Snowdon et Upper CDN
Côte-des-Neiges est un arrondissement vaste et hétérogène. Dans cet article je vous parle d'un périmètre plus précis qui englobe deux micro-secteurs contiguës. Le première est Snowdon, autour du métro de même nom et de la rue Queen-Mary : un secteur dense, commercial, très bien desservi, avec un parc immobilier varié et une population diverse sur le plan économique. La deuxième est ce qu'on appelle en bon français Upper CDN, la partie haute de Côte-des-Neiges, les rues résidentielles qui montent vers l'Oratoire entre Victoria et Clanranald : plus calme, plus arboré, avec un bâti de qualité supérieure et une proximité immédiate avec Westmount.
Ces deux zones partagent les mêmes métros, les mêmes hôpitaux et les mêmes écoles. Ce qui fait le lien entre elles, c'est un peu le Collège International Marie-de-France, situé précisément à la charnière des deux, sur la rue Queen-Mary. Mais Queen-Mary n'est pas seulement une artère commerçante : c'est une frontière de marché immobilier. Au sud de Queen-Mary, les rues montent vers Westmount, le bâti est plus cossu, les prix au pied carré grimpent. Au nord, on entre dans Snowdon puis dans le reste de Côte-des-Neiges en remontant vers le nord-ouest, avec un parc immobilier plus dense, plus accessible, et une population plus diverse sur le plan social. Deux acheteurs qui cherchent dans ce secteur peuvent avoir des budgets et des projets radicalement différents, et pourtant regarder des propriétés à deux minutes de marche l'une de l'autre.
C'est cette dualité qui rend le marché difficile à lire pour un acheteur qui arrive sans repères. Un appartement à 380 000 $ dans une bâtisse des années 1980 côté Snowdon et une maison à 1 500 000 $ et plus sur une rue arborée de Upper CDN sont à dix minutes de marche l'un de l'autre, desservis par le même métro, à égale distance de la même école. D'ailleurs, il est possible que leur enfant aille à la même école. Ce que je vous propose sur cette page, c'est les données de ce marché qu'y attire une partie non négligeable de ma clientèle en raison de la présence de Marie-de-France.
Le Collège International Marie-de-France
Lorsque je suis arrivé de France à Montréal, il y a plus de 25 ans, je ne savais pas encore que j'y ferai le reste de ma vie. Assez naturellement, mes enfants sont donc allés dans ce collège français pour commencer. Le Collège International Marie-de-France est un établissement privé homologué par le ministère de l'Éducation nationale français, affilié à l'AEFE (Agence pour l'enseignement français à l'étranger). Il couvre la maternelle jusqu'au baccalauréat français. C'est l'un des établissements en Amérique du Nord à offrir ce continuum scolaire complet en français selon les programmes français, ce qui en fait une destination naturelle pour les expatriés en mission, les familles franco-canadiennes et les familles internationales francophones qui voyagent souvent et veulent conserver un programme scolaire cohérent p.
Il existe une deuxième école française à Montréal : le Collège Stanislas, situé à Outremont. Outremont est, comme Westmount, une ville indépendante à l'intérieur de l'île de Montréal, historiquement francophone et aisée. Ce secteur fera l'objet d'une page séparée. Pour les familles qui cherchent spécifiquement la proximité d'un cursus français, le choix entre les deux établissements est souvent le premier critère de localisation résidentielle, bien avant le type de propriété.
Concrètement, sur le marché immobilier, cela produit trois effets. Le premier est un plancher de demande stable : même quand le marché général ralentit, des familles arrivent à Montréal avec une contrainte de proximité scolaire qui prime sur les autres critères. Le deuxième est un profil d'acheteur souvent soutenu par un employeur ou une organisation internationale. Le troisième est une tension entre la durée moyenne du mandat d'expatriation, souvent deux à quatre ans, et le marché locatif qui ne satisfait pas toujours ce profil de personne, et pousse certaines familles vers l'achat même pour un séjour de quelques années.
Ce n'est pas un marché de spéculation. C'est un marché de projet de vie à horizon défini, ce qui change la façon dont il faut négocier et évaluer. Car autant un achat immobilier avec un horizon lointain est généralement peu risqué, un achat immobilier avec un horizon de quelques années, peut-être un peu plus serré, ne serait-ce qu'en raison des frais d'achat et de vente qui viennent gruger une plus-value qui n'a pas eu le temps de se faire suffisamment.
