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Mise de fonds minimale au Québec : 5 %, 10 % ou 20 % ?

Photo du rédacteur: Christophe Furet
Christophe Furet
30 octobre 2026
7 min de lecture

Clés d'une maison et portefeuille : la mise de fonds

Beaucoup d'acheteurs renoncent à un projet parce qu'ils croient qu'il faut 20 % du prix en mise de fonds. Au Québec, pour une propriété admissible de un ou deux logements que l'on habite, le minimum commence à 5 %. Pour un condo en copropriété divise admissible à 400 000 $, la mise de fonds minimale est de 20 000 $, pas 80 000 $.

En bref : pour une propriété de un ou deux logements occupée par l'acheteur ou un proche parent admissible, la mise de fonds minimale est de 5 % jusqu'à 500 000 $, puis 10 % sur la tranche au-dessus, sous 1,5 million $. À 1,5 million $ ou plus, elle est de 20 %. Un immeuble locatif non occupé de 2 à 4 logements, sous 1 million $ avec le produit de la SCHL, et une copropriété indivise, chez les prêteurs qui la financent, nécessitent aussi 20 %.

Le barème officiel de la mise de fonds minimale

La mise de fonds minimale dépend du prix d'achat. Le barème fédéral distingue trois paliers pour une propriété de un ou deux logements occupée par l'emprunteur ou un proche parent admissible.

  • 500 000 $ ou moins : 5 % du prix

  • Plus de 500 000 $ et moins de 1,5 million $ : 5 % des premiers 500 000 $, puis 10 % de la partie au-dessus de 500 000 $

  • 1,5 million $ ou plus : 20 % du prix

Le plafond de 1,5 million $ est en vigueur depuis le 15 décembre 2024. Un seuil plus bas, désormais périmé, figure encore dans une phrase de la page de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada. Le plafond de 1,5 million $ est établi par le communiqué du ministère des Finances du Canada du 15 décembre 2024.

Des exemples chiffrés, du condo au triplex

  • Condo à 400 000 $ : 5 % de 400 000 $, soit 20 000 $ (5 % du prix)

  • Maison à 600 000 $ : 5 % de 500 000 $, puis 10 % de 100 000 $, soit 35 000 $ (5,8 % du prix)

  • Duplex occupé à 900 000 $ : 5 % de 500 000 $, puis 10 % de 400 000 $, soit 65 000 $ (7,2 % du prix)

  • Triplex occupé à 1 200 000 $ : 10 % de 1 200 000 $, soit 120 000 $ (10 % du prix)

  • Maison à 1 499 000 $ : 5 % de 500 000 $, puis 10 % de 999 000 $, soit 124 900 $ (8,3 % du prix)

  • Maison à 1 500 000 $ : 20 % de 1 500 000 $, soit 300 000 $ (20 % du prix)

Le saut de mise de fonds à 1,5 million $

Pour une maison à 1 499 000 $, la mise de fonds minimale s'établit à 124 900 $, soit 5 % des premiers 500 000 $ et 10 % des 999 000 $ suivants. À 1 500 000 $, le minimum devient 20 % du prix, soit 300 000 $. Pour un écart de prix de 1 000 $, la mise de fonds minimale augmente de 175 100 $.

La mise de fonds d'un plex habité par son propriétaire

Quand on habite l'immeuble, le calcul dépend du nombre de logements. Pour un immeuble de un ou deux logements occupé par son propriétaire, la SCHL assure un prêt jusqu'à 95 % de la valeur, donc le barème de 5 % et 10 % s'applique comme pour une maison. Pour un duplex occupé à 900 000 $, la mise de fonds minimale s'établit à 65 000 $, soit 5 % des premiers 500 000 $ et 10 % des 400 000 $ suivants.

Pour un immeuble de trois ou quatre logements occupé par son propriétaire, le prêt est assuré jusqu'à 90 % de la valeur, soit 10 % de mise de fonds minimale. Pour un triplex occupé à 1 200 000 $, elle s'établit donc à 120 000 $. Cette assurance s'applique aux immeubles dont le prix reste sous 1,5 million $. Au-delà de quatre logements, le financement devient commercial et suit d'autres règles, que je détaille dans mon guide pour les investisseurs.

