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Règle des 5 % de PWL : louer ou acheter au Québec en 2026

  • Photo du rédacteur: Christophe Furet
    Christophe Furet
  • il y a 3 jours
  • 12 min de lecture
Règle des 5 % de PWL : louer ou acheter au Québec en 2026

Depuis environ 2019, une règle financière a fait son chemin dans les discussions sur louer ou acheter au Canada. Elle vient de Ben Felix, portfolio manager chez PWL Capital, popularisée dans ses vidéos YouTube et son podcast Rational Reminder.

Le chroniqueur Nicolas Bérubé l'a remise en avant dans La Presse le 3 mai 2026 dans la rubrique L'argent et le bonheur. Et quelques acheteurs me l'amènent parfois en première rencontre.

La règle des 5 % met sur la table un raccourci rigoureux que peu d'acheteurs construisent par eux-mêmes. Le problème, c'est qu'elle est souvent présentée comme un verdict absolu alors que c'est, en réalité, une simple comparaison de cash flow. Mais une décision louer ou acheter ne se résume pas à un cash flow. Cet article clarifie ce que la règle fait, ce qu'elle ne fait pas, et ce que ça change quand on veut vraiment décider entre louer ou acheter sa résidence principale.


Ce que la règle fait : une approximation de cash flow

La règle des 5 % approxime le coût annuel irrécupérable de la propriété (ce que vous dépensez chaque année sans jamais le récupérer, peu importe la valeur de revente de la maison) à environ 5 % de la valeur d'achat.

Vous prenez la valeur de la maison, vous multipliez par 5 %, vous divisez par 12. Vous obtenez le loyer équivalent mensuel. Si vous pouvez louer la même propriété pour moins, la règle dit que louer engendre moins de dépenses récurrentes. Si louer coûte plus, c'est l'achat qui ressort gagnant côté cash flow.

Le 5 % se décompose en trois blocs d'environ :

  1. 1 % en taxes foncières

  2. 1 % en entretien et réparations

  3. 3 % en coût du capital, lui-même un agrégat moyen entre l'intérêt hypothécaire payé chaque année (dépense réelle de cash flow) et le coût d'opportunité de la mise de fonds (ce qu'elle aurait rendu si elle était restée dans un placement financier, valeur théorique avant impôt)

C'est une approximation, pas un modèle financier rigoureux. Le 3 % de coût du capital, en particulier, est une moyenne historique nord-américaine, pas un calcul personnalisé.

Deux précisions importantes sur ce 3 %. D'abord, il est exprimé en valeur réelle (déduction faite de l'inflation), pas en taux nominal. Sur un taux hypothécaire nominal de 4 % avec une inflation de 2 %, le taux réel est environ 2 %, ce qui rapproche le 3 %. Ensuite, ce 3 % est une moyenne historique de long terme issue notamment du Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook, pas le taux d'un acheteur précis en 2026. Pour un calcul personnalisé avec votre taux hypothécaire réel et votre rendement financier attendu, PWL Capital propose un outil interactif distinct de la règle, qui simule année par année votre situation propre.


Exemple concret sur une maison à 700 000 $ à Saint-Eustache ou Laval : 5 % donne 35 000 $ par année, soit 2 920 $ par mois. Si vous pouvez louer un équivalent (4 chambres, garage, secteur similaire) pour 2 500 $ par mois, la règle dit que louer engendre moins de dépenses récurrentes. Si le loyer équivalent se situe à 3 200 $ par mois, c'est l'achat qui ressort gagnant côté cash flow.


Simple, rapide, indépendant des émotions. Pour comparer le poids mensuel d'une propriété au poids d'un loyer dans un marché donné, la règle fait le travail.


Ce que la règle ne fait pas : analyser l'investissement

Voilà le point essentiel. La règle des 5 % est une comparaison de cash flow. Elle n'est pas une analyse d'investissement.

Or, acheter une résidence principale, ce n'est pas seulement choisir un coût de logement mensuel. C'est aussi allouer une somme importante (la mise de fonds), souscrire un emprunt long sur cet actif, et s'exposer à l'appréciation potentielle de cet actif. Tout ça relève de l'investissement. Et la règle des 5 % n'en dit rien.

Concrètement, voici quatre dimensions d'investissement que la règle laisse hors de son cadre.


1. L'appréciation de la propriété

La règle ne modélise pas l'appréciation potentielle de la maison sur les années à venir. Or sur un horizon long de dix ou quinze ans, l'appréciation est le moteur principal du rendement immobilier. La règle vous dit ce que la maison vous coûte chaque année, mais elle ne vous dit rien de ce qu'elle vous rapporte à la sortie.