Un quartier construit en couches successives
Le Village de Côte-des-Neiges est fondé en 1862, annexé à Montréal en deux temps, en 1908 et 1910. À cette époque, c'est encore un espace essentiellement rural, avec des fermes, des tanneries, des institutions religieuses installées sur les pentes du mont Royal. La congrégation de Sainte-Croix s'y installe en 1869 avec le Collège Notre-Dame (une très belle école privée québécoise située quasiment en face de l'Oratoire Saint-Joseph). C'est là qu'un modeste portier nommé Alfred Bessette, dit le frère André, commence à recevoir des malades qui lui attribuent des guérisons. Il fait construire en 1904 une première chapelle de bois de 4,5 mètres sur 5,5 mètres avec ses propres économies amassées en coupant les cheveux des élèves. Cette chapelle est aujourd'hui dominée par ce qui est devenu l'Oratoire Saint-Joseph du Mont-Royal, site historique national, deuxième plus grande coupole catholique au monde après Saint-Pierre de Rome, avec 2 millions de visiteurs par an. Le frère André est canonisé en 2010. Ses funérailles en 1937 avaient attiré un million de fidèles. Tout cela a commencé à Côte-des-Neiges.
À moins d'un kilomètre au sud de l'Oratoire, le cimetière Notre-Dame-des-Neiges occupe 139 hectares sur les pentes nord-ouest du mont Royal. Fondé en 1854, c'est le plus grand cimetière du Canada, avec près d'un million de personnes inhumées. On y trouve les sépultures d'Émile Nelligan, de Maurice Richard, de Robert Bourassa, de René Angélil, de Jean-Paul Riopelle, de Camillien Houde, de Jean Drapeau, etc. Le cimetière a des sections distinctes pour les communautés japonaise, ukrainienne, polonaise, italienne, portugaise, serbe, et une section de la Mission catholique chinoise créée en 1917. C'est la diversité du quartier que l'on retrouve ici.
Le tramway arrive dans les années 1890 et déclenche la première vague d'urbanisation. L'Université de Montréal s'installe sur les pentes du mont Royal dans les années 1940, entraînant la construction de centaines d'appartements autour de la rue Édouard-Montpetit. Une ligne de métro dessert le secteur depuis la fin des années 1980. Depuis les années 1950, Côte-des-Neiges vit une immigration massive et continue, vague après vague, communauté après communauté. Aujourd'hui, 48 % des résidents sont des immigrants (c'est la statistique que j'ai trouvé, mais honnêtement je pense que c'est encore plus diversifié que cela), un taux nettement supérieur à la moyenne montréalaise de 33 %. Le quartier le plus institutionnel de Montréal, avec ses universités, ses hôpitaux et ses collèges, est aussi l'un de ses quartiers les plus populaires et les plus humains.
Le secteur en quelques repères géographiques
Le secteur que couvrent les données de cette page s'étend de part et d'autre du chemin Queen-Mary. Au sud du chemin Queen-Mary, les rues Victoria, Sunnyside, Grosvenor, Clanranald et Isabella montent vers Westmount : c'est Upper CDN, le segment le plus huppé du secteur. Au nord du chemin Queen-Mary et vers le nord-ouest, c'est Snowdon : plus dense, plus accessible, avec le métro Snowdon au coeur du secteur et une offre immobilière plus variée. Le boulevard Décarie marque la limite ouest et constitue une rupture acoustique et visuelle nette.
Le métro Snowdon (ligne orange et ligne verte) et le métro Côte-des-Neiges (ligne bleue) déservent le secteur. La desserte en autobus est bonne. L'accès à l'autoroute 15 est rapide par le boulevard Décarie. Pour les familles, la proximité avec l'Université de Montréal et plusieurs hôpitaux du secteur est également un facteur de localisation non négligeable.
Westmount adjacent
Une partie des rues de ce secteur longent la frontière entre l'arrondissement de Côte-des-Neiges et la Ville de Westmount. Ce n'est pas un détail anecdotique. Sur certaines rues, on saute de Westmount à Côte-des-Neiges d'une maison à une autre sans s'en apercevoir. Les façades se ressemblent, les arbres sont les mêmes, le trottoir est continu. Mais le prix au pied carré, lui, fait une marche d'escalier au moment où l'on franchit la limite municipale entre la ville la plus riche de Montréal et un arrondissement plus modeste.
