Achat immobilier dans le Grand-Montréal
Maisons, Condos, Immeubles résidentiels

Introduction

Acheter un bien immobilier résidentiel au Québec s'inscrit dans un cadre légal et réglementaire commun, que j'ai détaillé dans mon guide complet de l'acheteur. Vous pouvez le consulter ici.

Mais en pratique, toutefois, les décisions les plus déterminantes dépendent surtout du type de bien et du secteur où vous souhaitez acheter.

Ce guide a pour objectif de vous aider à mieux comprendre les réalités propres à l'achat immobilier dans le Grand Montréal - que ce soit à Montréal, à Laval ou dans les Laurentides, mon secteur principal d'activité - afin de mieux orienter votre projet avant d'aller plus loin. Cette page ne rentre pas dans tous les détails, mais donne une vue globale avec un premier niveau d'information. Pour aller plus loin, n'hésitez pas à me contacter, je répondrai à toutes vos questions !

Observations de terrain

Souvent on me demande "comment est le marché ?" Je suis toujours mal à l'aise avec une telle question qui est beaucoup trop générique pour avoir une réponse intelligente. La Presse fait ce genre de titre régulièrement et se contredit d'une semaine sur l'autre, quand ce n'est pas d'un jour sur l'autre. Alors je préfère ne pas me risquer.

Le marché immobilier du Grand Montréal varie considérablement selon le type de bien et le secteur. Il n'y a pas un marché immobilier, mais une multitude de sous-marchés.

À Montréal, les maisons unifamiliales sous le million de dollars se vendent rapidement, souvent en offres multiples. Il en va de même pour les petits immeubles à revenus, lorsque les prix sont compétitifs. Les condos connaissent des dynamiques très différentes et sont plus difficiles à vendre, surtout au centre-ville de Montréal, où l'offre dépasse la demande en 2025-2026.

En périphérie, le marché est généralement plus calme, avec des délais de vente plus longs et moins de surenchères. Mais ce n'est pas toujours vrai, car certaines banlieues explosent comme par exemple, le marché des maisons dans le secteur de Repentigny, Lachenaie, etc.

Dans les Laurentides, les secteurs récréotouristiques fonctionnent selon leurs propres cycles. Les chalets sont là encore un autre type de propriétés avec ses propres règles.

Bref, il n'y a pas "un" marché montréalais, mais des dizaines de micro-marchés qui évoluent différemment. C'est pourquoi comprendre votre projet et les particularités de chaque type de bien et de chaque secteur est essentiel avant de commencer vos recherches.

Quel type de bien immobilier acheter dans le Grand Montréal ?

Avant même de parler de quartiers ou de prix, la première question à clarifier concerne le type de bien immobilier. Chaque catégorie implique des enjeux différents en matière de stratégie, d'inspection, de financement et de négociation.

Acheter une maison unifamiliale

L'achat d'une maison unifamiliale reste très recherché dans l'ensemble du Grand Montréal, mais la réalité varie fortement selon le secteur. Sur l'île de Montréal, le prix médian dépasse le million de dollars. Le marché des maisons en dessous de ce prix est donc très actif et en principe les propriétés ne restent pas longtemps sur le marché. Ce sont les dernières opportunités d'avoir sa maison et son petit morceau de terrain sur l'île de Montréal.

À Montréal, l'offre est plus limitée, donc la concurrence plus élevée. En novembre 2025, les maisons unifamiliales se vendaient en moyenne en 38 jours, contre 48 jours un an plus tôt, un signe clair que le marché s'accélère. Moi-même, je l'observe tous les jours. Les maisons en dessous d'un million, sont souvent vendues rapidement et même en offres multiples.

Quelques quartiers intéressants pour ce type de propriétés : Anjou et Notre-Dame-de-Grâce, la partie plus vers l'ouest, sont parmi les derniers quartiers pour mettre la main sur des petites maisons avec terrain à des prix relativement accessibles sans trop s'éloigner vers les extrémités de l'île.

En périphérie, les maisons offrent généralement plus de terrain, mais on y trouve d'autres enjeux : zone inondable, zone de protection du rivage, zone de mouvement de terrain, installations septiques, et même puits dans certains secteurs ruraux. Les vérifications à faire sont souvent plus nombreuses. Par contre, le cadre de vie peut y être magnifique pour ceux qui veulent et peuvent s'éloigner des zones urbaines.