Un acheteur qui ne regarde que la règle des 5 % et ignore la trajectoire d'appréciation de son secteur précis passe à côté de la variable la plus impactante de sa décision sur le long terme.


2. L'effet de levier, ignoré par construction

La règle traite la mise de fonds comme un capital immobilisé dont elle évalue le coût d'opportunité, mais elle ne capte pas le fait qu'un acheteur, en réalité, contrôle un actif de 700 000 $ avec seulement 140 000 $ de mise de fonds. Lorsque la maison s'apprécie, tout le gain s'applique sur les 700 000 $, pas sur les 140 000 $.

Pour fixer un ordre de grandeur : si une maison de 700 000 $ s'apprécie de 4 % sur une année, le propriétaire gagne 28 000 $ de valeur nette, soit un rendement réel d'environ 20 % sur ses 140 000 $ de mise de fonds. La règle, parce qu'elle compare uniquement des coûts annuels, ne capture pas ce mécanisme de levier qui est précisément la spécificité du marché immobilier.

Et au Québec, cet effet peut être encore plus prononcé, avec potentiellement une mise de fonds de seulement 5 % sur le premier 500 000 $ du prix d'achat. Un effet de levier sur 95 % de la valeur.


3. Le comportement d'épargne, non modélisé

La règle suppose, implicitement, que le locataire va investir les économies réalisées en ne devenant pas propriétaire. Sans cette hypothèse, la comparaison s'effondre : si le locataire dépense l'argent qui ne va pas dans la maison, il n'accumule pas le rendement qui rendrait le calcul favorable à la location.

Or les données comportementales sont sans ambiguïté. Sebastien Betermier, professeur associé en finance à l'Université McGill qui étudie les comportements financiers des ménages canadiens, le résume ainsi : « A lot of Canadians don't have the discipline to save as much as they should » (beaucoup de Canadiens n'ont pas la discipline d'épargne nécessaire).

Conséquence : pour ces ménages, l'argent qui n'est pas immobilisé dans une propriété finit dans des sorties, des voyages, une voiture, Amazon, Uber Eat, et autres petits plaisirs du quotidien. La règle, dans ce cas, donne un verdict mathématique qui ne reflète pas le comportement réel.

À l'inverse, côté acheteur, le remboursement du capital hypothécaire est un acte d'épargne contraint. Chaque mois, une partie du paiement va dans la valeur nette de la maison. Sur cinq ans, sur une hypothèque de 560 000 $ à un taux fixe de 4 % (taux représentatif au Québec en avril 2026 selon les données Ratehub et CourtiConnect), ce sont environ 72 000 $ qui s'accumulent en équité, sans aucun effort de volonté.

La règle traite ce mécanisme comme un coût (dans le 3 % de coût du capital), mais elle ne capte pas sa valeur comportementale : l'acheteur épargne sans y penser, ce qu'aucun virement automatique mensuel ne reproduit avec la même régularité dans la vraie vie.


4. La fiscalité asymétrique, non corrigée

La règle intègre dans son 3 % de coût du capital un rendement financier hypothétique sur la mise de fonds, en valeur brute, avant impôt. Mais dans la vraie vie, ce que vous gardez après impôt n'est pas la même chose. Sur les dividendes et les gains en capital en compte non enregistré, le fisc reprend une part significative au taux marginal. Pour un revenu professionnel québécois au taux combiné autour de 50 %, le rendement financier net après impôt peut se trouver nettement plus bas que sa valeur brute.

Les abris CELI (plafond de 7 000 $ par an en 2026, droit cumulatif maximal de 109 000 $ pour un Canadien admissible depuis 2009) et REER (plafond de 33 810 $ ou 18 % du revenu gagné en 2026) atténuent l'écart, mais ils sont plafonnés et beaucoup de contribuables n'utilisent pas l'intégralité de leur cotisation possible chaque année.


À l'inverse, sur la résidence principale, l'appréciation est exempte d'impôt au moment de la vente. C'est l'une des exemptions fiscales les plus généreuses du système canadien (Loi de l'impôt sur le revenu, exemption pour résidence principale). Elle ne s'applique ni aux actions, ni à une résidence secondaire, ni à un immeuble locatif.


La règle des 5 % ne corrige pas cette asymétrie fiscale entre le côté locataire (placement financier fiscalisé) et le côté propriétaire (résidence principale exemptée). Combiné à l'effet de levier, c'est probablement le facteur le plus influent pour un propriétaire de résidence principale au Québec sur un horizon long.