Les situations à 20 % de mise de fonds

Le minimum s'établit à 20 % dans trois situations. Un immeuble de deux à quatre logements que l'on n'habite pas, donc purement locatif, nécessite 20 % : la SCHL plafonne alors le prêt à 80 % de la valeur, pour un prix sous 1 000 000 $. Une copropriété indivise nécessite aussi 20 %, même sous 500 000 $ : c'est l'exigence des prêteurs qui offrent ce financement, à confirmer pour l'immeuble et le dossier. Enfin, dès que le prix atteint 1,5 million $, le minimum est de 20 % pour une propriété résidentielle, même occupée.

Les cas où le prêteur demande davantage

En règle générale, la mise de fonds provient de vos propres fonds. Le prêteur peut exiger un montant plus élevé pour un travailleur autonome ou un dossier de crédit plus faible.

L'origine admise de la mise de fonds

La SCHL accepte plusieurs sources pour la mise de fonds : l'épargne, le produit de la vente d'une propriété, et un don non remboursable d'un proche parent. Pour un immeuble de un ou deux logements, un prêt personnel ou une marge de crédit non garantis peuvent aussi être admis : cette possibilité dépend du produit et du prêteur, leur remboursement entre dans vos ratios d'endettement, et le prêteur exige un bon dossier de crédit. Faites valider la source des fonds avant de bâtir votre budget autour d'elle. Si vous possédez déjà une propriété, l'équité accumulée dans cette propriété peut financer la mise de fonds, par une marge de crédit hypothécaire ou un refinancement. C'est souvent ainsi qu'on achète un immeuble locatif. Le CELIAPP et les aides aux premiers acheteurs servent à réunir cette somme, un sujet que je traite dans mon article sur le CELIAPP et dans mon article sur les aides aux premiers acheteurs.

Les frais à prévoir en plus du minimum

La mise de fonds n'est pas la seule somme à réunir. Sous 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire. Sa prime peut être payée à part ou ajoutée au prêt, mais au Québec, l'acheteur paie à part la taxe sur cette prime : elle ne peut pas être ajoutée au prêt. L'acheteur paie aussi les frais de notaire chez le notaire. La taxe de bienvenue, elle, est facturée par la municipalité après l'achat ; à Montréal, elle est payable dans les 30 jours suivant l'envoi de la facture. Ma page sur la taxe de bienvenue permet de l'estimer. Les frais de la clôture sont détaillés dans mon guide sur la finalisation chez le notaire.

La validation du budget avec un courtier hypothécaire

Avant de viser un prix, je recommande de faire valider le budget par un courtier hypothécaire, qui confirme le montant exact selon le prêteur, le type de propriété et le dossier de crédit. Mon rôle est de repérer la bonne propriété et de cadrer le projet autour de ce budget. Pour en parler, demandez mon avis sur votre projet.

Questions fréquentes sur la mise de fonds

Quelle est la mise de fonds minimale pour une maison au Québec ?

Pour une maison que l'on habite, ou qu'habite un proche parent admissible, le minimum est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur la partie au-dessus, sous 1,5 million $. Pour une maison à 600 000 $, il s'établit donc à 35 000 $. À partir de 1,5 million $, le minimum passe à 20 % du prix.

Combien de mise de fonds pour un triplex ?

Pour un triplex que l'on habite et dont le prix reste sous 1,5 million $, le prêt peut être assuré jusqu'à 90 % de la valeur, soit un minimum de 10 % de mise de fonds, sous réserve d'admissibilité. Pour un triplex occupé à 1 200 000 $, la mise de fonds minimale s'établit à 120 000 $. S'il n'est pas habité par le propriétaire, le minimum monte à 20 % avec le produit de la SCHL, pour un prix sous 1 million $ ; au-delà, il dépend du financement offert.

Faut-il 20 % de mise de fonds ?

Non, pas pour une résidence que l'on habite : le minimum commence à 5 %. Les 20 % s'appliquent à un immeuble locatif non occupé de deux à quatre logements, à une copropriété indivise chez les prêteurs qui la financent, et à une propriété résidentielle de 1,5 million $ ou plus.

Peut-on acheter avec 5 % de mise de fonds ?

Oui, pour une propriété admissible de un ou deux logements, de 500 000 $ ou moins, que l'on habite. Pour un condo à 400 000 $, la mise de fonds minimale est de 20 000 $. Sous 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire.

Sources

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