Airbnb à Montréal : ce qu'un propriétaire a vraiment le droit de faire

À Montréal, mettre un logement sur Airbnb à l'année est purement interdit dans quatorze arrondissements sur dix-neuf. Et là où c'est permis, ça tient à une poignée de segments de rues précis.

« J'achète, et je le mettrai sur Airbnb quand je ne serai pas là. » C'est un plan que j'entends souvent, et le plus souvent il est impossible. Ce que la loi vous autorise vraiment, hors de ces rues, c'est trois mois d'été sur votre propre domicile, et rien d'autre.

Je suis Christophe Furet, courtier immobilier à RE/MAX Crystal. Voici, sans détour, les vraies options d'un propriétaire qui veut louer à court terme, celles qui existent et celles qui n'existent pas. Objectif : vous éviter d'acheter sur une hypothèse fausse.

La règle en une phrase

Au Québec, dès qu'une location payante dure 31 jours ou moins, c'est de l'hébergement touristique : il faut un enregistrement provincial (CITQ) et une autorisation municipale. À 32 jours et plus, on quitte complètement ce régime, et c'est un bail résidentiel ordinaire. Ce seuil de 31 jours commande tout le sujet.

Un projet d'achat qui repose sur la location courte durée ? Parlons-en avant.

Le seuil des 31 jours, la clé de tout

La Loi sur l'hébergement touristique définit l'hébergement touristique comme une location à des touristes, contre rémunération, pour une période de 31 jours ou moins. Deux conséquences en découlent :

1. Une location de 32 jours ou plus n'est pas de l'hébergement touristique. Pas d'enregistrement CITQ, pas de permis municipal touristique, aucune restriction d'arrondissement liée au tourisme. C'est un bail résidentiel ordinaire, avec les règles ordinaires du logement.

2. Une occupation sans rémunération n'est pas non plus de l'hébergement touristique. Prêter son logement à un proche ou faire un échange de maison sort du régime. Ne riez pas, ça changera peut-être !

Tout le reste, c'est-à-dire toute location payante de 31 jours ou moins, exige les deux couches d'autorisation. Et c'est là que la plupart des projets se heurtent au mur.

Les deux permis, et lequel permet réellement le plus

Il faut cumuler à chaque fois l'enregistrement provincial (CITQ) et l'autorisation municipale. Le provincial ne sert à rien sans le municipal : la CITQ n'émet aucune attestation sans le consentement de la municipalité.

Le permis « général » : la résidence de tourisme commerciale

C'est celui qui permet le plus de louer, et de loin : pas besoin d'habiter les lieux, pas de fenêtre saisonnière, exploitation à l'année, réservations à répétition. C'est le vrai modèle Airbnb.

Sa contrepartie : il n'est presque nulle part permis à Montréal. Il est purement interdit dans quatorze arrondissements, dont Rosemont-La Petite-Patrie, Verdun, Outremont, Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, Ahuntsic-Cartierville, Saint-Laurent et LaSalle.

Là où il subsiste, c'est uniquement sur quelques segments d'artères précises, et l'entrée principale de l'immeuble doit y donner directement.

Les principaux arrondissements et segments de rues:

Arrondissement	Secteurs autorisés
Le Plateau-Mont-Royal	Boulevard Saint-Laurent entre Sherbrooke et Mont-Royal ; rue Saint-Denis entre Sherbrooke Est et Gilford
Ville-Marie	Rue Sainte-Catherine (secteur M.9), entre Saint-Mathieu et Atateken
Côte-des-Neiges-NDG	Zones commerciales désignées (boulevard Décarie, chemin Queen-Mary, avenue Victoria, entre autres)
Le Sud-Ouest	Secteurs limités (Griffintown, rue Wellington)

S'ajoutent un certificat d'occupation, un avis de conformité de la CITQ, une distance minimale de 150 mètres entre deux résidences de tourisme, et un usage conditionnel voté par le conseil d'arrondissement.

À retenir : ce permis se joue à l'adresse, pas au budget. Si l'immeuble n'est pas sur l'une de ces rues, la discussion est close, quel que soit le montant que vous mettez. Et si vous avez un voisin qui le fait déjà, à moins de 150 m, c'est mort aussi.

En pratique : on n'obtient presque plus de nouveau permis, et il ne se transfère pas automatiquement

Un nouveau permis général ne s'obtient donc presque plus, même dans les secteurs autorisés. L'usage conditionnel se vote au cas par cas au conseil d'arrondissement, sans droit acquis, et le cadre se resserre d'année en année.

Résultat : les investisseurs ne cherchent plus à créer un permis, ils cherchent à acheter une propriété qui exploite déjà légalement.

Mais même ceci cache un piège potentielle. Le permis d'occupation n'est pas transférable automatiquement. La Ville de Montréal l'énonce clairement : il demeure valide tant qu'il n'y a pas de changement d'exploitant. Un nouveau propriétaire est un nouvel exploitant, il doit donc déposer sa propre demande. Vous n'héritez pas du permis avec les clés.

