tour. Si vous êtes premier acheteur avec 10 à 15 % de mise de fonds, l'indivise vous est simplement fermée.
Ajoutons une contrainte souvent oubliée : une copropriété indivise ne peut pas être louée. Les règles du prêt hypothécaire l'interdisent, même si les copropriétaires sont d'accord entre eux. C'est de la résidence principale, point.
Les copropriétés divises récentes du secteur
Sur les 18 condos vendus dans le cœur de Verdun en 2026, 13 étaient en copropriété divise et 5 en indivise. Parmi les divises, quelques immeubles en béton de construction récente sortent du lot. Le plus visible est le Projet Origine, au 4141 boulevard LaSalle, construit en 2021 : 64 unités sur 6 étages, certification éco-responsable, vue fleuve. D'autres adresses plus discrètes existent sur la rue Gordon, comme l'immeuble du 252 rue Gordon (construction 2013, béton avec ascenseur, terrasse commune sur le toit) ou le Château Gordon au 1000 rue Gordon.
Ces immeubles offrent ce que la copropriété indivise ne peut pas : la possibilité de financer à 5 % de mise de fonds, la possibilité de louer, et la gestion encadrée d'un syndicat avec fonds de prévoyance. En contrepartie, le prix au pied carré y est généralement plus élevé, surtout pour les petites superficies.
Le Projet Origine en donne une illustration parlante. Sur 14 listings recensés à cette adresse depuis janvier 2026, 3 unités se sont vendues (450 000 $, 534 000 $, 540 000 $), 3 ont échoué (1 expirée, 2 annulées), et 8 étaient encore en vigueur au moment de l'analyse. Les prix au pied carré affichés vont de 698 $ à 869 $, avec une médiane de superficie de 713 pieds carrés.
À titre de comparaison, les 6 condos qui se sont vendus au-dessus du prix demandé dans le secteur en 2026 font entre 883 et 1 198 pieds carrés, avec des prix au pied carré affichés entre 628 $ et 770 $. Moins cher à la superficie, mais beaucoup plus grand au total. Ce sont tous des condos dans des triplex convertis, sur la 3e Avenue, la rue Galt, la rue Gordon, la rue Willibrord ou le boulevard LaSalle.
Les acheteurs de 2026 ne recherchent pas les petites unités compactes à prix élevé au pied carré, même dans des immeubles plus récents bien situés. Ils recherchent l'espace et payer moins cher au pied carré, quitte à payer plus au total. Les surenchères du secteur se concentrent toutes sur des condos de plus de 880 pieds carrés, dans des triplex convertis rénovés.
Les surenchères existent encore, mais elles sont conditionnelles
27 % des ventes du cœur de Verdun en 2026 se sont conclues au-dessus du prix demandé. Six cas précis, tous des condos. Sur la 3e Avenue, deux condos ont dépassé leur prix demandé de 61 000 $ et 36 000 $. Un condo de la rue Galt a surenchéri de 38 000 $ après 23 jours avec offres multiples. Un condo de la rue Gordon a ajouté 36 000 $ au prix demandé après 67 jours. Un immeuble LEED de la rue Willibrord a atteint 900 000 $, soit 25 100 $ au-dessus du prix demandé. Enfin, un condo du boulevard LaSalle a surenchéri de 25 000 $ après 37 jours.
Trois observations. D'abord, la 3e Avenue concentre la moitié des surenchères sur une seule rue. C'est un hotspot. Ensuite, les six surenchères ont une caractéristique commune qui n'a rien à voir avec la chance. Elles ont toutes été affichées à un prix original jamais baissé en cours de route, avec un processus d'offres organisé (dates précises de dépôt, pré-qualification bancaire obligatoire, fenêtre ouverte d'au moins 36 heures). Cette stratégie est basée sur une mise en marché à un prix volontairement en bas de la fourchette de prix. C'est une technique reproductible. Enfin, les six surenchères ont un délai court entre l'acceptation de la promesse d'achat et la levée des conditions : moins de 23 jours en médiane. Ce sont des acheteurs financièrement prêts, pré-qualifiés, qui ne reculent pas à l'inspection. Si vous êtes acheteur dans ce secteur et que vous visez un condo susceptible de déclencher des offres multiples, arrivez pré-approuvé ou vous n'avez aucune chance.
