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  • Photo du rédacteurChristophe Furet

Louer ou Vendre son ancien logement ?


Vendre et louer mon ancien logement
Louer ? Vendre ?

Ma maison est devenue trop grande depuis le départ des enfants. La décision de conserver pour louer, ou de vendre, notre maison (ou notre appartement) dépend de plusieurs facteurs personnels, financiers et de marché. Cet article vise a poser les bases de la réflexion, tous les éléments à considérer.


Commençons par une petite simulation, un cas d'école !


Si je vends ma maison

Le tableau ci-dessous dresse le bilan de la vente d'une maison moyenne vendue 600,000$ et sur laquelle il reste 200,000$ d'hypothèque à rembourser. Tous les montants sont approximatifs et chaque propriétaire doit les remplacer par ses propres données. Il peut y avoir des gros écarts avec les montants de notre simulation, en particulier les pénalités de remboursement anticipé de l'hypothèque peuvent être beaucoup plus élevées !


Bilan financier

Au final, il nous reste 369,606$, et le plus souvent, ce montant est non imposable sur le gain en capital, si nous avons habité notre maison au moins un an. Ceci reste à valider selon chaque situation avec un fiscaliste, mais en principe la vente de son domicile est le plus souvent non imposable, ce qui est un gros avantage par rapport à la vente de tout autre bien immobilier qui ne serait pas notre résidence principale.


Et après ?

Mais si on vend sa propre maison, il faudra probablement trouver un nouveau logement.

  • S'il s'agit d'un nouvel achat, nous disposons d'un bon acompte (cash down) avec le résiduel de la vente si-dessus. On pourra acheter assez facilement un logement plus petit quitte à contracter une "petite" hypothèque complémentaire. On peut aussi décider de ne pas tout mettre dans l'acompte selon une stratégie financière propre à chaque situation.

  • S'il s'agit d'aller vivre en appartement dans une location, nous pourrions au minimum placer notre 369,606$ dans un placement garanti, par exemple à 5% (actuellement les taux sont bons). Par contre, cette fois-ci les revenus de placements seront imposables, en général selon le taux d'imposition marginal de la personne. L'exemple ci-dessous est calculé avec un taux marginal de 40%, ce qui est relativement haut, mais pas le plus haut. Nous avons fait l'hypothèse qu'un propriétaire d'une maison de 600,000$ avait un bon salaire.

Dans l'exemple ci-dessus, le placement de l'argent restant de la vente de la maison génère une partie significative d'un éventuel loyer pour un nouveau logement si on ne souhaite pas acheter un nouveau logement.


Si je loue ma maison

Dans cette seconde hypothèse je dois prévoir mon budget de dépenses annuelles en tant que propriétaire locateur. Ci-dessous voici une simulation, chaque montant devant être ajusté, mais la logique demeure.


Dépenses

En supposant une hypothèque à 2% (ce qui est encore le cas de plusieurs pendant quelques années) ainsi que des taxes approximatives, nous obtenons un budget annuel d'environ 20,855$.

Il est important de souligner qu'un propriétaire locateur doit prévoir une réserve de 1% à 3,5% pour l'entretien et la rénovation. Évidemment ce montant ne sera pas consommé tous les ans, mais il sera aisément dépassé d'autres années. Je fais l'hypothèse d'une maison en bon état et que 1% sera suffisant pendant un certain temps au moins.


Mais gardez en tête que même si on loue, on doit veiller à garder le bon état de notre bien pour ne pas nuire à une éventuelle vente.


Note : dans cette simulation nous avons minimisé le remboursement hypothécaire ainsi que le budget entretien/rénovation. Il est probable que beaucoup de situations ne soient pas aussi favorables au propriétaire.


Revenus

Si on suppose un loyer mensuel de 3,000$ on obtient les revenus annuels ci-dessous :


Le loyer d'une maison est très variable bien entendu. Nous avons pris ici un bon loyer pour une maison de 2-3 CAC. Le prix médian des loyers des maisons de 2-3 CAC sur le marché actuellement dans les Laurentides, par exemple, est de 2,800$. Nous nous sommes donc positionné au dessus du prix médian.


Fiscalité

Même si l'hypothèque est payée intégralement chaque mois, fiscalement parlant, seuls les intérêts sont comptabilisés comme une dépense. La portion capital est vue comme de l'argent qu'on "met de côté" et qu'on va récupérer dans sa poche quand on vendra la maison.

Il est donc nécessaire de distinguer le capital et les intérêts pour évaluer les dépenses annuelles d'une maison en location.

Cette répartition est juste un exemple, mais chaque cas est à évaluer. La répartition capital/intérêts varie grandement dans le temps : plus le temps passe, plus on paie du capital. Au début d'une hypothèque, les premières années, on paie surtout des intérêts. Dans l'exemple ci-dessus on suppose qu'il s'agit d'une hypothèque qui a dépassé la moitié de sa durée totale d'amortissement.


