Peut-on acheter au Québec quand on est non-résident ?

Une loi moins restrictive qu'il n'y paraît

Si vous lisez les titres de presse, vous pourriez croire que l'achat immobilier au Canada est devenu impossible pour les étrangers.

La réalité est beaucoup plus nuancée.

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Pour la majorité des familles : achat possible

Si vous avez un permis de travail valide pour au moins 6 mois (183 jours), vous pouvez acheter une propriété résidentielle au Québec.

C'est aussi simple que cela. Pas besoin :

• D'avoir travaillé 3 ans au Canada (cette exigence a été abolie en mars 2023)

• De produire des déclarations de revenus

• De prouver que c'est votre résidence principale

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Seules conditions :

• Permis valide 183 jours ou plus à partir de l'achat

• Maximum une propriété résidentielle pour y habiter (même si vous la louez, les revenus de location ne pourront pas être pris en considération par le prêteur hypothécaire)

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Si vous souhaitez emprunter de l'argent pour effectuer votre achat au moyen d'une hypothèque, la banque aura de son côté d'autres exigences (incluant des preuves de revenus, etc.). Mais ce n'est pas en relation avec la loi fédérale, c'est en relation avec les garanties que le prêteur hypothécaire veut obtenir pour prêter de l'argent.​​

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Pour les conjoints de Canadiens : achat conjoint possible

Si vous êtes marié ou conjoint de fait d'un citoyen canadien ou résident permanent, vous pouvez acheter conjointement sans restriction.

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Pour les autres situations : des alternatives existent

• Hors zones urbaines : Aucune restriction dans les municipalités rurales

• 4 logements et plus : Aucune restriction sur les multiplex

• En attente de résidence permanente : Planifier l'achat une fois le statut obtenu

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Une loi ciblée, pas une interdiction générale

Cette loi vise principalement à limiter la spéculation immobilière par des investisseurs étrangers qui n'ont aucun lien avec le Canada. Pour les personnes qui travaillent, étudient ou vivent au Canada, les portes restent largement ouvertes.

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Le plus important : Bien comprendre votre situation spécifique et vous entourer des bons professionnels pour éviter les mauvaises surprises.

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C'est exactement mon rôle de vous guider dans ce processus.

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RESSOURCES

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1/ Télécharger mon aide-mémoire (cliquez ici) et consulter la Guide complet en ligne pour l'acheteur.

 

2/ Sites gouvernementaux

• Loi fédérale (texte complet) : https://laws-lois.justice.gc.ca/fra/lois/p-25.2/page-1.html

• Outil de vérification SCHL : https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/housing-research/consultations/prohibition-purchase-residential-property-non-canadians-act

• Immigration Canada (IRCC) : https://www.canada.ca/fr/immigration-refugies-citoyennete.html

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3/ Organismes professionnels 

• OACIQ - Interdiction d'achat : https://www.oaciq.com/fr/grand-public/acheter/interdiction-dachat-dimmeubles-residentiels-par-des-non-canadiens

• Chambre des notaires du Québec : https://www.cnq.org

• Barreau du Québec : https://www.barreau.qc.ca

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AVERTISSEMENT

Ce guide est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Consultez toujours des professionnels qualifiés (avocat, notaire, fiscaliste, courtier hypothécaire) pour des conseils adaptés à votre situation spécifique.

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Questions fréquentes​

Q1 : Est-ce qu'un Français peut acheter une maison au Canada ?

R : Oui, mais sous conditions. Depuis le 1er janvier 2023, la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens limite l'achat de propriétés résidentielles (3 logements ou moins) dans les zones métropolitaines de recensement. Cette interdiction est prolongée jusqu'au 1er janvier 2027. Un Français qui n'a ni la citoyenneté canadienne ni la résidence permanente ne peut donc pas acheter une maison ou un condo dans le Grand Montréal, sauf s'il entre dans l'une des exceptions prévues par la loi (voir plus bas). En revanche, l'achat d'un immeuble de 4 logements ou plus reste possible, tout comme l'achat d'une propriété située hors des zones métropolitaines.

Q2 : Est-ce qu'un résident temporaire peut acheter une maison au Canada ?

R : Oui, sous certaines conditions. Depuis les assouplissements réglementaires du 27 mars 2023, un titulaire de permis de travail peut acheter une propriété résidentielle s'il remplit deux critères : son permis de travail (ou son autorisation de travail) doit être encore valide pendant au moins 183 jours à la date de l'achat, et il ne doit pas avoir acheté plus d'un immeuble résidentiel. Les étudiants internationaux sont également admissibles, mais sous des conditions plus strictes : avoir produit des déclarations de revenus pendant 5 ans et avoir été physiquement présent au Canada pendant au moins 244 jours par année civile au cours des 5 années précédant l'achat.