Le piège des cotisations spéciales
Un cas tiré des données de Centris. Une copropriété, au bord du fleuve, vendue 723 000 $ en avril 2026 après avoir d'abord été annulée à 785 000 $. Baisse forcée de 62 000 $ par rapport au prix d'affichage initial.
La raison est dans la fiche. Les vendeurs avaient payé, sur les deux années précédant la vente, 101 515 $ de cotisations spéciales pour la rénovation des balcons (87 828 $) et d'autres travaux de fonds de prévoyance (11 528 $ en octobre 2023 et 2 159 $ en juillet 2024). L'acheteur final, informé de cet historique, a intégré ce risque dans son offre. Même s'il s'agit de cotisations spéciales dans le passé, cela laisse présumer une mauvaise gestion de la copropriété et les acheteurs, le répercute dans le prix. Depuis la loi 16, les acheteurs accompagnés par un Courtier immobilier sont de plus en plus sensibles à la qualité de la gestion des copropriétés. Et cela ne va pas changer.
Deuxième exemple. Un condo actuellement en vigueur mentionne dans sa fiche une cotisation spéciale de 745 $ payable en 8 versements en 2026 pour renflouer le fonds de prévoyance. Moins spectaculaire, mais révélateur d'un fonds sous-financé.
La cotisation spéciale, c'est un appel de fonds exceptionnel que le syndicat impose aux copropriétaires quand les réserves ne suffisent pas à couvrir une dépense majeure. La loi 16 entrée en vigueur en 2019 a durci les règles en rendant obligatoire une étude de fonds de prévoyance pour chaque copropriété divise. Beaucoup d'immeubles construits avant 2020 se retrouvent aujourd'hui à devoir renflouer des fonds historiquement sous-financés. Un jugement récent de la Cour du Québec a d'ailleurs condamné un vendeur à rembourser 45 000 $ de cotisations spéciales découvertes par les acheteurs après la vente, pour fausse déclaration.
Ce que je vérifie systématiquement avant une offre : le certificat du syndicat, les états financiers des trois dernières années, les procès-verbaux des deux dernières assemblées, l'étude de fonds de prévoyance si elle a été réalisée, et bien d'autres choses. Un acheteur qui néglige cette étape paie parfois plusieurs années plus tard ce qu'il croyait avoir économisé sur le prix d'achat.
Les plex et l'inspection comme deuxième round de négociation
Sur les quatre plex vendus dans le cœur de Verdun en 2026, trois ont subi une renégociation entre l'acceptation de la promesse d'achat et la signature notariée. Les baisses vont de 44 000 $ à 184 000 $ entrainant des délai pouvant aller jusqu'à 137 jours de renégociation avant la levée des conditions.
La mécanique est toujours la même. Une offre à un prix relativement haut qui satisfait le vendeur. Mais l'inspection révèle des choses qui n'étaient pas déclarées ou parfois minimisées : toiture en fin de vie, fondations qui ont bougé, installation électrique non conforme, plomberie d'origine, drainage déficient, amiante dans les vieux bâtiments. Chaque constat donne lieu à une estimation de travaux. Chaque estimation devient un argument de renégociation. Certains acheteurs le savaient dès l'offre initiale et appliquent cette stratégie volontairement.
Pour les vendeurs de plex, ça veut dire que le prix accepté à la promesse n'est pas le prix final tant que les conditions ne sont pas levées. Pour les acheteurs, ça veut dire qu'une inspection bâclée ou un inspecteur peu minutieux peut coûter cher plus tard.
