Trouvé la propriété sur Centris ? Votre premier appel devrait être à votre propre courtier.

Vous tombez sur LA propriété sur Centris. Le réflexe est naturel : composer le numéro affiché sur l'annonce. Sauf que la personne qui décroche, c'est le courtier du vendeur. Et il est payé pour défendre le vendeur, pas vous.

Ça ne fait pas de lui un malhonnête. C'est son rôle, et la loi est claire là-dessus. Le problème, c'est de croire qu'il est de votre côté. Selon la façon dont vous vous y prenez, vous vous retrouvez dans l'une de trois situations, et une seule vous protège vraiment.

Je suis Christophe Furet, courtier immobilier à RE/MAX Crystal. Voici les trois cas, pour que vous sachiez exactement où vous mettez les pieds avant de faire une offre.

La réponse courte

• Cas 1. Vous appelez le courtier de l'annonce et vous traitez seul avec lui. Il défend le vendeur ; il ne vous doit qu'un « traitement équitable », c'est-à-dire des faits exacts, mais aucun conseil.

• Cas 2. Vous prenez votre propre courtier, mais sans signer de contrat avec lui. Surprise : sans contrat, il ne vous représente pas. Pire, selon l'OACIQ, il travaille alors de facto pour le vendeur. Il ne vous doit qu'un traitement équitable.

• Cas 3. Vous signez un contrat de courtage achat avec votre courtier. Là seulement, quelqu'un est payé pour défendre vos intérêts, ce qui vous met à égalité avec le vendeur. Et dans mon cas, ça ne vous coûte rien.

Mon avis sur une propriété ?

Le réflexe naturel : appeler le courtier de l'annonce

Vous avez fait vos recherches, vous avez trouvé, vous êtes pressé de visiter. Le numéro est là, sur l'annonce. Vous appelez. Le courtier est charmant, disponible, il vous fait visiter le samedi. Vous vous dites : parfait, j'ai mon courtier.

Vous n'avez pas de courtier. Vous venez de parler au courtier du vendeur. Il a signé un contrat avec le propriétaire pour vendre au meilleur prix et aux meilleures conditions, pour le vendeur. Tout ce que vous lui direz, votre budget maximum, votre coup de cœur, votre échéance, sert son client, pas vous.

Trois situations, trois niveaux de protection

Cas 1 : vous traitez seul avec le courtier du vendeur

Vous continuez avec lui, sans personne de votre côté. La loi l'oblige à être honnête avec vous : il doit vous donner l'information exacte sur la propriété et sur les droits de chacun. C'est ce qu'on appelle le « traitement équitable ». Mais il n'a pas le droit de vous conseiller, ni de négocier contre le prix de son client, ni de vous dire quand renoncer. Vous décidez seul, en face de quelqu'un dont le métier est de servir l'autre partie. C'est comme aller en cour sans avocat, face à l'avocat de la partie adverse.

Cas 2 : vous prenez un courtier, mais sans signer de contrat (le faux ami)

Deuxième situation, et c'est le piège que presque personne ne voit venir. Un courtier du vendeur qui respecte la loi vous dira de vous faire représenter par un autre courtier. Bonne nouvelle. Vous appelez donc un courtier de votre côté, il vous accompagne à la visite… mais vous ne signez pas de contrat de courtage avec lui.

Résultat : sans contrat signé, la loi considère qu'il ne vous représente pas. Il est « courtier collaborateur », et voici la partie que presque personne ne connaît. Selon l'OACIQ, un courtier collaborateur sans contrat de courtage achat travaille de facto pour le vendeur. Même s'il vous accompagne à la visite, il ne représente pas, ne défend pas, ne protège pas et ne promeut pas vos intérêts. Il vous doit seulement un traitement équitable : des faits exacts, rien de plus. Vous avez l'impression d'avoir quelqu'un de votre côté, alors que sur le papier, le professionnel qui vous accompagne est rattaché au camp d'en face. C'est le pire des deux mondes : vous vous croyez protégé, et vous ne l'êtes pas.

Cas 3 : vous signez un contrat de courtage achat (ce que je recommande)

Troisième situation, et la seule qui vous met à égalité avec le vendeur. Vous signez un contrat de courtage achat avec votre courtier. À partir de là, il est payé pour défendre vos intérêts, à vous, et seulement les vôtres. Il vous conseille, il négocie le prix, il repère la clause qui vous piège, il vous dit quand une propriété ne vaut pas votre offre. Le vendeur a son professionnel dans son coin ; vous avez le vôtre. C'est le match équilibré.