Il y a des propriétaires dans ce secteur qui disent habiter "Westmount adjacent" plutôt que Côte-des-Neiges. C'est un phénomène connu à Montréal. On le retrouve à l'île des Soeurs, dont une partie des résidents préfèrent ne pas préciser qu'ils sont techniquement à Verdun. On le retrouve aussi sur la bordure sud de Ville Mont-Royal. L'adresse postale est une variable d'identité avant d'être une variable géographique.
Mais sur le plan immobilier, ceci a des conséquences concrètes. Un appartement dont l'adresse est dans Westmount se vend à un prix différent d'un appartement strictement identique dont l'adresse est à Côte-des-Neiges, à cinquante mètres de là. Cette décote est mesurable et elle est réelle. Ce n'est pas irrationnel : être citoyen de Westmount plutôt que résident d'un arrondissement de Montréal donne accès à des services municipaux différents, et à une structure administrative distincte. Pour l'œil averti, même les petits panneaux qui indiquent les noms des rues ne sont pas les mêmes à Westmout et à Montréal.
Mais la décote dépasse ce que ces différences. Elle reflète aussi une préférence pour l'adresse elle-même, ce qui est une réalité du marché même si elle n'a rien de rationnel.
Une île, plusieurs villes
Pour les Français qui arrivent à Montréal, la structure administrative de l'île est souvent une surprise. L'île de Montréal est un territoire unique sur lequel coexistent plusieurs entités municipales distinctes. La Ville de Montréal est la grande, elle regroupe la majorité du territoire et de la population, et elle est divisée en arrondissements : Côte-des-Neiges, Verdun, Hochelaga-Maisonneuve, Rosemont, le Plateau-Mont-Royal, et une vingtaine d'autres. Mais à côté de cette grande ville, il reste sur l'île un ensemble de villes pleinement autonomes : Westmount, Mont-Royal, Côte-Saint-Luc, Hampstead, Montréal-Ouest, Dorval, Kirkland, et quelques autres dans l'ouest de l'île. En fait, une grande partie de l'Ouest est autonome et la majorité de l'Est ne l'est pas.
En 2002, sous le gouvernement de Lucien Bouchard puis de Bernard Landry, le Québec a mis en oeuvre le projet dit "une île, une ville" : la fusion forcée de toutes les municipalités de l'île en une seule grande Ville de Montréal. Le projet est entré en vigueur le 1er janvier 2002, regroupant 28 municipalités en une seule, découpée en 27 arrondissements. C'était présenté comme la réforme municipale la plus importante du Québec depuis 150 ans. Elle a été imposée sans référendum préalable, ce qui a déclenché une opposition vive dans plusieurs des villes concernées.
Le Parti libéral, arrivé au pouvoir en 2003, a promis d'organiser des référendums pour permettre aux villes fusionnées de retrouver leur autonomie. Ces référendums ont eu lieu en juin 2004. Le résultat fut éloquent : les quartiers les plus populaires, ceux qui avaient peu à perdre dans la mise en commun des ressources, ont voté pour rester dans la grande Ville de Montréal. Les quartiers les plus aisés, ceux qui avaient le plus à perdre en partageant, ont voté pour se défusionner. Quinze villes ont quitté la Ville de Montréal et sont redevenues des municipalités autonomes au 1er janvier 2006.
Ces quinze villes défusionnées sont presque toutes anglophones, ou à très forte proportion anglophone : Westmount, Côte-Saint-Luc, Hampstead, Mont-Royal, Montréal-Ouest, Dollard-des-Ormeaux, Beaconsfield, Kirkland, Pointe-Claire, Baie-d'Urfé, Dorval, Sainte-Anne-de-Bellevue, Senneville. Il y a une exception notable dans la liste : Montréal-Est, petite ville francophone et industrielle de l'est de l'île, qui a défusionné semble-t-il pour des raisons fiscales liées à la présence de raffineries sur son territoire, bref un cas à part.