Quand la règle a raison, et quand elle a tort

Sur les clients que je rencontre, voici la direction générale que la règle prend le plus souvent. C'est une direction, pas un verdict.

  • Pour le premier acheteur jeune, mobile, sur un horizon de cinq ans ou moins : la règle est souvent fidèle. Sur un horizon court, la dimension investissement (appréciation, levier, fiscalité) joue à minima, et ce sont surtout les frais de transaction (taxe de bienvenue, commission de courtage à la revente, déménagement) qui mangent la plus-value avant qu'elle ne se réalise. Le cash flow seul suffit le plus souvent à éclairer la décision sur ce profil.

  • Pour la famille qui se stabilise sur dix à quinze ans : dans de nombreux cas, la règle est insuffisante. La dimension investissement (appréciation, levier, épargne forcée, fiscalité de la résidence principale) prend le dessus sur la dimension cash flow. Ce qui semble plus cher mensuellement devient souvent nettement avantageux à la revente. Et la stabilité résidentielle a une valeur que la règle n'intègre pas : le projet de vie familiale. Mais bien sûr il faut avoir malgré tout la flexibilité financière.

  • Pour le quinquagénaire qui anticipe le downsizing : la règle peut servir de premier cadre pour le cash flow, mais elle doit être combinée avec l'analyse spécifique au profil retraite (voir Downsizing au Québec : pourquoi les retraités attendent sur ce point).

  • Pour celui qui hésite entre acheter sa résidence principale et placer son capital en placement financier : la règle adresse une partie du calcul (le cash flow de la propriété vs le loyer alternatif), mais elle ne tranche pas la dimension d'allocation de capital. Pour cette décision, il faut regarder les quatre dimensions ignorées par la règle : appréciation attendue dans votre secteur, effet de levier disponible, votre comportement d'épargne réel, et votre situation fiscale. Le calcul personnel sur ces dimensions modifie dans de nombreux cas le verdict en faveur de l'achat sur un horizon long, mais pas systématiquement.


Ces directions générales ne sont ni des lois ni des certitudes. La règle des 5 % est un cadre de réflexion utile pour la dimension cash flow, pas une religion. Le vrai verdict pour vous viendra de votre calcul personnel, avec vos vrais chiffres : votre horizon réel, votre comportement d'épargne, le secteur précis que vous visez, et votre situation fiscale. C'est ce calcul-là, propre à votre situation, qui doit guider votre décision. Et c'est aussi ce que je fais avec chaque client en première rencontre.


Les questions à se poser

Quand un client m'arrive avec la règle des 5 % calculée sur sa propriété cible, je commence par valider son calcul. Puis je pose cinq questions concrètes qui couvrent ce que la règle laisse hors du cadre.

  1. Quel est votre horizon temporel sur cette propriété ? Moins de cinq ans, la dimension cash flow domine et la règle est plus fidèle. Dix ans et plus, la dimension investissement domine et la règle devient insuffisante.

  2. Dans quel secteur précis cherchez-vous ? Le secteur dicte l'appréciation potentielle. Si vous visez un secteur dont l'appréciation historique dépasse la moyenne nationale, l'effet de levier amplifie cet écart de manière significative.

  3. Est-ce que vous épargnez et investissez déjà rigoureusement ? Si oui, le calcul de la règle vous est plus fidèle. Si non, l'achat devient souvent votre meilleur véhicule d'épargne forcée.

  4. Votre CELI et votre REER sont-ils maximisés chaque année ? Si oui, vos placements financiers sont abrités d'impôt et l'écart de rendement net avec la résidence principale se rapproche. Si non, l'exemption fiscale sur la résidence principale pèse lourdement, et la règle sous-estime ce que vous gardez réellement à la sortie.

  5. Est-ce que la stabilité résidentielle compte pour vous au-delà du calcul financier ? Famille, enfants à l'école, animal de compagnie, projet de rénovation, racines dans un quartier. Ce sont des variables non financières qui pèsent vraiment, et que la règle ignore par construction.

Ces cinq questions ne nient pas la règle. Elles complètent la dimension investissement qu'elle laisse hors du cadre.

Pour aller plus loin

Si vous voulez le calcul détaillé du coût mensuel réel d'une propriété au Québec en 2026, j'ai déjà écrit un article complémentaire qui chiffre tout : Hypothèque ou loyer : ce que vous coûte vraiment chaque mois.

Si vous êtes premier acheteur et que vous voulez connaître les aides disponibles avant de décider louer ou acheter : Les aides pour premiers acheteurs.

