Peut-on acheter au Québec quand on est non-résident ?

Questions fréquentes

Existe-t-il une interdiction pour les étrangers d'acheter une propriété au Canada ?

Oui, mais partielle. La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, adoptée en juin 2022 et en vigueur depuis le 1er janvier 2023, interdit aux personnes qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents d'acheter des propriétés résidentielles de 3 logements ou moins dans les régions métropolitaines de recensement et les agglomérations de recensement. Cette interdiction a été prolongée jusqu'au 1er janvier 2027. De nombreuses exceptions existent, notamment pour les titulaires de permis de travail, les personnes protégées et les non-Canadiens dont le conjoint est citoyen canadien ou résident permanent. L'achat d'un immeuble de 4 logements ou plus reste autorisé, tout comme l'achat d'une propriété située hors des zones métropolitaines.

Est-ce qu'un Français peut acheter une maison au Canada ?

Oui, sous conditions. La loi fédérale de 2023 s'applique aux Français comme aux autres non-Canadiens. Un Français qui n'a ni la citoyenneté canadienne ni la résidence permanente ne peut pas acheter une maison ou un condo dans le Grand Montréal, sauf s'il entre dans l'une des exceptions prévues (notamment un permis de travail valide pour au moins 183 jours à la date d'achat). En revanche, l'achat d'un immeuble de 4 logements ou plus reste possible sans restriction, tout comme l'achat d'une propriété située hors des zones métropolitaines.

Est-ce qu'un résident temporaire peut acheter une maison au Canada ?

Oui, sous certaines conditions. Depuis les assouplissements réglementaires du 27 mars 2023, un titulaire de permis de travail peut acheter une propriété résidentielle s'il remplit deux critères : son permis de travail (ou son autorisation de travail) doit être encore valide pendant au moins 183 jours à la date de l'achat, et il ne doit pas avoir acheté plus d'un immeuble résidentiel. Les étudiants internationaux sont également admissibles, mais sous des conditions plus strictes détaillées dans la question suivante.

Puis-je acheter une maison au Canada avec un visa d'étudiant ?

Oui, mais les conditions sont strictes. Un étudiant international peut acheter une propriété résidentielle s'il est inscrit dans un établissement d'enseignement désigné et s'il remplit toutes les conditions suivantes : avoir produit toutes ses déclarations de revenus pour les 5 années précédant l'achat, avoir été physiquement présent au Canada pendant au moins 244 jours par année civile pendant ces 5 mêmes années, acheter une propriété d'un prix maximal de 500 000 $, et ne pas avoir déjà acheté un autre immeuble résidentiel au Canada. En pratique, cette exception vise les étudiants en fin de parcours qui sont en voie d'obtenir la résidence permanente. Pour la grande majorité des étudiants récemment arrivés, les conditions sont difficiles à remplir.

Comment acheter une maison au Québec en tant qu'étranger ?

La première étape consiste à vérifier si votre statut vous permet d'acheter en vertu de la loi fédérale actuelle. Si vous êtes admissible (par exemple, titulaire d'un permis de travail valide 183 jours ou plus), le processus suit les cinq étapes standard d'un achat au Québec : la préparation (pré-approbation hypothécaire, ouverture d'un compte bancaire canadien), la recherche et les visites, la promesse d'achat et la négociation, la réalisation des conditions (inspection, financement), et la signature chez le notaire. Comme acheteur étranger, vous devrez généralement prévoir une mise de fonds plus élevée (au moins 35 % en l'absence de revenus canadiens) et transférer vos fonds au Canada au moins 30 jours avant la signature. La présence physique est requise pour l'ouverture du compte bancaire et la signature du prêt hypothécaire.

Quelles sont les conditions pour acheter une maison au Canada ?

Pour un non-Canadien qui entre dans une des exceptions à la loi, les conditions pratiques sont les suivantes : obtenir une pré-approbation hypothécaire auprès d'une banque à charte canadienne ou de Desjardins (si vous souhaitez emprunter pour acheter), disposer d'une mise de fonds (5 à 20 % avec un permis de travail valide et des revenus canadiens, au moins 35 % sans revenus canadiens), avoir les fonds au Canada au moins 30 jours avant la date de clôture avec les relevés bancaires des 3 derniers mois, et être physiquement présent pour l'ouverture du compte et la signature du prêt. Le contrat de courtage achat est vivement recommandé au Québec depuis le 10 juin 2022. Grâce à ce contrat, un courtier immobilier défend les intérêts de l'acheteur, ce qui est particulièrement important quand on ne connaît pas le contexte québécois.

Est-il possible d'acheter un bien immobilier au Canada en tant qu'étranger ?

Oui, mais le type de propriété et la localisation font toute la différence. L'interdiction actuelle vise les immeubles résidentiels de 3 logements ou moins situés dans les zones métropolitaines de recensement. Trois options restent ouvertes : l'achat d'un immeuble de 4 logements ou plus (quadruplex, quintuplex ou immeuble à revenus), l'achat d'une propriété située hors des zones métropolitaines, ou l'achat par le biais d'une des exceptions prévues (permis de travail valide, conjoint canadien, personne protégée). L'achat d'un bien immobilier au Canada ne confère aucun droit d'immigration : il ne donne ni la résidence permanente, ni le droit de travailler.

Un non-Canadien peut-il acheter un immeuble à revenus au Québec ?

Oui. L'interdiction d'achat vise uniquement les immeubles résidentiels de 3 logements ou moins. Un immeuble de 4 logements ou plus (quadruplex, quintuplex, ou plus grand) n'est pas visé par la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens. C'est une option concrète pour les investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir un bien immobilier dans le Grand Montréal sans être limités par la loi fédérale. J'accompagne également ce type de projet dans le cadre de mes services en immobilier commercial.

Y a-t-il une taxe pour les acheteurs étrangers au Québec ?

Non. Contrairement à la Colombie-Britannique (20 %) et à l'Ontario (25 %), le Québec n'impose pas de taxe supplémentaire aux acheteurs étrangers à l'achat. Les frais d'acquisition sont les mêmes que pour un résident : droits de mutation (« taxe de bienvenue »), frais de notaire, et ajustements de taxes foncières.

En revanche, si vous revendez la propriété en tant que non-résident fiscal, des retenues et des certificats de conformité s'appliquent. Ce sujet est détaillé dans mon guide Propriétaire non-résident au Québec : vendre ou louer.

Quels sont les pièges à éviter quand on achète depuis l'étranger au Québec ?

Le piège le plus fréquent est la sous-estimation de la mise de fonds. Sans revenus canadiens, les banques exigent au moins 35 %, ce qui double presque le budget de mise de fonds par rapport à un acheteur local. Viennent ensuite : le délai de traçabilité des fonds de 30 jours avant la signature chez le notaire, la présence physique exigée par la plupart des prêteurs pour la signature du prêt hypothécaire, le refus de certains assureurs d'habitation d'assurer les non-résidents, et les implications fiscales à la revente (retenues et certificats de conformité). Un autre piège courant est de penser que l'achat d'une propriété facilite l'immigration : c'est faux, les deux processus sont entièrement distincts. Le meilleur moyen d'éviter ces pièges est de travailler avec un courtier immobilier (moi !), un courtier hypothécaire et un comptable qui connaissent les dossiers d'acheteurs étrangers, et de préparer le calendrier plusieurs mois avant l'achat.

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Sources : Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens (L.C. 2022, ch. 10, art. 235), Règlement modifié du 27 mars 2023, Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

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mise à jour : Avril 2026

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