Ce résultat n'est pas un accident. Il reflète une réalité historique de Montréal : pendant la majeure partie du XXe siècle, les quartiers anglophones étaient les quartiers aisés, et les quartiers francophones étaient les quartiers ouvriers et populaires. Westmount était le coeur du pouvoir économique anglophone de Montréal. Les quartiers du nord et de l'est de l'île, francophones, étaient ceux des cols bleus, des familles catholiques et nombreuses, des logements étroits. Cette géographie sociale s'est profondément transformée depuis la Révolution tranquille et la montée de la classe moyenne francophone. Aujourd'hui, le Plateau, Rosemont ou Outremont n'ont plus rien de populaire au sens économique du terme. Mais la carte des villes qui ont choisi de se défusionner trace encore, en 2006, la ligne approximative de cette ancienne géographie linguistique et sociale. Le résidu est là, même si la réalité quotidienne a largement évolué.
Westmount n'a donc jamais vraiment intégré la grande Ville de Montréal : fusionnée en 2002, défusionnée en 2006. Aujourd'hui, c'est une ville à part entière avec son propre conseil municipal, ses propres services, sa propre bibliothèque, ses propres parcs soigneusement entretenus, et une gestion locale dont ses résidents sont très jaloux. Ce n'est pas un arrondissement de Montréal. C'est une ville dans la ville, avec une adresse, des services et une identité qui lui appartiennent, et un niveau de services municipaux que la Ville de Montréal ne fournit pas à ses arrondissements au même niveau.
La conséquence pratique pour un acheteur qui cherche dans le secteur autour de l'École Marie-de-France : vérifier de quel côté de la frontière se trouve la propriété qui vous intéresse n'est pas un détail administratif. C'est une information qui détermine votre adresse, vos services municipaux, votre taux de taxation, et la valeur de revente de votre bien.
Le marché en mars 2026 : les chiffres bruts
J'ai analysé les 124 dernières transactions résidentielles dans ce secteur : appartements, duplex, triplex et maisons unifamiliales, en excluant les immeubles de 5 logements et plus. J'ai également analysé les inscriptions qui n'ont pas abouti et les 105 inscriptions actives au moment de l'analyse.
Le taux d'échec est d'environ 44 % sur l'ensemble du marché résidentiel. C'est significatif : presque une inscription sur deux n'aboutit pas. Le prix médian des inscriptions échouées approche 1 000 000 $, alors que la médiane de vente des appartements est à 587 000 $. L'écart entre ce que les vendeurs espèrent obtenir et ce que le marché absorbe réellement est assez stupéfiant : presque le double !
Les données permettent de suivre des inscriptions qui ont échoué puis abouti à une vente, parfois après plusieurs tentatives. Le pattern est systématique : une première inscription à un prix trop élevé, une expiration ou une annulation, une réinscription avec une correction significative. Sur les duplex des rues Westmount-adjacent, des corrections de 300 000 $ à 400 000 $ entre le premier prix affiché et le prix de vente final ne sont pas rares. Sur les maisons des rues Circle et Cedar, des corrections encore plus importantes ont été observées. Le marché rejette la surévaluation méthodiquement, mais le vendeur qui persiste sans ajuster peut y laisser un à deux ans de délai avant de vendre, souvent en dessous de ce qu'une évaluation juste dès le départ aurait obtenu. D'un autre côté, c'est une réalité de tous les secteurs qu'un bien de plusieurs millions est souvent long à vendre à Montréal.
Au moment de mon analyse, il y a 105 inscriptions actives, réparties entre appartements (39), duplex (26), triplex (9) et maisons (4). Les fourchettes de prix affichés par segment : appartements entre 240 000 $ et 1 349 000 $ (médiane 429 000 $), duplex entre 730 000 $ et 1 950 000 $ (médiane 1 050 000 $), triplex entre 825 000 $ et 1 999 000 $ (médiane 1 299 000 $), maisons entre 750 000 $ et 3 495 000 $ (médiane 1 512 500 $). Ces fourchettes sont larges : elles reflètent la diversité du parc immobilier, du studio dans un immeuble des années 1980 sur, Décarie jusqu'à la maison de prestige sur les rues bordant Westmount.
Les copropriétés
Sur 69 appartements vendus analysés, le prix médian est de 587 000 $, avec un prix au pied carré médian de 516 $/pc et un délai médian de 47 jours. L'écart entre médiane (47 jours) et moyenne (87 jours) révèle une distribution très asymétrique : la plupart des appartements bien évalués partent en moins de deux mois, mais une minorité stagne longtemps et tire la moyenne vers le haut.
