Downsizing au Québec : pourquoi les retraités attendent, et pourquoi vous ne devriez peut-être pas

Selon un sondage Re/Max Canada publié au printemps 2026, 57 % des Canadiens de 65 ans et plus prévoient de rester dans leur logement actuel pour les dix prochaines années. Seulement 16 % envisagent un downsizing. Et chez ceux qui pensent vendre, les frais combinés de la transition absorbent une part du produit de la vente.

Ce sondage met le doigt sur un mécanisme discret mais important du marché immobilier québécois : les unifamiliales de quatre chambres et plus que cherchent les familles ne sont pas mises en marché, parce que leurs propriétaires ne trouvent pas où aller. La pénurie d'inventaire n'est pas seulement une question de construction insuffisante. C'est aussi une question de rétention par les propriétaires.

Cet article décompose les freins, explique la particularité québécoise du downsizing vers le locatif, et présente une nouvelle catégorie de produit qui émerge depuis quelques années pour ceux qui décident d'anticiper plutôt qu'attendre.

Pourquoi les retraités ne vendent plus

Le sondage Re/Max identifie trois freins au Canada pour la décision de vendre. Mon observation du terrain s'y ajoute, avec ce que je vois dans ma pratique de courtier.

L'offre de logements plus petits ne suit pas

Près de la moitié des répondants ouverts à un downsizing signalent qu'il n'y a pas assez de logements plus petits dans leur secteur. Huit pour cent disent qu'il n'y en a tout simplement pas du tout.

Le problème n'est pas seulement une question d'inventaire. C'est aussi une question de lieu. Quand on vit dans un quartier depuis trente ans, on a ses repères : sa famille à proximité, son médecin, sa pharmacie, son épicerie, son réseau d'amis. Déménager à quarante minutes en voiture pour trouver un condo plus petit n'est pas un compromis acceptable pour la plupart des propriétaires qui pensent à downsizer.

Les propriétaires sont donc disposés à vendre, mais seulement si l'option de destination existe dans leur écosystème géographique immédiat. Quand cette option n'existe pas, ils restent.

Les frais de la transition pèsent lourd

Vendre une maison et en racheter une autre plus petite n'est pas obligatoirement une opération très profitable. Plusieurs catégories de frais s'additionnent : la commission de courtage à la vente + TPS/TVQ, la taxe de bienvenue sur le nouveau logement si on rachète, le déménagement, la préparation de la maison à vendre (peinture, certificat de localisation à jour, parfois un peu de mise en scène pour les photos), et les rénovations ou l'aménagement du nouveau logement.

Sur une maison vendue 700 000 dollars, ces frais combinés tournent en pratique entre 8 et 12 % du produit de la vente, et peuvent monter plus haut quand le nouveau logement demande des aménagements importants. C'est une fourchette qui représente facilement 55 000 à 85 000 dollars qui ne reviennent pas dans le portefeuille du vendeur, et sortent de son plan de retraite.

Le contexte économique pousse certains à attendre

Au-delà des frais, le contexte plus large compte. Plusieurs propriétaires de soixante-cinq ans et plus continuent de soutenir financièrement leurs enfants ou leurs petits-enfants. Le coût de la vie a grimpé, les jeunes générations achètent leur première propriété plus tard, parfois avec un soutien familial substantiel. Pour les parents et grands-parents propriétaires, rester dans la maison qu'on connaît bien, dont l'hypothèque est souvent payée, c'est aussi maintenir une capacité de soutien.

La maison comme actif principal de retraite

Un facteur qu'on évoque rarement dans les médias, mais que je vois régulièrement : la valeur nette de la maison représente une part importante du patrimoine retraite. Vendre n'est pas une décision neutre. C'est une décision qui fixe la valeur d'un actif majeur pour les décennies à venir.

Si le produit de la vente, une fois les frais déduits, ne suffit pas à financer confortablement le reste de la vie tout en payant un nouveau logement, on attend. On espère que le marché continuera de monter. On garde la maison comme valeur refuge.