Si on enlève le 6,093,35$ de capital des dépenses annuelles, il ne reste plus que 14,762,23$ de dépenses annuelles, au lieu des 20,855$ que nous avons pourtant vraiment du sortir.


Ceci va avoir une conséquence négative sur le montant de l'impôt à payer sur les profits annuels.


Impôts à payer

Le profit annuel est imposable au taux marginal d'imposition. Nous avions considéré 40% dans notre simulation plus haut, soit un impôt à payer sur les loyers de 8,495$ qui vient s'ajouter à nos dépenses annuelles.


Il existe des moyens de réduire cet impôt, par exemple en déclarant des amortissements, mais au final il faudra prendre ces amortissements en considération ultérieurement au moment de la vente.

Pour simplifier, nous ne les prenons pas en compte. Dans tous les cas, nous vous recommandons d'étudier votre propre situation avec un fiscaliste !


Bilan financier de la location après impôts


La location, dans notre exemple, ne nous rapporte au final que 6,649,31$ après impôts.

Par ailleurs nous avons remboursé 6,093$ de capital sur notre hypothèque, ce qui constitue un gain également, même si à court terme, on ne le perçoit pas.


Note fiscale importante

Une fois qu'une maison est louée, elle perd son exonération de gain en capital lors d'une vente future pour toute la plus value qui sera effectuée, après qu'elle n'est plus utilisée comme résidence principale.


Exemple : si notre maison évaluée à 600,000$ au moment de la mise en location est louée pendant quelques années puis vendue disons 3 ans plus tard à 700,000$. La plus value de 100,000$ sera imposable selon les règles applicables au gain en capital.


Bilan

La décision de vendre ou de louer son logement une fois qu'on veut en changer est une décision personnelle qui dépend de nombreux paramètres et qui doit être évaluée spécifiquement en fonction de chaque cas.


Quelques grandes lignes directrice cependant :


  1. Les aspects humains sont un aspect très important à considérer en premier quand on parle d'un bien immobilier. La maison dans laquelle ont grandi nos enfants peut être un patrimoine familiale que l'ont souhaite conserver, transmettre, etc. L'attachement est naturel. C'est un choix respectable.

  2. Le revenu locatif peut dans certains cas couvrir tous les frais et ceci permet de se mettre en position d'attente. Mais c'est rarement le cas à long terme si on n'est pas dans du multi-logements (4plex et plus). Dans beaucoup de cas, le propriétaire devra remettre de l'argent au moins pour faire face aux grosses dépenses, toiture, pavés-unis ou asphalte, etc.

  3. Mais il faut éviter toute spéculation du type "attendre que le marché monte". "attendre que les taux d'intérêts baissent"... Personne ne connait l'avenir. Se méfier des arguments spéculatifs. Les investisseurs à succès n'utilisent pas de boules de crystal. Ils appliquent des stratégies rationnelles.

  4. D'un point de vue de la fiscalité, une vente rapide maximise le bénéfice grace à l'exonération complète de gain en capital. Il peut être judicieux d'en bénéficier pour rapidement utiliser son capital plus avantageusement. Ne pas oublier qu'en général de l'argent dans la poche immédiatement a plus de valeur que peut-être un peu plus d'argent dans la poche mais plus tard.

  5. Il faut être conscient des risques reliés à la location. Par exemple :

    1. Aucun locataire n'aimera votre maison et ne lui donnera de l'attention complètement à la hauteur de vos attentes. Êtes-vous disposé à vous imposer le lâcher prise émotionnel nécessaire pour assurer votre bien-être psychologique et celui de votre locataire ? Sérieusement !

    2. Il est vrai que la maison vieillira certainement un peu plus rapidement louée qu'occupée par vous-même. Il faudra le prendre en compte dans le budget entretien/rénovation.

    3. La reprise d'un logement loué par le futur acheteur, propriétaire occupant, complique la vente, car le préavis de reprise du logement doit être donné au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail (à moins de faire des baux de moins de 6 mois). Donc en fonction du timing entre la fin du bail et la date de la vente, un délai de 6 mois à 1,5 an est à prévoir par un acheteur avant de pouvoir aménager dans la maison. Sans parler du fait qu'il va "hériter du locataire", ce qui n'est pas du goût de tous les acheteurs de maison. C'est un peu plus commun pour un condo, et encore.

  6. La question de votre futur logement est aussi un élément fondamental à prendre en considération dans l'évaluation de votre situation. Avez-vous besoin d'un cash down pour acheter ? d'un complément de revenu ? De rien du tout...


En résumé, la décision de louer ou vendre son ancien domicile dépend de votre situation personnelle, des conditions du marché, et de vos objectifs à long terme. Il n'y a pas une réponse unique. Comme souvent, les deux options peuvent être valides, mais il faut en connaître les conséquences avant de se positionner. Pour cela, il est conseillé de discuter avec un professionnel de l'immobilier et/ou un conseiller financier pour une analyse personnalisée.

 

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