Points d'attention spécifiques à la grande région de Montréal :

Fondations : Pyrite (gonflement des dalles de béton causé par un minéral instable), fissures, mouvement de terrain, pieutage nécessaire dans certains secteurs comme par exemple Le Plateau...
Isolation : Vermiculite pouvant parfois contenir de l'amiante dans les maisons construites avant 1990
Électricité : Panneaux à fusibles vs disjoncteurs, fils d'aluminium, mise aux normes
Plomberie : Tuyaux en plomb dans certaines maisons anciennes au moins partiellement
Toitures : Toits plats nécessitant un entretien régulier et des réfections périodiques

Acheter un condo (copropriété divise)

Définition : un condo est un logement issu de la division du droit de propriété d'un édifice plus grand. Il peut s'agir d'un immeuble récent en béton, mais aussi d'un immeuble traditionnel en bois et brique dont le droit de propriété a été divisé. Donc un duplex (immeuble avec deux logements) peut éventuellement être découpé en deux condos. Et dans ce cas, chacun sera vendable séparément. Si le droit de propriété n'est pas découpé, alors l'immeuble ne peut être vendu qu'en entier.

Indivise : À Montréal principalement il existe une autre forme de division qu'on appelle la copropriété indivise. Dans ce cas précis, l'immeuble n'est pas véritablement découpé au registre cadastral. Il y a un seul numéro de lot pour tout l'immeuble au lieu d'avoir un numéro par appartement. Qu'est-ce que cela change pour l'acheteur ? Plusieurs choses, mais le point le plus critique est le suivant. Étant donné que l'immeuble n'est pas découpé, il ne peut y avoir qu'un seul créancier hypothécaire. Un acheteur n'aura donc pas le choix de la banque avec laquelle il pourra faire affaire car il devra prendre la banque qui a déjà une hypothèque sur l'immeuble (la Banque Nationale ou Desjardins sont les deux seules banques qui financent ce type de propriété). Par ailleurs, l'acheteur devra obligatoirement mettre au moins 20 % d'acompte.

Contrairement à certaines idées reçues, un condo n'est pas obligatoirement un appartement récent moderne dans une tour avec des services. Il peut s'agir tout simplement d'un haut de duplex qui date de 1920.

Le marché des condos est particulièrement présent à Montréal et dans certains secteurs de Laval. Le point crucial à comprendre est que, acheter un condo ne consiste pas seulement à analyser l'unité : on achète en fait une partie d'une copropriété. On est lié à l'ensemble des copropriétaires.

En tant que courtier certifié RE/MAX Coproprié-T, j'accorde une attention particulière à l'analyse des documents de copropriété. La loi 16 a changé la donne depuis son entrée en vigueur l'été 2025, notamment avec ces documents essentiels à analyser :

L'attestation sur l'état de la copropriété
L'étude du fond de prévoyance
Le carnet d'entretien

Fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance est une réserve obligatoire destinée à financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Depuis l'adoption de la Loi 16 en 2020, tous les syndicats de copropriété doivent faire réaliser une étude du fonds de prévoyance à tous les 5 ans par un professionnel qualifié.

Cette étude projette sur 25 ans les coûts de réparation et de remplacement des parties communes : toiture, ascenseurs, systèmes mécaniques, façades, fenêtres, etc.

Point critique : Un fonds de prévoyance sous-financé signifie que les copropriétaires devront payer des cotisations spéciales importantes lorsque les travaux seront nécessaires. Souvent, les gens pensent que des frais de condo bas sont bon signe... C'est loin d'être toujours le cas. Ça peut être au contraire le signe d'un fonds de prévoyance insuffisant. Deux condos similaires peuvent présenter des risques financiers très différents selon l'état de leur fonds de prévoyance.

Carnet d'entretien

Le carnet d'entretien, également obligatoire depuis la Loi 16, décrit l'historique et la planification des entretiens de l'immeuble. Il permet de savoir si le syndicat a effectué les travaux préventifs recommandés ou s'il a accumulé de l'entretien différé.

Règlements de l'immeuble
Les règlements peuvent restreindre certains usages : location court terme (Airbnb), animaux, rénovations, sous-location. Il est essentiel de les lire avant de faire une offre afin de vérifier que le règlement permet l'usage que vous prévoyez de faire de votre condo.

