Vente sans garantie légale : ce que ça signifie vraiment

Christophe Furet
il y a 2 jours
6 min de lecture

43 % des ventes résidentielles au Québec se font maintenant sans garantie légale. C'était 4 % en 2010. En quinze ans, cette pratique autrefois exceptionnelle est devenue presque la norme.

Ces chiffres, publiés récemment par l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), soulèvent des questions importantes pour les vendeurs comme pour les acheteurs. Qu'est-ce que ça signifie concrètement ? Quels sont les risques ? Et existe-t-il des solutions intermédiaires ?

Ce que couvre la garantie légale

Au Québec, la garantie légale est prévue par le Code civil. Elle s'applique automatiquement à toute vente immobilière, sauf si le contrat l'exclut expressément.

Elle comporte deux volets.

La garantie de qualité protège l'acheteur contre les vices cachés : des défauts graves qui existaient avant la vente, qui n'étaient pas visibles lors de la visite, et qui rendent la propriété impropre à l'usage ou en diminuent significativement la valeur. C'est de celle-ci qu'on parle généralement.
La garantie du droit de propriété assure que le vendeur est bien propriétaire du bien, que le titre est valide, et qu'il n'existe pas de charges non déclarées (hypothèques, servitudes, empiètements).

Ce que signifie « sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur »

Cette formule, inscrite dans l'acte de vente, retire à l'acheteur la possibilité d'exercer un recours contre le vendeur en cas de vice caché.

Concrètement : si vous achetez une propriété sans garantie légale et que vous découvrez six mois plus tard un problème de fondation qui existait avant la vente, vous ne pourrez pas poursuivre le vendeur pour obtenir réparation.

C'est un transfert de risque important. L'acheteur assume seul les conséquences d'éventuels défauts non apparents.

Les formules intermédiaires : limiter l'exclusion au strict nécessaire

L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) recommande de ne jamais exclure la garantie du droit de propriété, sauf dans de très rares exceptions. C'est la garantie de qualité (contre les vices cachés) qui peut être exclue dans certaines circonstances.

Il existe plusieurs formules intermédiaires, plus nuancées que l'exclusion totale :

Sans garantie légale de qualité, mais avec garantie du droit de propriété. Le vendeur se protège contre les recours pour vices cachés, mais garantit que les titres sont en ordre. C'est la formule la plus courante et la plus raisonnable.
Sans garantie légale de qualité du vendeur actuel, mais avec transmission des garanties des vendeurs précédents. Le vendeur actuel n'offre pas de garantie personnelle, mais l'acheteur conserve la possibilité de remonter la chaîne des propriétaires antérieurs si un vice est découvert. C'est une protection importante : si un défaut existait avant que le vendeur actuel n'achète la propriété, l'acheteur peut poursuivre les vendeurs précédents. Évidemment, ceci n'est possible que si le vendeur avait lui-même acheté avec garantie légale des vendeurs précédents.
Garantie légale limitée dans le temps. Le vendeur garantit la propriété pendant une période définie (un an, deux ans), après quoi la garantie s'éteint.
Garantie légale limitée à certains éléments. Le vendeur peut exclure certains composants spécifiques (la piscine, les électroménagers, un système de chauffage vieillissant) tout en garantissant le reste de la propriété.

La formule complète « aux risques et périls de l'acheteur » rompt la chaîne de transmission des garanties : l'acheteur ne peut plus poursuivre le vendeur actuel, mais il ne peut plus non plus remonter aux vendeurs précédents. C'est pourquoi l'OACIQ recommande de limiter l'exclusion au strict nécessaire et de toujours consulter un conseiller juridique avant de signer une telle clause.

Ce que ça ne retire pas

Contrairement à ce que croient certains vendeurs, vendre sans garantie légale ne retire pas toutes les obligations.

Le vendeur reste tenu de déclarer honnêtement ce qu'il connaît de la propriété. S'il dissimule volontairement un défaut dont il avait connaissance, l'acheteur conserve un recours pour dol (manœuvre frauduleuse).

La déclaration du vendeur reste obligatoire. Un mensonge ou une omission peut entraîner l'annulation de la vente ou des dommages-intérêts.

Autrement dit : vendre sans garantie légale protège le vendeur contre les vices qu'il ne connaissait pas. Ça ne le protège pas contre sa propre mauvaise foi ou ses omission.

L'impact sur le prix de vente

Une propriété vendue sans garantie légale se vend généralement moins cher. Les estimations varient, mais on indique souvent dans la littérature un écart de 8 à 10 %.

J'ai eu récemment un cas d'école dans une copropriété où trois appartements similaires (même superficie, étages comparables, caractéristiques équivalentes) ont été vendus à l'intérieur de trois mois.

Les deux appartements vendus avec garantie légale : 257 000 $ et 260 000 $.

L'appartement vendu sans garantie légale : 235 000 $.