Si vous voulez en discuter pour votre cas précis, prenez rendez-vous. Une première rencontre dure environ une heure, sans engagement, et permet de cadrer votre situation avec les bons chiffres.

Sources et lectures complémentaires


PWL Web site

Questions fréquentes sur la règle des 5 %

Comment fonctionne la règle des 5 % de Ben Felix (PWL Capital) ?

La règle des 5 %, popularisée par Ben Felix de PWL Capital, est un raccourci qui estime le coût annuel irrécupérable de la propriété (taxes foncières, entretien, coût du capital) à environ 5 % de la valeur d'achat. En divisant ce 5 % par 12, on obtient le loyer mensuel équivalent. Si le loyer du marché pour une propriété comparable est inférieur, louer est plus avantageux côté cash flow. Si le loyer est supérieur, c'est l'achat. C'est une comparaison de cash flow, pas une analyse d'investissement complète.

Comment calculer la règle des 5 % sur une maison au Québec ?

Vous prenez la valeur d'achat de la maison, vous multipliez par 5 %, puis vous divisez par 12. Sur une maison à 700 000 $ : 700 000 × 0,05 = 35 000 $ par année, divisé par 12 = 2 920 $ par mois. C'est le loyer équivalent côté cash flow. Comparez ce chiffre au loyer du marché pour une propriété semblable dans le secteur que vous visez.

Louer ou acheter au Québec : la règle des 5 % donne-t-elle le bon verdict ?

Pour la dimension cash flow récurrent, elle donne une bonne direction. Mais elle ne mesure pas toutes les dimensions d'investissement : l'appréciation potentielle de la propriété (très variable selon les secteurs), l'effet de levier (jusqu'à 95 % de la valeur sur le premier 500 000 $ au Canada), le comportement d'épargne réel du locataire, et la fiscalité asymétrique (rendement financier imposé hors abris vs gain en capital exempté sur la résidence principale). Sur un horizon de dix ans et plus, ces dimensions modifient souvent le verdict en faveur de l'achat, mais pas systématiquement. Le vrai verdict reste votre calcul personnel.

Quelles sont les limites de la règle des 5 % pour un acheteur réel ?

Plusieurs dimensions d'investissement sont laissées hors de son cadre par la règle. L'appréciation potentielle de la propriété (le moteur principal du rendement immobilier sur horizon long). L'effet de levier (un acheteur contrôle 700 000 $ avec 140 000 $). Le comportement d'épargne (côté propriétaire avec le remboursement automatique du capital, côté locataire dont la discipline d'épargne est en pratique limitée selon les études en finance des ménages). La fiscalité asymétrique (rendement financier imposé hors abris vs gain en capital exempté d'impôt sur résidence principale).

La règle des 5 % est-elle paramétrable selon mon taux hypothécaire actuel ?

Non, pas la règle elle-même. C'est un raccourci pédagogique avec trois pourcentages fixes (1 % taxes, 1 % entretien, 3 % coût du capital en valeur réelle), volontairement mémorisable. Pour un calcul personnalisé avec votre taux hypothécaire réel d'aujourd'hui, votre rendement financier attendu et votre fiscalité, PWL Capital propose un outil interactif distinct sur son site de recherche : https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy. C'est cet outil qu'il faut utiliser pour un calcul propre à votre situation, la règle servant uniquement de premier filtre rapide.

L'exemption fiscale sur la résidence principale change-t-elle le calcul louer vs acheter ?

Oui, significativement, surtout sur un horizon long. La règle des 5 % intègre dans son coût du capital un rendement financier hypothétique sur la mise de fonds, en valeur brute, avant impôt. Or l'appréciation sur une résidence principale au Canada est exempte d'impôt à la revente (exemption pour résidence principale, Loi de l'impôt sur le revenu), tandis que le rendement financier en compte non enregistré est imposé au taux marginal. Pour un revenu professionnel québécois autour de 50 % de taux combiné, cette asymétrie fiscale pèse lourdement et la règle sous-estime ce qu'un propriétaire de résidence principale garde réellement à la sortie.

La règle des 5 % s'applique-t-elle au downsizing à la retraite ?

Elle peut servir de premier cadre pour comparer le cash flow d'une nouvelle propriété à un loyer alternatif, mais elle doit être combinée avec l'analyse spécifique du downsizing : frais de la transition (commission de courtage, taxe de bienvenue, déménagement), libération du capital pour anticiper les besoins long terme, particularité québécoise du locatif haut de gamme pour cette clientèle. Voir l'article Downsizing au Québec : pourquoi les retraités attendent.

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