Votre maison coûte moins cher qu'en 1975

Titre provocateur ? pas vraiment. Je me suis amusé à mesurer le prix de l'immobilier non pas en dollars, mais en onces d'or. L'idée n'est pas nouvelle, mais les chiffres valent la peine d'être regardés.

En 1975, une maison standard dans le Grand Montréal se négociait autour de 40 000 $. Les données facilement vérifiables du Registre foncier ne remontent qu'à 1986, donc ce chiffre est une estimation historique, pas une statistique certifiée. L'or valait à l'époque environ 161 $ CAD l'once (moyenne annuelle 1975, Dollar Times, converti au taux de change de l'époque). Il fallait donc environ 254 onces d'or pour acheter cette maison.

Aujourd'hui, le prix médian d'une unifamiliale sur l'île de Montréal se situe au-dessus de 800 000 $. La dernière donnée publiée spécifiquement pour l'île est celle de La Presse citant l'APCIQ, août 2025 : médiane à 800 000 $, prix moyen franchissant le million. L'APCIQ indique une hausse de 7 % sur un an dans la RMR en février 2026, ce qui laisse penser que la médiane île est aujourd'hui plutôt autour de 850 000 $, ordre de grandeur cohérent avec ce qu'on observe sur le terrain. Le prix de l'or en mars 2026 est d'environ 6 239 $ CAD l'once (goldrate24.com, 28 mars 2026). À 800 000 $, il faut 128 onces d'or. À 850 000 $, il en faut 136.

En 50 ans, le prix d'une maison à Montréal a augmenté de 20 fois en dollars. En onces d'or, il a baissé de 50 à 60 %. Et ce ne sont pas les récentes augmentations de l'or qui change le portrait global. Grossièrement on peut dire que l'or et l'immobilier se sont suivi en ordre de grandeur. Mais pas le dollar qui est complètement largué.

Pourquoi l'or comme étalon

L'or a une propriété que le dollar n'a pas : personne ne peut en imprimer. Sa quantité mondiale augmente d'environ 1 à 2 % par an, au rythme de l'extraction minière. C'est une contrainte physique, pas une décision politique. Ce n'est pas pour rien que c'est l'étalon de valeur de l'humanité depuis la nuit des temps, toutes civilisations confondues.

Depuis la rupture des accords de Bretton Woods en 1971, les monnaies n'ont plus d'ancrage à l'or. La Réserve fédérale américaine, la Banque du Canada et la Banque centrale européenne peuvent créer de la monnaie en réponse à des crises économiques, des décisions budgétaires ou des objectifs de croissance. Elles le font à n'en plus finir. Nos gouvernements se fichent totalement de faire un budget équilibré. Ils font des budgets qui leur permettent de distribuer l'argent à leurs électeurs, aux frais des générations futures qui n'ont pas leur mot à dire. Facile de dépenser l'argent du futur... Mais tout cela a des conséquences.

La masse monétaire mondiale a été multipliée par plusieurs fois depuis 2000, de façon particulièrement accélérée après 2008 et encore après 2020. Ce n'est pas l'immobilier qui a augmenté plus que de raison, c'est l'argent qui ne vaut plus rien.

Les salaires

L'or dit que la maison est moins chère qu'en 1975. Les revenus des ménages disent le contraire. Les deux ont raison, et la tension entre les deux est précisément ce qui rend le sujet dramatique.

En 2000, le salaire médian au Québec était d'environ 34 000 $ par an (Statistique Canada). Le prix médian d'une unifamiliale dans la RMR de Montréal tournait autour de 136 000 $, soit environ 4 ans de salaire médian. En 2025, le salaire médian québécois est d'environ 58 000 $ (Statistique Canada). La maison médiane RMR coûte environ 610 000 $, soit 10,5 ans de salaire. En 25 ans, l'effort d'achat en années de revenu a été multiplié par 2,6.

L'or et les salaires mesurent deux réalités différentes. L'or mesure la valeur relative de la maison par rapport à un actif stable. Les salaires mesurent l'accessibilité réelle pour les ménages. Les deux indicateurs sont valides. L'un dit que l'immobilier n'a pas explosé en valeur réelle. L'autre dit que l'accès à la propriété est devenu structurellement plus difficile. Ces deux affirmations coexistent sans se contredire.

Ce que ça dit sur les actifs tangibles

Une maison, un terrain, une forêt : ce sont des actifs tangibles, concrets. Ils existent physiquement. Leur valeur repose sur une réalité concrète, qu'il s'agisse d'un usage résidentiel, d'une surface agricole ou d'une ressource naturelle. Personne ne peut les imprimer. Personne ne peut les dévaluer par décret.