Je travaille avec plusieurs inspecteurs en bâtiment qui ont fait leurs preuves sur des plex. Leurs rapports sont, détaillés, mais ils évitent les surprises post-achat, sans tomber dans l'extrême inverse. Quand on achète un plex de 1910 à 700,000$, on sait bien que le rapport d'inspection sera volumineux et remplit de non conformités. C'est normal. Il faut savoir identifier les véritables éléments critiques qui méritent renégociation et ceux qu'il faudra juste planifier dans l'entretien futur.
Photo source : Quoi faire en famille
Vivre à Wellington-de-l'Église
Les chiffres de marché ne s'expliquent pas tout seuls. Si Wellington-de-l'Église concentre autant de demande, c'est que le secteur réunit en un périmètre d'un kilomètre carré ce que la plupart des quartiers de Montréal ont séparément.
La promenade Wellington a été classée rue la plus cool du monde par Time Out en 2022. 450 commerces, 120 restaurants, une piétonnisation estivale de la mi-juin à la mi-septembre, des terrasses partout. La rue a changé complètement en dix ans. Jusqu'en 2015, Verdun était encore techniquement ville sèche (héritage d'une loi de tempérance de 1878 qui a duré 139 ans). Le premier bar, le Benelux Brasseur, a ouvert sur Wellington en 2013. Depuis, l'artère s'est transformée.
Trois stations de métro desservent le quartier : Verdun, De l'Église et LaSalle. À partir de la station De l'Église, le centre-ville est à 15 minutes. Depuis juillet 2023, la station Île-des-Sœurs du REM ajoute une connexion directe vers la Rive-Sud et la gare Centrale en 5 à 10 minutes. Le REM complet a été inauguré en novembre 2025.
La plage urbaine de Verdun, ouverte en juin 2019, est la première plage en milieu urbain sur le fleuve à Montréal. 1400 mètres carrés de sable, accès gratuit, surveillance de la baignade l'été, eau testée quotidiennement. L'Auditorium de Verdun (1939) accueille les événements sportifs et culturels. Le Natatorium Art déco de 1940, fermé depuis 2017, doit rouvrir en 2032 après une rénovation de 40 M$ confirmée par la Ville de Montréal en septembre 2025.
Côté écoles, le secteur compte huit écoles primaires francophones, deux anglophones, et la Beurling Academy comme secondaire anglophone. Beurling Academy tire son nom de George "Buzz" Beurling, aviateur de guerre canadien né à Verdun en 1921. D'autres figures ont grandi ici : Maurice "Rocket" Richard a joué pour les Maple Leafs de Verdun en 1938-1940 avant la LNH, Scotty Bowman et Denis Savard sont originaires du quartier.
L'histoire archéologique du site est plus ancienne encore. La maison Nivard-De Saint-Dizier, sur le boulevard LaSalle, est classée monument historique. Son terrain a révélé des traces d'occupation continue sur 5 500 ans, faisant de Verdun un des plus anciens sites archéologiques documentés de l'île de Montréal.
Ce que je vérifie toujours
Que ce soit avec un acheteur que j'accompagne ou avec un vendeur qui me demande de vendre sa propriété, voici cinq des vérifications que je fais systématiquement.
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Le type de copropriété. Divise ou indivise. Ça change la mise de fonds minimale, la possibilité de louer, et le prix de référence du marché. Ça change donc la stratégie de mise en marché quand on vend ou de négociation quand on achète.
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Les procès-verbaux des deux dernières assemblées de copropriétaires. C'est là qu'on voit les travaux votés, les cotisations spéciales en cours, les conflits non résolus. Un procès-verbal se lit dans les détails. Un mauvais procès-verbal en dit aussi qu'un rapport d'inspection.
