Les frais de condo ont doublé. La maison coûte quand même plus cher.

La plupart des gens n'aiment pas les frais de condo, et ils ont l'impression qu'en achetant une maison, ils n'auront pas de frais de condo. Quelle erreur ! Au moment de se poser la question maison au condo, pour beaucoup la réponse instinctive, c'est souvent "la maison, parce que les frais de condo ça monte". C'est pas faux. Mais ce n'est pas la bonne façon de poser le problème.

L'APCIQ vient de publier une étude complète sur le marché des copropriétés au Québec (Sous la loupe, 25 mars 2026). Les données confirment ce que le terrain enseigne depuis longtemps : même avec des frais de copropriété qui ont doublé en dix ans, le condo reste moins coûteux que la maison unifamiliale quand on compare ce qui est comparable, c'est-à-dire le coût mensuel total, pas uniquement le prix d'achat.

Ce que vous payez en frais de condo, vous le payez autrement pour une maison

Les frais de copropriété couvrent l'entretien de l'immeuble, les services communs et le fonds de prévoyance. Ce sont des dépenses réelles, nécessaires, que chaque copropriétaire assume collectivement. En 2015, la valeur médiane de ces frais s'élevait à 1 716 $ par an au Québec. En 2020 : 2 196 $. En 2025 : 3 432 $ (source : APCIQ, données Centris).

La hausse est réelle. Mais voici ce qu'on oublie systématiquement dans la comparaison : une maison unifamiliale génère exactement les mêmes dépenses, sauf qu'elles ne figurent dans aucun tableau de bord mensuel. Le propriétaire d'une maison paie seul la toiture, la façade, la plomberie, le système de chauffage, l'entretien du terrain, le déneigement, l'ouverture-fermeture de la piscine, etc. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada recommande de provisionner entre 1 % et 3 % de la valeur de la propriété par an pour couvrir ces frais d'entretien (source : APCIQ, Sous la loupe, p. 9).

Concrètement : sur une maison d'entrée de gamme à Laval ou dans la région de Montréal, ce 1 % dépasse déjà les frais de copropriété médians observés. Et contrairement aux frais de condo, personne ne vous envoie de facture mensuelle pour vous le rappeler. qu'il faut économiser pour les futurs gros travaux.

La mutualisation des coûts : l'avantage du condo

C'est le principe de base de la construction multi-logements. Plus un immeuble compte d'unités (de portes dit on dans le milieu), plus le coût par porte diminue. Une toiture à refaire dans un immeuble de 20 unités représente une fraction du coût qu'un propriétaire de maison assume seul. Un ascenseur, une entrée souterraine, un système de ventilation centralisé : tous ces équipements sont financés collectivement, avec une discipline de planification que la Loi 16 vient imposer (carnet d'entretien obligatoire, étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans). C'est la structure même du modèle de copropriété, et ça commence dès le duplex transformé en condo.

Les chiffres à Montréal et à Laval

L'étude APCIQ compare le coût mensuel total, versement hypothécaire plus frais de copropriété, avec le versement hypothécaire mensuel médian d'une maison unifamiliale d'entrée de gamme (25e percentile du marché). Voici ce que donnent les données pour les secteurs qui me concernent directement (source : APCIQ, Sous la loupe, graphique 4, p. 8) :

• À Laval : coût mensuel d'une copropriété (hypothèque + frais) : 2 205 $. Versement hypothécaire mensuel d'une maison unifamiliale d'entrée de gamme : 2 494 $. Écart : 289 $ par mois en faveur du condo.

• Dans la RMR de Montréal : coût mensuel copropriété : 2 310 $. Maison unifamiliale d'entrée de gamme : 2 470 $. Écart : 160 $ par mois.

• Sur l'Île de Montréal : coût mensuel copropriété : 2 596 $. Maison unifamiliale d'entrée de gamme : 2 957 $. Écart : 361 $ par mois.

  
  

Ces écarts s'entendent avant même d'intégrer les coûts d'entretien que le propriétaire d'une maison devra assumer sans en avoir systématiquement le réflexe de les budgéter.

Ce que la comparaison ne dit pas

Ces chiffres comparent une copropriété médiane à une maison d'entrée de gamme. Ce n'est pas une comparaison entre équivalents en termes de surface ou de prestations. Une maison au 25e percentile à Laval, c'est souvent moins bien situé, plus ancien, parfois plus éloigné des services, que la copropriété médiane du même secteur.