À l'inverse, les propriétaires qui ont une marge de manœuvre patrimoniale plus large peuvent décider plus tôt. Ce sont eux qui font le mouvement avant 65 ans. Avant que la maison devienne lourde à entretenir, avant que l'isolation deviennent un sujet, avant que les escaliers fatiguent.

C'est cette deuxième catégorie de propriétaires qui est en train de redéfinir ce que veut dire « downsizing au Québec ».

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Une particularité québécoise : downsizing vers le locatif

Au Québec, le downsizing des boomers se tourne plus volontiers vers le locatif que vers le condo en achat. C'est un pattern qu'une économiste de la SCHL a évoqué lors de la Conférence et dîner FM1 du 12 mai 2026.

Cette tendance se distingue de ce qu'on voit souvent ailleurs au Canada, où le réflexe du quinquagénaire ou du retraité qui vend sa maison familiale reste souvent de racheter un condo. Au Québec, l'option locative gagne du terrain auprès de cette clientèle.

La logique se comprend. Après trente ou quarante ans de propriété, beaucoup de Québécois n'ont pas envie de reprendre des charges, des cotisations spéciales, des assemblées de copropriété, des décisions sur la rénovation des balcons. Ils veulent simplifier. Louer un logement, c'est déléguer toute cette mécanique à un opérateur.

C'est aussi une stratégie patrimoniale. Vendre une maison de plusieurs centaines de milliers de dollars et basculer vers un loyer mensuel libère un capital important. Ce capital peut être placé, peut financer des voyages, peut être transmis aux enfants ou aux petits-enfants, peut servir à anticiper les besoins de soins long terme. Quand ce capital reste enfermé dans la valeur d'une maison qu'on ne vend pas, il est moins facilement mobilisable.

Une nouvelle catégorie de produit : le condo locatif de luxe

Le marché a identifié cette demande depuis plusieurs années, et y répond par une nouvelle génération de projets résidentiels. Pas des condos en vente, mais des condominiums locatifs haut de gamme, avec services de niveau hôtelier et clientèle cible mature.

Ce qui caractérise cette nouvelle génération de projets

Ces immeubles sont pensés différemment des immeubles locatifs traditionnels. Les unités sont spacieuses, souvent avec des plafonds de neuf pieds, de grandes fenêtres, des cuisines équipées. Les espaces communs sont travaillés : salons multifonctions, salles à manger pour réceptions, espaces extérieurs aménagés, piscine, terrasse sur le toit, gymnase, espace pour nettoyer les animaux domestiques, coins lounge dans le garage pour les messieurs, condos extra réservables quand on reçoit la famille, etc.

Le service est ce qui distingue le plus ces projets. Les opérateurs forment leur équipe avec une approche inspirée du secteur hôtelier haut de gamme. Concierge, sécurité, accueil, programmation d'activités sociales pour les résidents, télémédecine, autoparkage électrique gratuit. C'est un mode de vie, pas seulement un toit.

L'architecture biophilique, qui intègre la nature dans le bâti et la circulation, est un autre marqueur. Lumière naturelle, matériaux nobles, espaces verts intégrés. Le tout pensé pour une clientèle exigente qui ne veut pas déclasser son standing en quittant la maison familiale, mais simplifier ses obligations quotidiennes.

Les Condos AERA

À titre personnel, je suis partenaire d'AERA, un promoteur québécois qui développe et opère ce type de produit.

AERA construit et opère des immeubles à Saint-Hilaire, Chambly, Saint-Bruno, Saint-Hyacinthe et Saint-Constant. Un nouveau projet, AERA Signature Saint-Lambert, est en développement. Et bientôt sur la Rive-Nord !

L'approche service est définie en collaboration avec l'Institut de tourisme et d'hôtellerie du Québec, ce qui ancre la promesse hôtelière de manière concrète.