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L'étude de fonds de prévoyance. Obligatoire depuis la loi 16. Mais les copropriétés ont jusqu'au 14 août 2028 pour se mettre en règle si elle ne le sont pas. Si l'étude existe et signale un sous-financement, on sait à quoi s'attendre. Ce n'est pas forcément anormal, mais ce qui est anormal, c'est de ne pas avoir un plan de match pour corriger le problème.
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L'historique d'inscription de la propriété. Je vérifie toujours si la propriété a déjà été inscrite récemment, à quel prix, pour combien de temps, et pourquoi le mandat a été retiré. Dans le cœur de Verdun en 2026, 11 propriétés sont revenues sur le marché après un premier échec. Savoir pourquoi, c'est souvent savoir comment négocier. Et même quand je représente le vendeur, c'est important pour moi de connaître l'historique pour en discuter avec les futurs acheteurs.
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Le rapport d'inspection complet, pas juste le résumé. Pour un plex, le rapport fait 80 à 120 pages. Pour un acheteur, c'est indispensable de faire sa propre inspection. Ce n'est pas négociable, à moins que l'acheteur soit lui-même un contracteur qui prévoit de faire des rénovations majeurs. Pour un vendeur, je recommande de plus en plus de faire une inspection prévente de façon à éviter toute surprise dans l'inspection que fera le futur acheteur. L'inspection prévente, protège le vendeur en grande partie contre les renégociations futures.
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Remplissez le formulaire ci-dessous : je reviens vers vous par courriel sous 48 heures avec un premier retour sur votre projet dans le cœur de Verdun, ou ailleurs dans le Grand-Montréal, Laval ou les Laurentides. Pas d'engagement de votre part, pas de frais. Que vous envisagiez d'acheter ou de vendre, mon travail commence avant même que vous ne preniez de décision.
Foire aux questions sur l'immobilier à Wellington-de-l'Église
Quel est le prix médian d'un condo à Verdun en 2026 ?
Dans le cœur de Verdun (secteur Wellington-de-l'Église), sur 18 condos vendus entre janvier et avril 2026, la médiane est de 519 500 $ avec un délai médian de vente de 44 jours. Les condos divises ont une médiane de 540 000 $. Les condos indivis ont une médiane de 475 000 $. Cela étant dit, les indivis ne se vendent pas systématiquement moins chers. Cela va dépendre des quartiers, des gammes de condos, et des périodes.
Quels sont les inconvénients de la copropriété indivise ?
Trois contraintes principales. Premièrement, la mise de fonds minimale est de 20 % contre 5 % pour une divise, car la SCHL n'assure pas ces prêts. Deuxièmement, une copropriété indivise ne peut pas être louée : les règles du prêt hypothécaire l'interdisent, même avec l'accord des autres copropriétaires. Troisièmement, tous les copropriétaires doivent contracter leur hypothèque dans la même institution financière, principalement Desjardins ou la Banque Nationale au Québec, ce qui limite la capacité de magasiner les taux. À ces contraintes financières s'ajoutent des obligations solidaires, notamment pour les taxes municipales et scolaires. Quatrièmement, avantage ou inconvénient selon les uns ou les autres, la loi 16 ne s'applique pas aux copropriétés indivises, ce qui libère des contraintes d'étude de fonds de prévoyance et de carnet d'entretien mais prive aussi d'un cadre de gestion formel.
Peut-on louer un condo en copropriété indivise à Verdun ?
Non. Une copropriété indivise ne peut pas être mise en location, et cette règle s'applique partout au Québec, y compris à Verdun. Les règles du prêt hypothécaire interdisent généralement de louer, même quand les autres copropriétaires sont d'accord. En plus, le Tribunal administratif du logement considère le locataire comme un super-locataire : la reprise de possession n'est pas permise. Le condo indivis est un mode d'achat strictement destiné à la résidence principale.
Y a-t-il des copropriétés divises neuves dans le secteur Wellington ?