Et en signant, il engage désormais pleinement sa responsabilité professionnelle envers vous : il doit vous conseiller correctement, et il en répond. Le contrat ne vous donne pas juste un allié, il vous donne un professionnel dont la responsabilité est réellement engagée à vos côtés.

La différence entre le cas 2 et le cas 3 tient à une seule chose : la signature d'un contrat de courtage. Sans lui, vous avez un accompagnateur. Avec lui, vous avez un défenseur.

Pourquoi le contrat change tout

La loi québécoise est simple sur ce point : un courtier ne peut représenter et défendre vos intérêts que s'il a signé avec vous un contrat de courtage écrit. Pas de contrat, pas de représentation. Il vous doit alors le minimum légal, le traitement équitable, soit l'honnêteté, mais pas la loyauté.

Le contrat change aussi le niveau d'engagement de votre courtier. En vous représentant, il engage pleinement sa responsabilité professionnelle envers vous : il a l'obligation de vous conseiller et de protéger vos intérêts, et il en répond. Un courtier tenu au seul traitement équitable n'a pas cette responsabilité de conseil ; on ne peut pas lui reprocher de ne pas vous avoir conseillé, puisque ce n'est pas son rôle. Signer un contrat, c'est donc mettre quelqu'un dont la responsabilité est réellement engagée à défendre votre camp.

Et depuis le 10 juin 2022, un même courtier n'a plus le droit de représenter à la fois l'acheteur et le vendeur d'une même propriété résidentielle : la double représentation est interdite. C'est justement pour ça que le courtier du vendeur ne peut pas devenir le vôtre : leurs intérêts s'opposent. Depuis la même date, une entente verbale ne suffit plus : le contrat achat doit être écrit et signé.

Un condo ? La représentation compte encore plus

Tout ce qui précède est vrai pour n'importe quelle propriété. Pour une copropriété, c'est encore plus vrai. Quand vous achetez un condo, vous n'achetez pas seulement quatre murs : vous achetez une part dans un syndicat, avec ses finances, son immeuble et ses décisions collectives. Un fonds de prévoyance sous-capitalisé, des travaux majeurs qui approchent, une cotisation spéciale votée l'an prochain, et c'est vous qui payez, après l'achat.

Depuis la Loi 16, les syndicats de copropriété doivent tenir un carnet d'entretien, faire réaliser une étude de leur fonds de prévoyance tous les cinq ans, et remettre à l'acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété. Ces documents sont votre meilleure protection, mais encore faut-il les obtenir, les lire et comprendre ce qu'ils cachent. C'est technique, et le courtier du vendeur n'a aucune obligation de vous les décoder.

Un courtier qui vous représente, lui, réclame ces documents, les analyse, repère le fonds de prévoyance trop maigre ou le procès-verbal qui annonce une cotisation spéciale, et vous protège avec les bonnes conditions à la promesse d'achat. Sur un condo, l'écart entre être accompagné et être représenté peut se chiffrer en dizaines de milliers de dollars. Je suis certifié Coproprié-T, c'est précisément ce terrain-là que je couvre pour mes clients acheteurs.

Et ça vous coûte combien avec moi ? Rien.

C'est la partie que beaucoup d'acheteurs ignorent, et qui les fait hésiter à tort. D'abord une précision : chaque courtier acheteur est libre de fixer sa propre rétribution et son propre contrat de courtage avec son client. Il n'existe aucun tarif imposé.

Ma règle à moi est simple : je me contente de la part de rétribution partagée par le côté du vendeur, celle qui était déjà prévue à son contrat, même quand cette part est plus faible que d'habitude. Concrètement, tant que vous achetez une propriété inscrite avec un courtier, vous ne recevrez jamais de facture de ma part. Vous obtenez un professionnel qui se bat pour vous, sans frais. Je suis payé techniquement par le vendeur via son courtier.

Alors la vraie question n'est pas « est-ce que je peux me le permettre ». C'est « pourquoi je m'en priverais ». Et mon contrat de courtage achat est résiliable en tout temps : si je ne fais pas le travail, vous partez.

Quoi faire dès que vous trouvez une propriété sur Centris

Le bon réflexe tient en une phrase : parlez-moi immédiatement avant d'appeler le courtier de l'annonce. C'est moi qui prendrai contact, organiserai la visite, visiterai avec vous, vous donnerai mon avis professionnel, obtiendrai les documents et préparerai votre offre en défendant votre prix.

Vous ne perdez rien à faire les choses dans cet ordre, et vous gagnez un défenseur, gratuitement. Vous avez une propriété en vue ? Voyons-la ensemble.

Mon avis sur votre projet immobilier ?

Pour aller plus loin

• Acheteur : pourquoi engager un courtier immobilier : tout ce qu'un courtier acheteur fait concrètement pour vous, étape par étape.