Par nombre de chambres : les trois chambres sont le segment le plus liquide en délai : médiane de 745 000 $ en 38 jours. C'est cohérent avec le profil de l'acheteur de ce secteur : une famille qui cherche de l'espace à proximité de l'école. Les deux chambres sont le segment le plus actif en volume, avec une médiane de 591 000 $ en 49 jours. Les une chambre se vendent à 378 000 $ en 58 jours. Les quatre chambres, rares, atteignent 870 000 $ en 45 jours.
Les frais de copropriété médians sont de 338 $/mois, avec une fourchette qui va de moins de 200 $ dans les petites copropriétés sans services jusqu'à plus de 700 $ dans les grands complexes.
La copropriété indivise produit un résultat particulièrement intéressant dans ce secteur. Les indivis se vendent en 36 jours de médiane, contre 58 jours pour les divis (condos), et à un prix médian de 792 500 $, contre 520 000 $ pour les condos. La mise de fonds de 20 % sélectionne un profil d'acheteur solide, et l'indivision dans ce secteur correspond souvent à des plex reconvertis ou à de grandes maisons divisées, ce qui explique les prix plus élevés. Note : les frais médians de l'indivise (612 $/mois) sont ici plus élevés que la divise (321 $/mois), à l'inverse du Plateau. Cela s'explique par la présence dans l'échantillon de quelques grandes indivisions dans des immeubles avec services, comme le 5549 chemin Queen-Mary, qui tirent la médiane vers le haut. Ce n'est pas représentatif de l'indivision traditionnelle de plex.
L'effet Westmount-adjacent sur les prix
C'est la corrélation la plus intéressante que les données font ressortir dans ce secteur. Les appartements vendus dans les rues proches de la frontière Westmount : Victoria, Sunnyside, Roslyn, Clanranald, Cedar Crescent, Circle, Isabella, MacDonald : affichent un prix au pied carré médian de 612 $/pc, contre 500 $/pc pour le reste du secteur. La prime est de 112 $/pc, soit environ 22 % de plus. Le délai de vente est légèrement plus long (53 jours contre 47 jours), mais comparable. Sur les prix absolus : médiane de 638 000 $ Westmount-adjacent contre 487 500 $ pour le reste du secteur.
La prime est réelle et mesurable. Elle n'est pas irrationnelle : ces rues sont effectivement proches de Westmount, souvent plus calmes, avec un bâti de qualité supérieure et une adresse que le marché valorise. Mais elle a une limite : au-delà d'un certain prix, les acheteurs préfèrent traverser la rue et acheter dans Westmount elle-même, avec l'adresse et les services qui vont avec.
Sur les plex, l'effet Westmount-adjacent est inverse : médiane de 145 jours pour les plex en zone Westmount-adjacent, contre 46 jours pour le reste du secteur. L'explication est dans les données elles-mêmes : les plex sur Clanranald et MacDonald ont été inscrit à 965 000 $ de médiane, avec des délais allant jusqu'à 448 jours. Les vendeurs surévaluent précisément parce qu'ils sont proches de Westmount. Le marché des plex, lui, évalue sur la base des revenus locatifs et non de l'adresse. La prime d'adresse ne s'applique pas de la même façon à un immeuble à revenus.
La proximité comme facteur de vitesse de vente
L'analyse des transactions les plus rapides dans ce secteur révèle une corrélation géographique précise. Les biens qui partent le plus vite partagent systématiquement trois proximités à moins de dix minutes de marche : une école ou une université reconnue (Marie-de-France, Brébeuf, Notre-Dame, HEC, Université de Montréal), un hôpital (Hôpital Général Juif, Sainte-Justine, Saint-Mary's), et une station de métro (Snowdon ou Villa-Maria). Ce n'est pas un hasard. Le profil de l'acheteur de ce secteur, souvent une famille avec enfants et au moins un parent dans le milieu médical ou académique, valorise précisément cette densité de services accessibles à pied. Les biens qui cochent ces trois cases sans être exposés aux nuisances d'une artère majeure représentent le segment le plus liquide du marché.