Soit un écart d'environ 22 000 $ à 25 000 $, ou près de 9 %.

Ce n'est qu'un exemple, mais il illustre bien la réalité du marché : les acheteurs ajustent leur offre en fonction du risque qu'ils assument.

Pourquoi les vendeurs choisissent cette option

Certaines situations justifient légitimement l'exclusion de la garantie de qualité.

Les successions. Les héritiers n'ont souvent jamais habité la propriété. Ils ne connaissent pas son historique, n'ont pas vécu avec ses défauts éventuels, et ne peuvent pas témoigner de son état réel. Il serait déraisonnable de leur demander de garantir quelque chose qu'ils ignorent.
Les personnes âgées qui partent en résidence. Une personne de 85 ans qui vend sa maison pour aller en CHSLD ne veut pas risquer de laisser à sa succession un litige en vice caché. C'est compréhensible.
Les propriétaires de plex qui n'ont jamais habité le logement vendu. Un propriétaire qui n'a jamais habité dans l'immeuble ne connaît pas nécessairement l'état réel des logements qu'il n'a jamais occupés.
Les reprises de finance. Les institutions financières qui revendent une propriété saisie n'ont aucune connaissance de son état et refusent systématiquement d'offrir des garanties.

Ces cas sont généralement acceptés par le marché. Les acheteurs comprennent la logique et ajustent leurs attentes (et leur offre) en conséquence.

Mais il y a aussi des cas de plus en plus fréquents qui sont difficiles à justifier : un couple de 45 ans qui vend la maison qu'il habite depuis dix ans, et qui exclut la garantie légale. Dans ces situations, l'acheteur est en droit de se poser des questions. Pourquoi ce vendeur, qui connaît parfaitement sa propriété, refuse-t-il de la garantir ? Y a-t-il quelque chose qu'il préfère ne pas assumer ?

Cette suspicion est légitime. Et elle se traduit souvent par des offres plus basses ou des acheteurs qui passent leur tour.

Dans tous les cas, le vendeur doit se rappeler que l'exclusion de la garantie légale ne le dispense jamais de son obligation de divulgation. La déclaration du vendeur reste obligatoire, et tout mensonge ou omission délibérée l'expose à des recours.

Une solution intermédiaire : le programme Intégri-T

Pour les vendeurs qui veulent offrir une garantie de qualité sans assumer personnellement le risque, RE/MAX propose le programme Intégri-T.

Comment ça fonctionne :

Pour le prix d'une assurance de l'ordre de 1 000 $ environ payable une seule fois lors de la transaction, la propriété est protégé contre les vice-cachés par une Assurance au lieu d'avoir besoin d'un recours au tribunal. C'est bien la propriété qui est protégée, et donc autant l'acheteur que le vendeur qui n'auront pas besoin de se poursuivre l'un l'autre.

En cas de vice caché découvert dans les trois ans suivant la vente, l'acheteur peut faire une réclamation. La garantie couvre jusqu'à 50 000 $ de réparations. La responsabilité du vendeur est limitée aux premiers 5 000 $. Le programme assume le reste, jusqu'à 45 000 $.

Les avantages pour le vendeur :

Vous pouvez vendre avec garantie légale sans craindre une poursuite coûteuse. Votre exposition financière est plafonnée. Votre propriété se distingue sur le marché. Les acheteurs sont rassurés. En cas de litige, un service de conciliation évite les tribunaux.

Les avantages pour l'acheteur :

Une protection concrète en cas de vice caché, avec un recours simplifié au lieu de se retrouver avec un litige au tribunal.

Les limites :

Le programme ne couvre pas tous les types de propriétés (les immeubles neufs de moins de 5 ans, par exemple, sont exclus mais ils bénéficient généralement déjà d'une garantie).

Certains types de vices sont exclus (contamination, amiante, MIUF).

La garantie est limitée dans le temps et dans le montant maximum.

Important : Intégri-T ne peut pas s'appliquer à une vente sans garantie légale. La vente doit être faite avec garantie légale pour que le programme fonctionne. C'est justement là son intérêt : permettre au vendeur d'offrir la garantie légale en limitant son risque financier.

Ce que je recommande

Pour les acheteurs : ne renoncez pas à la garantie légale à la légère. Si vous le faites, faites au minimum une inspection préachat rigoureuse et négociez le prix en conséquence. Théoriquement, le courtier du vendeur aura déjà pris cela en considération dans son prix, mais ce n'est pas nécessairement toujours le cas.
Pour les vendeurs : avant de vendre sans garantie légale, demandez-vous si c'est vraiment nécessaire. Vous risquez de perdre plus en prix de vente que ce que vous économiseriez en évitant un éventuel recours. Le programme Intégri-T peut être un bon compromis.

Dans tous les cas, la transparence reste votre meilleure protection. Une déclaration du vendeur complète et honnête vous protège mieux qu'une clause d'exclusion de garantie légale.

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Sources :