Le projet AERA Signature Chambly compte 144 condos haut de gamme avec ce qui est annoncé comme le premier salon multirésidentiel riverain du Québec. AERA Signature Saint-Lambert offrira 70 résidences : condos, penthouses et maisons de ville.

Bref, une très belle option pour les propriétaires qui veulent passer à autre chose et se simplifier la vie sans diminuer le standing, au contraire.

Pour qui ça change quoi

Le modèle décrit dans cet article ne s'applique pas à tout le monde. Il s'applique à deux profils qui se rejoignent autour d'une même décision, mais avec une temporalité différente.

Le retraité de soixante-cinq ans et plus qui hésite

Si vous avez 65 ans et plus, que vous habitez votre maison depuis vingt ou trente ans, et que vous vous reconnaissez dans le 57 % qui prévoient de rester : la question à se poser n'est pas seulement financière. Elle est aussi pratique.

Combien d'années pouvez-vous encore entretenir cette maison confortablement ? Quand l'escalier deviendra-t-il un sujet ? Quand l'isolation ou la toiture demanderont-elles une intervention majeure ? Quand le quartier deviendra-t-il moins accessible si vous arrêtez de conduire ?

Ces questions n'ont pas de bonne réponse universelle. Mais elles méritent d'être posées tôt, avant que la décision soit imposée par les circonstances. Une transition planifiée à 65 ans donne plus de marge qu'une transition forcée à 78 ans.

Le quinquagénaire qui anticipe

L'autre profil, c'est le quinquagénaire qui voit ce qui se passe chez les 65+ et qui décide de ne pas reproduire le même schéma.

À 55 ou 60 ans, on a généralement encore une bonne santé, une maison qui se vend bien, un capital qu'on peut placer, des projets de vie qu'on veut simplifier pour mieux en profiter. Vendre maintenant, libérer le capital, et basculer vers une vie locative simplifiée, ça veut dire profiter de la transition pendant qu'on est en bonne forme pour la faire. Pas la subir plus tard quand elle devient une contrainte.

Pour cette catégorie, le condo locatif de luxe offre une réponse qui n'existait pas il y a quinze ans. La capacité de garder un standing élevé, de déléguer les soucis d'entretien, et de garder une mobilité géographique (un bail se résilie plus facilement qu'une vente).

Comment évaluer si c'est pour vous

Trois questions concrètes à vous poser :

1. Combien vaut votre maison aujourd'hui, et combien resterait-il après les frais de la transition ? C'est un calcul que je fais avec mes clients sur une rencontre d'environ une heure, sans engagement.

2. Votre marge patrimoniale vous permet-elle de financer un loyer mensuel de niveau supérieur sur les vingt à trente prochaines années, sans toucher au capital libéré par la vente ? Si oui, vous êtes dans la catégorie qui peut anticiper.

3. Avez-vous identifié un secteur géographique où vous voulez rester, et y a-t-il un projet locatif de luxe à proximité, ou en construction ? Si non, peut-être faut-il regarder un peu plus largement ou attendre quelques années que l'offre se déploie.

Prêt à en parler concrètement

Si vous êtes propriétaire au Québec, que vous avez entre 55 et 75 ans, et que la question du downsizing vous traverse l'esprit régulièrement, c'est probablement le bon moment pour en parler. Pas pour décider, pour cadrer.

Une première rencontre avec moi, c'est environ une heure, sans engagement. On regarde la valeur de votre maison aux conditions actuelles du marché, on chiffre les frais de la transition pour votre cas précis, on regarde quelles options de logement existent dans le secteur que vous souhaitez, et on discute du timing.

Mon avis sur votre projet ?

Prenez rendez-vous ou écrivez-moi directement. La première discussion est sans engagement, et permet de poser les chiffres au clair pour votre situation.