Les plex
Sur 45 plex résidentiels vendus analysés, le prix médian des duplex est de 925 000 $ en 60 jours (moyenne 96 jours), celui des triplex de 881 000 $ en 62 jours (moyenne 102 jours). L'écart entre médiane et moyenne indique ici aussi une distribution asymétrique : les plex bien évalués partent vite, et une minorité stagne plusieurs mois.
La demande dans ce secteur ne vient pas que d'investisseurs à rendement pur. Elle vient aussi de familles qui veulent habiter une unité pendant la scolarité des enfants, et louer les autres étages pour amortir le coût. Ce calcul ne fonctionne que si les loyers en place sont réels. Les loyers potentiels affichés dans l'annonce et les loyers réels pour trouver un locataire peuvent différer significativement. L'addenda avec les baux en vigueur est une lecture obligatoire avant toute offre.
Une part notable des plex dans ce secteur ont des locataires de longue durée, parfois depuis plusieurs décennies, avec des loyers très en dessous du marché actuel. Ce n'est pas un obstacle obligatoirement, mais c'est une variable directe dans le calcul de valeur de l'immeuble car l'acheteur ne pourra pas augmenter les loyers à sa guise, contrairement à ce que pensent certains, mal informés.
La clause "sans garantie légale de qualité" dans les annonces de plex est un signal à lire attentivement. Cela s'applique souvent aux successions ou aux immeubles que le vendeur n'a jamais habité. Voici un article qui vous explique davantage ce que veut dire la garantie légale au Québec : ici.
Les plex vendus sans garantie légale dans ce secteur plafonnent généralement sous la barre du million de dollars. Les plex rénovés, livrés clé en main avec garantie, atteignent entre 1,6 M et 1,8 M pour les triplex bien situés. L'écart entre les deux catégories reflète le coût réel des travaux, mais aussi une prime de certitude que les acheteurs sont prêts à payer pour éviter les mauvaises surprises après la signature. Nous les courtiers, avons l'habitude de dire que retirer la garantie illégale, c'est perdre 8 à 10 % de la valeur marchande d'une propriété. Ne me demandez pas comment ceci a été calculé.
Les unifamiliales
Elles sont rares : 10 transactions analysées. Le prix médian est de 1 217 500 $, avec un délai médian de 49 jours. L'effet Westmount-adjacent est ici le plus brutal de tous les segments : les maisons dans les rues adjacentes à Westmount (Victoria, Circle, MacDonald, Clanranald) ont une médiane de 1 425 000 $, contre 745 000 $ pour le reste du secteur. Un écart de 680 000 $ pour des propriétés dans le même arrondissement, parfois à quelques centaines de mètres l'une de l'autre. La frontière municipale produit une marche d'escalier qui se lit clairement dans les données.
La question de la langue et de la communauté
Ce secteur est l'un des plus diversifiés de Montréal. On y trouve des communautés francophones, anglophones, arabophones, indiennes, chinoises et bien d'autres, souvent installées depuis plusieurs générations. Cette diversité est une réalité du quotidien dans le secteur et elle se reflète dans les commerces, les restaurants et les services de proximité.
Pour les Français et les expatriés francophones qui arrivent à Montréal, c'est souvent une découverte. Le secteur n'est pas exclusivement francophone, loin de là. Ce qui le caractérise pour ce profil de famille, c'est la présence de l'école, pas le profil linguistique du voisinage. C'est une nuance importante pour ceux qui auraient des attentes d'un quartier franco-québécois traditionnel comme le Plateau ou Rosemont.
J'achète ou je vends dans ce secteur : parlons-en
Je travaille régulièrement avec des familles françaises et des expatriés francophones qui arrivent à Montréal avec l'école comme contrainte de localisation et qui cherchent à acheter dans ce secteur. Je connais les rues, les différences de qualité entre les copropriétés des années 1970 et les projets récents, et les subtilités d'un marché où un même prix peut cacher des réalités très différentes selon qu'il s'agit d'un indivise avec locataires de longue durée ou d'un appartement libre dans un immeuble récent.
Si vous envisagez un achat ou une vente dans ce secteur, je suis disponible pour en discuter. Ça me fera plaisir.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Snowdon et Upper CDN
Quel est le prix au pied carré pour un appartement à Snowdon et Upper CDN en 2026 ?