À l'opposé se trouvent les actifs intangibles : liquidités, obligations d'État, actions cotées, cryptomonnaies. Ces actifs ont leur utilité et leur logique. Je ne dis pas qu'il ne faut pas en avoir. Mais leur valeur dépend entièrement de la confiance dans des institutions, des gouvernements, des algorithmes ou des marchés financiers. Une obligation d'État, c'est une promesse d'un gouvernement endetté. Une cryptomonnaie, c'est une promesse d'un algorithme que personne ne gouverne vraiment et que peu comprennent. Un compte d'épargne, c'est une promesse que les dollars de demain auront la même valeur que ceux d'aujourd'hui... et on sait déjà que c'est un mensonge.

L'histoire monétaire des 50 dernières années suggère que ces promesses ont une durée de vie de plus en plus courte... à peine la durée d'une campagne électorale L'immobilier québécois, lui, s'est avéré être un actif qui a globalement conservé sa valeur en termes réels sur le long terme, tout en offrant un usage concret pendant la détention.

Ce n'est pas une garantie pour l'avenir. Les marchés locaux peuvent corriger, les contextes changent. Mais dans un monde de plus en plus financiarisé et manipulé, avoir une part de son patrimoine dans quelque chose qu'on peut toucher, habiter ou louer reste une forme de stabilité que les actifs purement financiers n'offrent pas.

Une précision

Je suis courtier immobilier, pas gestionnaire de patrimoine. Ce que j'observe sur le terrain à Montréal, c'est que les personnes qui ont acheté il y a 10, 15 ou 20 ans ne le regrettent pas. Et j'entends tous les jours ou presque : "ils ont de la chances ceux qui ont acheté il y a dix ans". La réponse est : "ferez-vous encore cette affirmation dans dix ans ?"

Ce constat n'est pas un conseil financier et ne devrait pas être interprété comme tel. Si vous cherchez à structurer votre patrimoine entre actifs tangibles et intangibles, parlez-en avec un professionnel en planification financière.

Moi, ce que je peux vous aider à faire, c'est acheter ou vendre un bien immobilier résidentiel à Montréal, Laval ou dans les Laurentides, dans les meilleures conditions possibles.

FAQ : immobilier, inflation et protection du patrimoine

Est-ce que l'immobilier protège vraiment contre l'inflation ?

Historiquement oui, dans la grande majorité des marchés développés sur le long terme. La valeur d'un bien foncier tend à suivre l'inflation générale, voire à la dépasser dans les zones à forte demande. Mais ce n'est pas automatique sur le court terme : un marché local peut corriger, un immeuble mal entretenu se déprécie, et un achat trop cher par rapport au marché local peut mettre des années à se redresser. L'immobilier protège contre l'inflation si on achète raisonnablement et qu'on conserve sur un horizon suffisant.

Pourquoi mesurer le prix des maisons en or plutôt qu'en dollars ?

Parce que l'or est un étalon de valeur indépendant des politiques monétaires. Contrairement au dollar, dont la quantité est contrôlée par des banques centrales, la quantité d'or dans le monde augmente d'environ 1 à 2 % par an selon les extractions minières. Il permet de comparer des prix à travers le temps en neutralisant l'effet de la création monétaire. C'est un exercice intellectuel utile, pas une prescription d'investissement.

Quelle est la différence entre un actif tangible et un actif intangible ?

Un actif tangible est un bien physique : une maison, un terrain, une forêt, de l'or physique. Sa valeur repose sur une réalité concrète et un usage possible indépendamment des marchés financiers. Un actif intangible est une valeur abstraite : une action, une obligation, une cryptomonnaie, des liquidités. Sa valeur dépend de la confiance dans une institution, un réseau ou un marché. Les deux ont leur place dans un patrimoine équilibré.

L'immobilier à Montréal est-il encore un bon investissement en 2026 ?

C'est la question que tout le monde se pose, et je ne vais pas prétendre y répondre avec certitude. Ce que les données montrent : le marché montréalais est en équilibre relatif en ce début 2026, avec 4,8 mois d'inventaire dans la RMR (APCIQ, communiqué 5 mars 2026). Les prix médians continuent de progresser modérément. L'accessibilité reste sous pression. Si vous achetez pour occuper sur un horizon de 5 ans ou plus, l'immobilier montréalais a historiquement récompensé la patience.

Pourquoi les prix immobiliers ont-ils autant augmenté depuis 2000 à Montréal ?

Plusieurs facteurs convergents : des taux d'intérêt historiquement bas qui ont artificiellement augmenté la capacité d'emprunt immédiate des ménages (financé par la dette des générations futures), une croissance démographique soutenue (immigration), un rattrapage du marché montréalais par rapport à Toronto et Vancouver après une longue période de sous-évaluation, et une offre de terrain limité sur l'île. La hausse des taux entre 2022 et 2024 a ralenti la progression, mais n'a pas provoqué de correction significative dans la RMR d'autant plus que Montréal reste un des marchés les plus bas en Amérique du Nord (à ville comparable bien entendu).