• La commission d'un courtier : qui paie et combien ? : le mécanisme du partage de rétribution, en clair.

• Louer à Montréal depuis l'étranger : le même réflexe, côté location.

Questions fréquentes

Le courtier immobilier travaille-t-il pour l'acheteur ou pour le vendeur ?

Le courtier affiché sur une annonce Centris travaille pour le vendeur : il a signé un contrat de courtage avec lui et défend ses intérêts. Il ne peut pas défendre en même temps ceux de l'acheteur, la double représentation étant interdite au Québec depuis le 10 juin 2022. Pour qu'un courtier travaille pour l'acheteur, celui-ci doit faire appel à son propre courtier et signer un contrat de courtage avec lui. Sans ce contrat, aucun courtier ne représente l'acheteur : il ne lui doit qu'un traitement équitable, c'est-à-dire des faits exacts, sans conseil.

J'ai trouvé une propriété sur Centris, dois-je contacter le courtier de l'annonce ?

Le courtier affiché sur l'annonce représente le vendeur et défend ses intérêts. Un acheteur qui traite seul avec lui ne reçoit qu'un traitement équitable : des faits exacts, mais aucun conseil ni négociation en sa faveur. Le meilleur réflexe, pour un acheteur, est de parler d'abord à son propre courtier, qui prend contact et organise la visite en le représentant.

Le courtier du vendeur doit-il prévenir l'acheteur qu'il ne le représente pas ?

Oui. Selon les règles de l'OACIQ, le courtier qui représente le vendeur doit informer un acheteur non représenté qu'il agit pour le vendeur et qu'il ne peut lui offrir qu'un traitement équitable. Il doit même lui recommander de se faire représenter par son propre courtier, et il ne peut pas divulguer les informations confidentielles ou stratégiques de son client. Ceci doit être dit explicitement et clairement dès le début du premier appel.

Avoir un courtier suffit-il pour être représenté, ou faut-il un contrat ?

Il faut un contrat. Sans contrat de courtage achat signé, la loi considère qu'aucun courtier ne représente l'acheteur, même celui qui l'accompagne à la visite. Selon l'OACIQ, un tel courtier collaborateur travaille même de facto pour le vendeur : il ne doit à l'acheteur qu'un traitement équitable. C'est seulement en signant un contrat de courtage que le courtier devient payé pour défendre les intérêts de l'acheteur et le conseiller. Un courtier sans contrat est un accompagnateur, pas un défenseur.

Un courtier engage-t-il davantage sa responsabilité quand il a un contrat de courtage ?

Oui. Un courtier qui représente l'acheteur par un contrat de courtage a l'obligation de le conseiller et de protéger ses intérêts, et il en répond professionnellement, avec l'assurance et l'encadrement de l'OACIQ derrière lui. Un courtier tenu au seul traitement équitable, sans contrat, n'a pas cette responsabilité de conseil : on ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir conseillé l'acheteur, puisque ce n'est pas son rôle. Le contrat élève donc réellement le niveau d'engagement du courtier envers son client.

Qu'est-ce que le traitement équitable en immobilier au Québec ?

C'est l'obligation minimale qu'un courtier doit à une personne qu'il ne représente pas : lui donner une information exacte et objective sur les faits de la transaction et sur les droits de chacun, sans la conseiller ni défendre ses intérêts. Un courtier tenu au seul traitement équitable ne ment pas, mais il ne défend le camp de personne.

Puis-je acheter une propriété sans courtier au Québec ?

Oui, rien ne l'y oblige. Mais un acheteur qui achète une propriété inscrite avec un courtier se retrouve seul face au courtier du vendeur, qui défend l'autre partie. Il prend alors chaque décision sans conseil et sans personne pour négocier en sa faveur. Se faire représenter par son propre courtier rééquilibre la situation, souvent sans frais pour l'acheteur.

Faut-il un courtier pour acheter une copropriété (condo) au Québec ?

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est encore plus important que pour une maison. Acheter un condo, c'est acheter une part dans un syndicat de copropriété, avec ses finances et ses travaux à venir. Depuis la Loi 16, le syndicat doit tenir un carnet d'entretien, faire réaliser une étude de son fonds de prévoyance tous les cinq ans et remettre à l'acheteur une attestation sur l'état de la copropriété. Ces documents sont techniques : un courtier qui représente l'acheteur les obtient, les analyse, repère un fonds de prévoyance sous-capitalisé ou une cotisation spéciale à venir, et protège l'acheteur avec les bonnes conditions à la promesse d'achat. Sans représentation, l'acheteur affronte seul cette analyse.

Mise à jour : août 2026