Sur les 69 appartements vendus analysés dans ce secteur, le prix au pied carré médian est de 516 $/pc, avec un prix médian de 587 000 $. La fourchette est large : les appartements dans les immubles des années 1980 côté Snowdon se situent plutôt entre 400 et 480 $/pc, tandis que les appartements dans les rues Westmount-adjacent (Victoria, Sunnyside, Clanranald) atteignent une médiane de 612 $/pc. Pour les 105 inscriptions actives au moment de l'analyse, le prix au pied carré médian affiché est de 559 $/pc.
Vaut-il mieux acheter côté Snowdon ou côté Upper CDN près du Collège Marie-de-France ?
Ce n'est pas une question de meilleur ou moins bon, c'est une question de projet. Côté Snowdon, au nord du chemin Queen-Mary, on trouve des appartements à partir de 240 000 $, une proximité immédiate avec le métro, et un parc immobilier varié. Côté Upper CDN, au sud du chemin Queen-Mary vers Westmount, les prix démarrent autour de 500 000 $ pour un appartement et montent bien au-delà d'un million pour une maison. Le Collège Marie-de-France est à la charnière des deux, sur le chemin Queen-Mary. Un acheteur avec un budget serré sera mieux servi côté Snowdon. Un acheteur qui veut et peut s"offrir la tranquillité des rues arborées et la proximité de Westmount ira vers Upper CDN.
Quelle est la prime de prix pour un appartement Westmount-adjacent à Côte-des-Neiges ?
Elle est réelle et mesurable : les appartements vendus dans les rues proches de la frontière Westmount affichent un prix au pied carré médian de 612 $/pc, contre 500 $/pc pour le reste du secteur. Soit environ 22 % de plus, ce qui représente sur un appartement de 900 pieds carrés un écart d'environ 100 000 $ entre les deux zones. Cette prime reflète moins la qualité du bâti, que le calme des rues et la valeur de l'adresse. Elle a cependant une limite : au-delà d'un certain prix, les acheteurs préfèrent traverser la rue et acheter dans Westmount elle-même, avec l'adresse et les services municipaux qui vont avec.
Combien coûte un duplex ou triplex dans le secteur du Collège Marie-de-France en 2026 ?
Sur 45 plex vendus analysés dans ce secteur, le prix médian des duplex est de 925 000 $ et celui des triplex de 881 000 $. Les inscriptions actives au moment de l'analyse s'échelonnent entre 730 000 $ et 1 950 000 $ pour les duplex, et entre 825 000 $ et 1 999 000 $ pour les triplex. L'écart entre les plex à rénover, souvent vendus sans garantie légale sous la barre du million, et les plex rénovés clé en main, qui atteignent entre 1,6 M et 1,8 M pour les triplex bien situés, est le premier indicateur à comprendre avant de comparer des annonces dans ce secteur.
Que signifie "sans garantie légale" sur un plex à Montréal et quel impact sur le prix ?
Vendre sans garantie légale de qualité signifie que le vendeur ne garantit pas l'absence de vices cachés. C'est courant dans les successions ou quand le vendeur n'a jamais habité la propriété. Dans ce secteur, les plex vendus sans garantie légale plafonnent généralement sous la barre du million de dollars, contre 1,6 M à 1,8 M pour les triplex rénovés avec garantie. En pratique, les courtiers considèrent que retirer la garantie légale représente une décote de l'ordre de 8 à 10 % sur la valeur marchande d'une propriété. L'inspection préachat est d'autant plus critique dans ce cas.
Quel est le délai de vente pour un appartement dans le secteur Snowdon et Upper CDN en 2026 ?
Le délai médian de vente est de 47 jours pour les appartements dans ce secteur, avec une moyenne de 87 jours. L'écart entre les deux chiffres est significatif : les appartements bien évalués partent en moins de deux mois, mais une minorité stagne plusieurs mois et tire la moyenne vers le haut. Le taux d'échec global dans ce secteur est d'environ 44 %, ce qui signifie que presque une inscription sur deux n'aboutit pas à une vente. Le prix médian des inscriptions échouées approche 1 000 000 $, soit presque le double de la médiane de vente des appartements. La première décision à prendre avant de mettre en vente dans ce secteur, c'est le prix d'inscription.
mise à jour : Mars 2026
HABITEZ VOTRE HISTOIRE