Ce que vous achetez vraiment, c'est une adresse où l'usage touristique est déjà reconnu et aménagé, ce qui rend une nouvelle autorisation bien plus réaliste qu'un dossier parti de zéro. Bien plus réaliste, pas garantie.

Une offre doit donc prendre cette confirmation par l'arrondissement : que l'usage pourra être maintenu sous un nouvel exploitant. En pratique, c'est difficile d'avoir une certitude absolue car la ville ne donnera pas la confirmation tant qu'une demande de permis n'est pas déposée par le nouvel acquéreur, et le nouvel acquéreur prend donc le risque d'acheter avant d'avoir la vraie confirmation.

Le permis « résidence principale » : trois mois d'été, sur votre domicile

C'est le régime accessible au commun des propriétaires, et c'est un régime étroit. Vous devez louer dans votre résidence principale, celle où vous demeurez habituellement et dont l'adresse est celle déclarée au fisc. Une seule unité, une seule réservation à la fois, aucun repas servi. Enregistrement CITQ obligatoire (54 $ pour 2026), numéro affiché sur chaque annonce.

Côté Ville de Montréal, la contrainte qui surprend tout le monde est le calendrier : la location n'est permise que du 10 juin au 10 septembre, chaque année. Hors de cette fenêtre, c'est interdit. Trois arrondissements l'interdisent même complètement : Lachine, Saint-Laurent, Saint-Léonard. Ailleurs, il faut un permis d'exploitation municipal (350 $), affiché visible depuis la rue, plus une assurance responsabilité d'au moins 2 M$.

Autrement dit : trois mois par année, sur votre propre domicile, avec l'accord de votre copropriété. Ce n'est pas un revenu locatif, c'est un appoint estival.

Le mythe à casser : « c'est un condo, donc c'est plus permis »

Non. Ni la loi ni le règlement municipal ne classent par type de bâtiment. Il n'existe nulle part une règle « condo oui, duplex non ». Le tri se fait sur une seule question : le logement loué est-il la résidence principale de la personne qui l'exploite ?

• Un condo que vous louez pendant vos absences. S'il est votre résidence principale : régime résidence principale, fenêtre estivale. Si c'est un pied-à-terre ou un placement : régime général, donc artère autorisée. Dans les deux cas, un veto tranche souvent avant tout le reste, la déclaration et le réglement de copropriété doivent permettre l'usage touristique, sinon il faut l'accord écrit du syndicat.

• Un duplex dont vous occupez le rez-de-chaussée et louez l'étage. L'étage n'est pas votre résidence principale : régime général, donc artère autorisée. Habiter en dessous n'y change rien. Seul le logement que vous occupez peut relever du régime estival.

• Une chambre chez vous. Permis sous le régime résidence principale, mais une seule réservation à la fois, et toujours dans la fenêtre du 10 juin au 10 septembre. Louer des chambres à l'année avec petit-déjeuner, c'est un autre usage, le gîte touristique, avec ses propres zones.

Ce qui bloque un projet, ce n'est donc presque jamais le type d'immeuble. C'est l'une de ces quatre couches : la géographie (l'artère), la distance (150 mètres), la procédure (usage conditionnel voté, jamais acquis) ou le privé (déclaration de copropriété, bail, accord du prêteur).

Le nouveau piège de 2026 : une autorisation qui se révoque chaque année

Le cadre se resserre encore, et deux changements datés du 1er septembre 2026 comptent pour tout propriétaire en copropriété.

D'abord, il faudra fournir deux preuves de résidence principale au lieu d'une, aussi bien à l'enregistrement qu'au renouvellement. Ensuite, et c'est le plus lourd, l'accord du syndicat devra être fourni à chaque renouvellement annuel, et non plus une seule fois au départ.

La conséquence est simple : l'autorisation de votre copropriété devient un droit de veto annuel. Un conseil d'administration qui change d'avis, une assemblée qui adopte une restriction, et l'activité s'arrête au renouvellement suivant. Aucun acheteur ne devrait bâtir un plan financier sur une autorisation révocable chaque année.

Les vraies options d'un propriétaire, en clair

1. La location touristique à l'année : seulement si votre adresse est sur l'une des rares artères autorisées, avec certificat d'occupation commercial et usage conditionnel voté. Rare, mais réel.

2. La location estivale de votre résidence principale : du 10 juin au 10 septembre, permis municipal, accord de la copropriété. Un appoint, pas un revenu.

3. Le bail de moyen terme, 32 jours et plus : la voie la plus solide si vous vous absentez par blocs de plusieurs mois. Aucun permis touristique. En contrepartie, le locataire acquiert des droits, dont le maintien dans les lieux : votre retour est moins simple qu'il n'y paraît.

4. L'échange de maison ou le prêt à un proche : sans rémunération, hors du régime touristique, sans permis.

Et une chose que la loi ne permet à personne : exploiter un logement en Airbnb à l'année dans un arrondissement où le permis général est interdit. Aucun montage ne contourne ça. Les amendes vont de 2 500 $ à 25 000 $ pour une personne, et la Ville ajoute jusqu'à 1 000 $ par jour d'infraction.

