Les aides pour premiers acheteurs : RAP, REER, CELIAPP, et autres

Vous venez d'acheter ou êtes sur le point d'acheter votre première propriété au Québec. Saviez-vous que vous avez droit à plusieurs programmes d'aide, à plusieurs niveaux, et qu'un nouveau crédit de 5 875 $ sur la taxe de bienvenue s'ajoute depuis avril 2026 ? Cet article énumère les principales pistes à explorer, mais bien sûr, à vous de faire toutes les vérifications nécessaires car ces programmes évoluent dans le temps et chacun eux possèdent de multiples critères.

Les aides avant l'achat

Ces aides visent essentiellement à aider l'acheteur à constituer sa mise de fond. Plus la mise de fond est élevée, plus la mensualité sera basse, donc cela vaut la peine ! Je ne vais pas me substituer à votre conseiller financier préféré, ou à votre courtier hypothécaire, mais je vais juste, vous énumérer les principales pistes dont vous pourrez discuter avec eux.

Le RAP

Le RAP est une technique qui permet d'utiliser l'argent qui est dans son REÉR pour constituer sa mise de fonds. Cela permet de sortir l'argent sans impôts dans la mesure où il s'agit d'un premier achat immobilier et chaque membre du couple peut sortir jusqu'à 60 000 $, soit 120 000 $ dollars à deux (depuis avril 2024). Il faut savoir qu'il faudra ensuite remettre l'argent dans le REÉR, pour ne pas être pénalisé, en respectant certaines modalités et avec une certaine durée. De plus, l'argent devra avoir séjourné au moins 90 jours dans le REER. Évidemment, cela suppose qu'on a de l'argent dans un REÉR, ou qu'on a de l'argent ailleurs qu'on peut faire transiter 90 jours par son REÉR...

Le CELIAPP

Le CELIAPP est un nouveau produit qui cumule les avantages du REER et du CELI dans la mesure où il est utilisé à destination d'un premier achat immobilier. Le cotisant dispose d'un droit de 8000 $ par an jusqu'à un maximum de 40 000 $. Le tout assorti d'avantages fiscaux.

Pour quelqu'un qui aurait un projet de premier achat immobilier dans quelques années, il est important d'ouvrir rapidement un CELIAPP, même si vous vous n'avez quasiment pas d'argent à mettre dessus, au moins pour accumuler les droits et mettre l'argent plus tard.

RAP et CELIAPP cumulés

En cumulant un usage optimal du RAP et du CELIAPP, un couple de premiers acheteurs pourraient potentiellement accumuler une mise de fonds de 200 000 $ (60 000 $ x 2 + 40 000 $ x 2) dans un contexte fiscalement très optimisé. Il serait dommage de s'en priver !

Pour le détail complet du fonctionnement du CELIAPP en 2026 — plafonds, mécanique de report, durée de vie du compte, conditions d'éligibilité, articulation avec le RAP, voyez l'article dédié : Le CELIAPP en 2026 : 40 000 $ pour votre première propriété au Québec.

Les aides après l'achat

Les aides après l'achat sont des montants d'argent ou des crédits d'impôt qu'un premier acheteur va pouvoir obtenir suite à son achat. Évidemment, il est conseillé de se renseigner et de commencer les démarches avant l'achat, mais l'aide n'arrivera qu'une fois l'achat effectué.

Le crédit Québec sur la taxe de bienvenue (depuis 2026)

Le 17 avril 2026, le gouvernement du Québec a annoncé un nouveau crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété. Concrètement, l'État vous rembourse jusqu'à 5 875 $ des droits de mutation immobilière (la fameuse « taxe de bienvenue ») payés sur l'achat d'une première propriété.

Trois choses importantes à savoir :

1. Rétroactivité au 1er janvier 2026 : si vous avez acheté votre première propriété cette année, vous y avez droit même pour une transaction antérieure à l'annonce.

2. Plafonné aux propriétés de moins de 1 M$ : inaccessible pour les achats au-delà de ce seuil.

3. Versement à l'automne 2026 sous forme de crédit d'impôt remboursable : vous le touchez même si vous n'avez pas d'impôts à payer.

4. Pour un couple primo-accédant qui achète à Montréal, ce nouveau crédit s'ajoute à la mécanique RAP + CELIAPP détaillée plus haut, aux crédits fédéraux et provinciaux, aux initiatives municipales et au remboursement TPS-TVQ (si neuf). C'est probablement l'aide la plus rentable du paysage actuel pour un premier achat.

Les crédits d'impôt fédéraux et provinciaux

Il existe bien entendu des critères d'admissibilité qui touchent les acheteurs et aussi les biens admissibles. Mais typiquement, un couple de jeunes premiers acheteurs qui achètent leur domicile (petite maison ou condo), va souvent se qualifier.

Chaque palier de gouvernement offre chacun des aides distinctes et des critères légèrement différents. Par ailleurs il s'agit d'un crédit d'impôts non remboursable, donc l'acheteur doit avoir des impôts à payer pour que cela soit intéressant pour lui.

Au maximum, en faisant la somme des deux paliers de gouvernement, on peut aller chercher environ 3000 $ de crédit d'impôt.

Les initiatives Municipales

Plusieurs grandes municipalités offre des aides pour aider les jeunes familles dans leur premier achat. Immobilier. Nous allons citer ici, principalement la Ville de Montréal, mais d'autres villes, comme la ville de Québec offre offre également des équivalents.

La ville de Montréal distingue les propriétés neuves et les propriétés existantes. De plus, elle distingue également les acheteurs seuls, à plusieurs, et même avec enfants. Il y a aussi des conditions sur le prix maximum de l'achat qui va varier en fonction des critères précédent.

Pour une propriété neuve, le tableau ci-dessous donne les montants d'aide en fonction des critères :

Les montants du tableau précédent peuvent être augmentés de 2500 $ si la propriété est certifiée Novoclimat et même de 5000 $ si il y a une certification LEED.

Pour une propriété existante, la Ville de Montréal peut donner une aide aide financière (uniquement aux familles avec au moins un enfant) entre 5000 $ et 7000 $ pour un prix maximal d'achat de 725 000 $ dollars, le tout sous la forme d'une diminution des droits de mutation.

Toutes ces aides évoluent souvent. Il est vraiment important de vous renseigner avant votre achat.

Remboursement de TPS TVQ

Pour ceux qui envisagent l'achat d'une propriété neuve, et donc soumise au paiement de la TPS TVQ, il existe certaines conditions pour se faire rembourser une partie de cette TPS TVQ. Là encore, il y a des limites en particulier sur le prix des propriétés qualifiées qui n'est pas très très élevé.

Le programme Novoclimat

Le programme Novoclimat offre une aide de 2000 $ lors de la construction d'habitations neuves certifiées. Dans le cas de premiers acheteurs l'aide est multiplié par deux, soit 4000 $. Si une thermopompe admissible est installée, une aide supplémentaire est encore attribuée.