Q3 : Quelle est la nouvelle loi concernant l'achat de propriétés au Canada par des étrangers ?

R : Il s'agit de la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, adoptée en juin 2022 et en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Elle interdit aux personnes qui ne sont ni citoyens canadiens, ni résidents permanents, d'acheter des propriétés résidentielles de 3 logements ou moins dans les régions métropolitaines de recensement et les agglomérations de recensement. Le gouvernement a prolongé cette interdiction jusqu'au 1er janvier 2027. Des exceptions existent, notamment pour les titulaires de permis de travail, les personnes protégées et les non-Canadiens dont le conjoint est citoyen canadien ou résident permanent. On ne sait pas encore si la loi sera prolongée après le 1er janvier 2027. Elle a déjà été prolongée une fois puisqu'initialement elle était en place pour deux ans.

Q4 : Comment acheter une maison au Québec en tant qu'étranger ?

R : La première étape consiste à vérifier si votre statut vous permet d'acheter en vertu de la loi fédérale actuelle. Si vous êtes admissible (par exemple, titulaire d'un permis de travail valide 183 jours ou plus), le processus suit les cinq étapes standard d'un achat au Québec : la préparation (pré-approbation hypothécaire, ouverture d'un compte bancaire canadien), la recherche et les visites, la promesse d'achat et la négociation, la réalisation des conditions (inspection, financement), et la signature chez le notaire. Comme acheteur étranger, vous devrez prévoir une mise de fonds plus élevée (éventuellement 35 % en fonction de votre situation) et transférer vos fonds au Canada au moins 30 jours avant la signature. La présence physique est requise pour l'ouverture du compte bancaire et la signature du prêt hypothécaire. Mon Guide de l'acheteur détaille chacune de ces étapes avec les points de vigilance propres au contexte québécois.

Q5 : Est-il possible d'acheter un bien immobilier au Canada en tant qu'étranger ?

R : Oui, mais le type de propriété et la localisation font toute la différence. L'interdiction actuelle vise les immeubles résidentiels de 3 logements ou moins situés dans les zones métropolitaines de recensement. En revanche, trois options restent ouvertes : l'achat d'un immeuble de 4 logements ou plus (quadruplex, quintuplex ou immeuble à revenus), l'achat d'une propriété située hors des zones métropolitaines, ou l'achat par le biais d'une des exceptions prévues (permis de travail, conjoint canadien, personne protégée). L'achat d'un bien immobilier au Canada ne confère aucun droit d'immigration : il ne donne ni la résidence permanente, ni le droit de travailler.

Q6 : Quelles sont les conditions pour acheter une maison au Canada ?

R : Pour un non-Canadien qui entre dans une des exceptions à la loi, les conditions pratiques sont les suivantes : obtenir une pré-approbation hypothécaire auprès d'une banque à charte canadienne ou de Desjardins, disposer d'une mise de fonds d'environ 35 % du prix d'achat, avoir les fonds au Canada au moins 30 jours avant la date de clôture avec les relevés bancaires des 3 derniers mois, et être physiquement présent pour l'ouverture du compte et la signature du prêt. Le contrat de courtage achat est vivement recommandé au Québec depuis le 10 juin 2022. Grâce à ce contrat, un courtier immobilier agréé et professionnel défend les intérêts de l'acheteur. C'est encore plus important pour une personne qui vient de l'étranger et qui ne connaît pas bien le contexte québécois.

Q7 : Y a-t-il une taxe pour les acheteurs étrangers au Québec ?

R : Non. Contrairement à la Colombie-Britannique (20 %) et à l'Ontario (25 %), le Québec n'impose pas de taxe supplémentaire aux acheteurs étrangers. Les frais d'acquisition sont les mêmes que pour un résident : droits de mutation (« taxe de bienvenue »), frais de notaire, et ajustements de taxes foncières. Cependant, si vous revendez la propriété en tant que non-résident fiscal, vous serez soumis à l'impôt sur le gain en capital et devrez produire des demandes de certificat de disposition auprès de Revenu Québec et de l'Agence du revenu du Canada dans les 10 jours suivant la signature de l'acte de vente.

Q8 : Un non-Canadien peut-il acheter un immeuble à revenus au Québec ?

R : Oui. L'interdiction d'achat vise uniquement les immeubles résidentiels de 3 logements ou moins. Un immeuble de 4 logements ou plus (quadruplex, quintuplex, ou plus grand) n'est pas visé par la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens. C'est une option concrète pour les investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir un bien immobilier dans le Grand Montréal sans être limités par la loi fédérale. J'accompagne également ce type de projet dans le cadre de mes services en immobilier commercial.

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Sources : Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens (L.C. 2022, ch. 10, art. 235), Règlement modifié du 27 mars 2023, Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).