Avant d'acheter pour louer à court terme

Le bon réflexe n'est pas de chercher comment contourner la règle, c'est de vérifier l'adresse et le règlement de copropriété avant de signer, pas après. J'ai vu des projets entiers reposer sur une hypothèse fausse découverte trop tard.

Si votre plan d'achat dépend de la location courte durée, c'est exactement le genre de vérification que je fais avec un client acheteur avant l'offre. Voyons ensemble si votre projet tient debout, à l'adresse que vous visez.

Mon avis sur votre projet ?

Réglementation vérifiée le 27 juillet 2026 auprès de la Ville de Montréal, du gouvernement du Québec, de la CITQ et de LégisQuébec. Les secteurs autorisés, les montants et les fenêtres saisonnières changent : cet article informe, il ne remplace ni un avis juridique ni une vérification à l'arrondissement pour votre adresse précise.

Pour aller plus loin

• Louer ou vendre son ancien logement ? : l'arbitrage quand vous déménagez et gardez une propriété.

• Louer à Montréal depuis l'étranger : côté locataire cette fois, chercher un vrai logement sans tomber dans une arnaque.

• Pourquoi engager un courtier quand on achète : vérifier qu'un projet tient avant l'offre, c'est le métier.

Questions fréquentes

Peut-on faire du Airbnb dans un condo à Montréal ?

Cela dépend de deux choses. Premièrement, le condo est-il votre résidence principale ? Si oui, vous pouvez louer à court terme du 10 juin au 10 septembre, avec un permis municipal et l'enregistrement CITQ. Si c'est un investissement ou un pied-à-terre, il faut le permis de résidence de tourisme commerciale, permis seulement sur quelques artères de Montréal. Deuxièmement, dans tous les cas, la déclaration de copropriété doit permettre l'usage touristique, ou le syndicat doit y consentir par écrit. Une restriction du règlement de copropriété suffit à tout bloquer.

Quelle est la différence entre location courte durée et location normale au Québec ?

Le seuil est de 31 jours. Une location payante de 31 jours ou moins est de l'hébergement touristique : elle exige un enregistrement CITQ et une autorisation municipale. Une location de 32 jours ou plus est un bail résidentiel ordinaire, régi par le Code civil et le Tribunal administratif du logement, sans permis touristique mais avec les droits du locataire, dont le maintien dans les lieux.

Dans quels arrondissements de Montréal le Airbnb commercial est-il interdit ?

La résidence de tourisme commerciale, c'est-à-dire la location touristique d'un logement qui n'est pas votre résidence principale, est interdite dans quatorze arrondissements, dont Rosemont-La Petite-Patrie, Verdun, Outremont, Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, Ahuntsic-Cartierville, Anjou, Lachine, LaSalle, Montréal-Nord, Saint-Laurent et Saint-Léonard. Là où elle est permise (Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie, Côte-des-Neiges-NDG, Le Sud-Ouest), c'est uniquement sur quelques artères nommées, avec l'entrée principale donnant sur la rue autorisée.

Puis-je louer ma résidence principale sur Airbnb à Montréal ?

Oui, mais seulement du 10 juin au 10 septembre de chaque année, sauf à Lachine, Saint-Laurent et Saint-Léonard où c'est interdit. Il faut un permis d'exploitation municipal (350 $), un enregistrement CITQ (54 $), une assurance responsabilité d'au moins 2 M$, et l'accord de la copropriété si vous êtes en condo. Une seule réservation à la fois, aucun repas servi.

La location de plus de 31 jours nécessite-t-elle un permis à Montréal ?

Non. Dès que la location dépasse 31 jours, elle sort de la Loi sur l'hébergement touristique : aucun permis touristique, aucune restriction d'arrondissement liée au tourisme, aucune fenêtre saisonnière. C'est un bail résidentiel ordinaire. En contrepartie, le locataire a droit au maintien dans les lieux, ce qui encadre votre capacité à récupérer le logement. Ce sont les règles du logement qui s'appliquent, pas celles du tourisme.

Un permis Airbnb se transfère-t-il au nouveau propriétaire à Montréal ?

Le permis d'occupation d'une résidence de tourisme n'est pas transférable automatiquement : la Ville de Montréal précise qu'il demeure valide tant qu'il n'y a pas de changement d'exploitant. Un nouveau propriétaire est un nouvel exploitant et doit déposer sa propre demande de permis. Acheter une propriété qui exploite déjà légalement ne garantit donc pas le permis. Ce que vous acquérez, c'est une adresse où l'usage touristique est déjà reconnu, ce qui facilite une nouvelle autorisation sans l'assurer. À faire confirmer à l'arrondissement avant l'offre.

Que risque un propriétaire qui loue en Airbnb sans permis ?

La Loi sur l'hébergement touristique prévoit une amende de 2 500 $ à 25 000 $ pour une personne physique qui exploite sans enregistrement, et de 5 000 $ à 50 000 $ dans les autres cas. La Ville de Montréal ajoute jusqu'à 1 000 $ par jour d'infraction pour une personne physique. Les plateformes ne peuvent plus diffuser une annonce sans numéro d'enregistrement valide, et une escouade dédiée surveille l'ensemble des arrondissements depuis le 10 juin 2025.