Sources et lectures complémentaires

• Re/Max Canada, communiqué officiel du sondage downsizing 2026 : https://www.newswire.ca/news-releases/remax-canada-identifies-emerging-long-term-downsizing-patterns-as-canada-s-population-ages-813169871.html

• Radio-Canada, 5 mai 2026, « Marché immobilier : les retraités retarderaient la vente de leur maison » : https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/2251148/marche-immobilier-retraite-vente-maison

• L'Acadie Nouvelle, 3 mai 2026, « La baisse des prix et le manque d'offres freinent les déménagements des retraités » : https://www.acadienouvelle.com/actualites/2026/05/03/la-baisse-des-prix-et-le-manque-doffres-freinent-les-demenagements-des-retraites/

• AERA Condominiums Locatifs, site officiel : https://aera.ca

Note de transparence : je suis partenaire d'AERA à titre personnel. Mon agence Re/Max Crystal n'a aucun lien avec AERA.

Questions fréquentes sur le downsizing au Québec

Pourquoi tant de retraités refusent de vendre leur maison au Québec ?

Le sondage Re/Max Canada 2026 identifie trois freins principaux : le manque d'offre de logements plus petits dans leur secteur (cité par près de la moitié des répondants ouverts au downsizing), les frais combinés de la transition (entre 8 et 12 % du produit de la vente en moyenne), et le contexte économique qui pousse à attendre. À cela s'ajoute une dimension patrimoniale : pour une partie des propriétaires, la valeur nette de la maison représente une part importante du patrimoine retraite, et vendre n'est pas une décision neutre.

À quel âge faut-il commencer à penser au downsizing ?

Il n'y a pas d'âge unique. Mais une transition planifiée à 55-65 ans donne beaucoup plus de marge qu'une transition forcée à 75-80 ans. Plus on anticipe, plus on a le luxe de choisir le moment, le lieu, le type de logement. Plus on attend, plus on subit les contraintes.

Combien coûte la transition d'une maison vers un condo locatif au Québec ?

Sur une maison vendue 700 000 dollars, d'après ce que je calcule avec mes clients en transition, les frais combinés tournent en pratique entre 55 000 et 85 000 dollars : commission de courtage, taxe de bienvenue sur le nouveau logement si on rachète, déménagement, préparation et aménagements du nouveau logement. Le calcul exact dépend de votre situation, je peux le faire avec vous lors d'une première rencontre.

Peut-on vendre sa maison et louer sans perdre son standing ?

Oui, c'est précisément ce qu'offre la nouvelle génération de condos locatifs haut de gamme au Québec. Espaces communs travaillés, services de niveau hôtelier, architecture soignée, clientèle cible mature. C'est un mode de vie différent de la propriété, mais qui ne déclasse pas.

Pourquoi les Québécois louent plutôt que d'acheter un condo après avoir vendu leur maison ?

C'est une tendance qui se confirme sur le terrain. Après plusieurs décennies de propriété, une partie des vendeurs ne souhaite pas reprendre des charges de copropriété, des cotisations spéciales, des assemblées. Le locatif permet de déléguer toute cette mécanique à un opérateur, sans renoncer à un cadre de vie soigné.

Combien de temps prend une transition de maison vers condo locatif ?

De la décision à l'installation dans le nouveau logement, on parle en pratique de plusieurs mois. Le délai dépend de la rapidité de vente de la maison, de la disponibilité du logement cible, et de la complexité éventuelle d'un closing à coordonner. Une transition bien planifiée prévoit aussi une période de chevauchement (vente reportée ou logement loué à l'avance) pour éviter le stress du déménagement précipité.

Qu'est-ce qui distingue AERA d'un immeuble locatif standard ?

AERA combine plusieurs éléments rares dans l'offre locative québécoise : approche service inspirée de l'Institut de tourisme et d'hôtellerie du Québec (ITHQ), architecture biophilique, plafonds de neuf pieds, espaces communs travaillés (dont le premier salon multirésidentiel riverain du Québec, à Chambly). La clientèle cible est mature, ce qui produit un environnement résidentiel cohérent. Les projets sont actuellement situés à Saint-Hilaire, Chambly, Saint-Bruno, Saint-Hyacinthe, Saint-Constant, avec un nouveau projet AERA Signature Saint-Lambert.