Oui, mais elles restent minoritaires dans un secteur dominé par les plex convertis. Le Projet Origine au 4141 boulevard LaSalle (2021) est un des plus visibles. D'autres immeubles en béton existent sur la rue Gordon, notamment au 252 rue Gordon (2013) et au Château Gordon (1000 rue Gordon). Ces copropriétés divises permettent un financement à 5 % de mise de fonds, mais affichent généralement un prix au pied carré plus élevé sur les petites superficies. Il ne s'agit pas d'immeubles tout neufs, mais d'immeubles récents, souvent en béton.
Est-ce que Verdun est un bon quartier pour vivre ?
Verdun réunit dans un périmètre d'un kilomètre carré ce que la plupart des quartiers de Montréal offrent séparément. Trois stations de métro, la plage urbaine sur le fleuve, la rue Wellington classée parmi les plus cool au monde par Time Out en 2022, huit écoles primaires francophones, deux anglophones, l'Auditorium de Verdun et bientôt le Natatorium rénové. Le secteur est reconnu pour son ambiance de quartier et sa vie communautaire. Depuis quinze ans, la transformation de la rue Wellington et l'arrivée du REM ont renforcé l'attrait du secteur pour les familles comme pour les jeunes professionnels.
Combien de temps faut-il pour vendre un condo à Verdun ?
Le délai médian de vente pour les 18 condos vendus entre janvier et avril 2026 est de 44 jours. Mais c'est une médiane : certains se vendent en 17 jours quand le prix est agressif, d'autres n'aboutissent pas du tout. Un mandat sur deux expire sans vente au premier essai dans ce secteur.
Pourquoi mon condo ne se vend pas ?
Dans 80 % des cas observés, c'est le prix d'affichage qui est trop élevé par rapport aux ventes comparables récentes. Pas par rapport aux autres inscriptions, qui peuvent elles-mêmes être surévaluées, mais par rapport aux transactions conclues. Le second facteur, c'est l'état des documents de copropriété : cotisations spéciales non provisionnées, fonds de prévoyance insuffisant, procès-verbaux qui inquiètent les acheteurs. Si la situation de la copropriété est mauvaise, il faudra compenser avec un prix plus bas pour attirer quand même des acheteurs.
Les cotisations spéciales sont-elles fréquentes dans les copropriétés de Verdun ?
Plus fréquentes qu'on le croit depuis la loi 16 de 2019, qui oblige les études de fonds de prévoyance. J'ai documenté dans mon analyse le cas d'une copropriété où les vendeurs avaient payé 101 515 $ cumulés sur les deux années précédant la vente. Avant toute offre d'achat, il faut lire les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées et l'étude de fonds de prévoyance si elle existe.
Est-ce le moment d'acheter un plex à Verdun en 2026 ?
Le taux de succès des mandats plex est de 31 % seulement dans ce secteur en 2026 (4 sur 13 conclus). Les vendeurs surévaluent souvent au départ, et les renégociations post-inspection sont la norme, de -44 000 $ à -184 000 $ sur les plex récemment vendus. Pour un investisseur averti avec un bon inspecteur, c'est un marché où on peut faire de bonnes affaires sur les propriétés relistées. Et il faut se rappeler qu'en immobilier il n'y a jamais de bons moments. Le seul bon moment, c'est quand vous êtes prêts.
Est-ce que les condos de Verdun prennent de la valeur ?
Les condos du cœur de Verdun s'échangent en 2026 à un prix médian de 519 500 $, supérieur à la médiane de l'ensemble de l'arrondissement et à celle de l'île de Montréal. La demande reste soutenue, portée par trois stations de métro, l'arrivée du REM en 2023, la transformation de la rue Wellington depuis dix ans et la rareté du foncier constructible. Cela ne garantit pas une appréciation future, et les conditions de marché peuvent changer. Mais les fondamentaux du secteur, transport, commerces, écoles, fleuve, sont durables et ne dépendent pas d'un cycle économique.
mise à jour : Avril 2026
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