La copropriété comporte aussi ses propres complexités : documents à analyser (déclaration de copropriété, états financiers du syndicat, carnet d'entretien, ASEC depuis août 2025), cotisations spéciales éventuelles, règles de vie collective. Ce n'est pas un produit simple à évaluer sans accompagnement.

Ce que les chiffres montrent en revanche sans ambiguïté : l'argument selon lequel "les frais de condo rendent la copropriété plus chère que la maison" ne résiste pas à une analyse complète des coûts réels.

Ce que ça change pour votre projet

En fait cela ne devrait rien changer. Mais si vous êtes en train de comparer condo et maison à Montréal ou à Laval, le bon point de départ n'est pas le montant des frais de condo. C'est le coût mensuel total, en intégrant les frais de copropriété d'un côté, et une provision réaliste pour l'entretien de l'autre.

Je le répète sans cesse : bien sûr qu'il y a des frais de condo aussi dans une maison ! Sauf que vous les payez à vous-même via des économies mensuelles (équivalent à des frais de condo), ou via des grosses cotisations spéciales quand arrivent la facture du toit, des fenêtres, de la piscine, etc.

C'est un concept que j'explique toujours à mes clients, avant même de parler de visites. Il permet d'éviter les mauvaises surprises dans les deux sens : le condo dont les frais explosent après une cotisation spéciale imprévue, ou la maison dont l'entretien différé rattrape son propriétaire trois ans après l'achat.

L'APCIQ conclut son étude en rappelant que la copropriété demeure l'option la plus abordable au Québec et que l'accompagnement d'un courtier est plus essentiel que jamais à mesure que la documentation se complexifie. Je suis certifié RE/MAX Coproprié-T et je travaille quotidiennement sur ces dossiers à Montréal, Laval et dans les Laurentides.

Si vous voulez poser les bons chiffres sur la table avant de décider, c'est exactement le genre de conversation qu'on peut avoir. Parlons-en !

Source principale :

• Communiqué en français : Le Soleil / Globe Newswire

• Étude complète (lien APCIQ) : apciq.ca

Questions fréquentes

Les frais de copropriété sont-ils inclus dans le calcul hypothécaire ?

Une partie des frais de copropriété est prise en compte dans les ratios d'endettement lors de l'analyse de votre capacité d'emprunt. Cela peut influencer le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible. C'est un élément à anticiper avec votre courtier hypothécaire dès le début du processus.

Qu'est-ce qu'une cotisation spéciale et comment savoir si un immeuble en a ?

Une cotisation spéciale est une contribution financière supplémentaire exigée des copropriétaires pour couvrir des travaux ou des dépenses que le fonds de prévoyance ne peut pas financer. En 2025, environ 5 % des copropriétés vendues via Centris déclaraient des cotisations spéciales votées, une proportion qui monte à près de 7 % pour les immeubles de plus de 30 ans (source : APCIQ, 2026). Ces informations figurent dans l'attestation du syndicat (ASEC), un document obligatoire depuis août 2025 que tout acheteur sérieux doit demander et analyser avant de signer.

Est-ce qu'un condo à Montréal est vraiment moins cher qu'une maison ?

Quand on compare le coût mensuel total, versement hypothécaire plus frais de copropriété pour le condo, versement hypothécaire seul pour une maison d'entrée de gamme, la réponse est oui dans la grande majorité des marchés québécois. Sur l'île de Montréal, l'écart est de 361 $ par mois en faveur du condo. À Laval, il est de 289 $. Et ces chiffres n'intègrent pas les coûts d'entretien que le propriétaire d'une maison assume seul (source : APCIQ, données Centris 2025).

Qu'est-ce que la Loi 16 change pour les acheteurs de copropriété ?

La Loi 16 modernise la gestion des copropriétés divises au Québec. Elle rend obligatoires le carnet d'entretien, révisé par un professionnel indépendant, et l'étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans. Elle introduit également l'attestation du syndicat (ASEC) lors de la vente d'une unité. Pour un acheteur, cela signifie davantage de transparence sur l'état réel de l'immeuble, mais aussi davantage de documents à analyser avant de conclure une transaction.

Comment savoir si les frais de copropriété d'un immeuble sont raisonnables ?

Le ratio frais annuels / prix de vente est un indicateur utile. L'APCIQ observe que ce ratio s'est maintenu entre 0,76 % et 0,89 % du prix de vente sur l'ensemble de la période 2015-2025, sans tendance haussière notable (source : APCIQ, Sous la loupe, 2026). Un immeuble dont les frais s'écartent significativement de cette fourchette mérite une analyse approfondie des états financiers du syndicat.