Cotisations spéciales en copropriété : ce que la Loi 16 change pour les acheteurs

Des frais de condo de 150 $ par mois, c'est attirant. Mais quand j'analyse un immeuble pour un client, je pose toujours la même question : est-ce que ce montant couvre réellement l'entretien à long terme ?

Il n'y a pas de magie

Une toiture se remplace. Des fenêtres aussi. Un stationnement souterrain se détériore. Ces travaux coûtent des dizaines de milliers de dollars, et quelqu'un doit les payer. Il n'y a que deux façons de faire : soit les copropriétaires contribuent régulièrement au fonds de prévoyance avec des montants raisonnables, soit ils reçoivent un jour une cotisation spéciale de plusieurs milliers de dollars.

Le fonds de prévoyance, c'est la réserve d'argent du syndicat destinée aux réparations majeures et au remplacement des parties communes (article 1071 du Code civil du Québec). Sa contribution minimale est fixée à 5 % des charges communes. Mais dans beaucoup d'immeubles, surtout les plus anciens, cette contribution a été maintenue au minimum pendant des années. Le résultat : un fonds insuffisant et des cotisations spéciales récurrentes pour combler l'écart.

Un exemple concret

Dans un exemple typique fourni par une firme professionnelle spécialisée en inspection et expertise de bâtiment, une copropriété de 6 unités versait 1 000 $ par année dans le fonds de prévoyance. Ça représentait 14 $ par mois par copropriétaire.

Le problème : les dépenses prévues en réparations majeures et remplacements sur les 25 prochaines années s'élevaient à 605 600 $. Si les contributions restaient au même niveau, le syndicat n'aurait accumulé que 35 182 $ sur cette période.

L'écart ? Plus de 570 000 $ à combler par des cotisations spéciales.

L'étude proposait deux scénarios de rattrapage. Le premier, sur 10 ans, démarrait à 40 $ par mois par copropriétaire la première année, avec une augmentation graduelle de 1 855 $ par année au total du syndicat. Même avec ce rattrapage progressif, des cotisations spéciales de 123 475 $ restaient nécessaires sur la période. Le second scénario, sur 1 an, exigeait une augmentation immédiate à 208 $ par mois par copropriétaire, avec des cotisations spéciales de 77 297 $.

Le piège pour l'acheteur

C'est là que ça devient problématique pour un acheteur. On achète un condo avec des frais mensuels qui semblent raisonnables. L'annonce affiche 150 $ par mois. Le budget semble correct. Et l'année suivante, l'assemblée des copropriétaires vote une cotisation spéciale de 5 000 $, 10 000 $, parfois plus, pour des travaux que l'acheteur n'avait pas anticipés.

Ce n'est pas de la malchance. C'est le résultat direct d'années de sous-financement du fonds de prévoyance. Et sans analyse préalable des documents du syndicat, un acheteur ne peut pas le voir venir.

Ce que la Loi 16 change

C'est exactement ce problème que la Loi 16 vise à corriger. Elle oblige désormais chaque syndicat de copropriété à obtenir une étude du fonds de prévoyance réalisée par un professionnel autorisé (ingénieur, architecte, évaluateur agréé, technologue professionnel ou comptable agréé). Cette étude doit être mise à jour tous les 5 ans.

L'étude analyse les travaux majeurs et les remplacements de parties communes prévus sur 25 ans, et elle établit les cotisations nécessaires pour y faire face. Si le fonds est insuffisant, le syndicat doit adopter un plan de rattrapage sur une période de 10 ans maximum à compter de l'obtention de la première étude.

Les syndicats qui ne détenaient pas d'étude au 14 août 2025 ont jusqu'au 14 août 2028 pour en obtenir une. Une étude obtenue dans les 2 ans précédant le 14 août 2025 reste valide pour 5 ans si elle respecte toutes les exigences du règlement.

L'objectif est clair : que les contributions mensuelles reflètent la réalité de l'entretien de l'immeuble. Plus de mauvaise surprise pour l'acheteur qui arrive. Plus de cotisations spéciales à répétition pour compenser des années de sous-financement.

Et chose importante à savoir : quand un propriétaire vend son unité, tout l'argent qu'il a cotisé dans le fond de prévoyance reste la propriété du syndicat. Un propriétaire ne peut pas récupérer sa part. Ceci serait contraire à la logique de garder un fond qui permet l'entretien du bâtiment et d'étaler la dépense sur la durée.

Ce que je vérifie pour mes clients

En tant que courtier immobilier certifié par le programme Coproprié-T de RE/MAX, quand j'accompagne un acheteur de condo, je ne m'arrête pas au montant des frais mensuels. Je regarde ce qu'il y a derrière.

Je demande un ensemble important de documents indispensables pour prendre connaissance de l'état de santé d'une copropriété. L'étude du fond de prévoyance est un des documents très important. Je vérifie si une étude existe et si ses recommandations sont suivies. Je regarde l'historique des cotisations spéciales dans les procès-verbaux des assemblées. Je vérifie si des cotisations sont prévues à court ou moyen terme.

Un condo à 150 $ par mois avec un fonds vide, c'est plus cher qu'un condo à 300 $ par mois avec un fonds bien capitalisé. La différence, c'est que dans le premier cas, la facture arrive plus tard et sans prévenir.

C'est mon rôle de chef de projet : m'assurer que mes clients comprennent ce qu'ils achètent, pas seulement les murs, mais aussi la santé financière de la copropriété.

Sources : Exemple typique issu d'une étude de fonds de prévoyance réalisée par une firme professionnelle spécialisée. Loi 16 (2019, chapitre 28). Décret 991-2025. Articles 1068.1 et suivants du Code civil du Québec. Aide-mémoire RGCQ, Étude du fonds de prévoyance.