Acheter un immeuble à revenus (2 à 4 logements inclus)

L'achat d'un petit immeuble résidentiel - duplex, triplex, ou quadruplex - peut répondre à différents objectifs : occupation personnelle avec revenus complémentaires, projet hybride ou investissement à plus long terme. Ce type d'achat implique une analyse plus technique :

Revenus locatifs actuels et potentiels

L'analyse des baux en cours est essentielle : loyers actuels, échéances, clauses particulières. À Montréal, de nombreux logements sont encore loués en dessous de la valeur marchande, ce qui peut représenter une opportunité ou un défi selon votre stratégie. Dans tous les cas, il faut savoir que l'acheteur d'un immeuble hérite de tous les baux en place. Il devra les respecter. Il est donc très important de bien les analyser avant l'achat.

État général du bâtiment

Les immeubles à revenus nécessitent souvent des inspections plus approfondies que les maisons unifamiliales : toiture, fondations, systèmes mécaniques (chauffage, plomberie, électricité), structure. Un budget égal, il n'est pas rare qu'un petit immeuble à revenus soit en état significativement moins bon qu'une maison unifamiliale puisque le propriétaire n'y habite pas toujours. Tout le monde ne prend pas autant soin des logements loués que des logements qu'ils occupent eux-mêmes. C'est humain..

Les coûts de réparation différée (CAPEX) peuvent considérablement affecter la rentabilité réelle d'un immeuble qui semble attrayant sur papier.

Financement spécifique

Le financement d'un petit immeuble résidentiel suit des règles un peu différentes. Les institutions financières analysent la capacité de l'immeuble à générer des revenus suffisants pour couvrir les charges, en plus de votre propre capacité financière. Ceci augmente donc légèrement la capacité d'emprunt de l'acheteur.

Acheter à Montréal, à Laval ou dans les Laurentides : quelles différences ?

Le Grand Montréal regroupe des réalités très contrastées. Comprendre ces différences permet d'ajuster sa stratégie d'achat dès le départ. Acheter une propriété résidentielle, c'est souvent un projet de vie pour y habiter soi-même. Dans ce contexte, il est fondamental de s'assurer que l'emplacement répond aux modes de vie et aux contraintes de la famille. Les contraintes les plus importantes sont généralement : 1/ les écoles des enfants, 2/ le travail des parents.

Montréal

Montréal est une grande île sur le fleuve Saint-Laurent qui se caractérise par une forte densité, une prédominance des copropriétés et une concurrence souvent soutenue.

Les délais sont généralement courts et les décisions doivent être prises rapidement. L'analyse de l'immeuble et de son environnement immédiat est essentielle : proximité du métro, services de proximité, profil du quartier, projets de développement à venir.

Bilinguisme variable selon les secteurs

Certains quartiers sont majoritairement francophones, d'autres majoritairement anglophones, et plusieurs sont parfaitement bilingues. Cette réalité peut influencer votre choix selon vos préférences linguistiques et celles de votre famille.

Multiculturalisme

Montréal se caractérise aussi par un multiculturalisme très large. Le Canada est effectivement un pays d'immigration et Montréal est à cette image. On peut y trouver des quartiers très mixtes, mais aussi des quartiers dans lesquels se sont rassemblés certaines nationalités plus particulièrement. Le Plateau Mont-Royal est célèbre pour sa population d'origine française. Mais on y trouve aussi des sous-quartiers portugais et italiens. D'autres quartiers rassemblent des populations diverses, par exemple haïtiennes, algériennes, asiatiques, etc. Quelle grande ville n'a pas son quartier chinois ?

Stationnement

Le stationnement intérieur ajoute souvent 40 000 $ à 60 000 $ à la valeur d'un condo. Le stationnement extérieur nécessite un déneigement régulier en hiver. Il faut savoir que Montreal est une grande ville d'Amérique du Nord dans laquelle la circulation est souvent intense, ce qui est souvent le cas sur une île, aux heures de pointe. Et le stationnement lui aussi est un défi, en particulier en hiver, lorsqu'une partie importante des places sont occupées par la neige ou interdit au stationnement en raison du déneigement alterné. posséder son espace de stationnement, ou même un garage, peut-être un élément très important à considérer lors d'un d'achat immobilier.

Sécurité

Même si c'est une grande ville d'Amérique du Nord, une des qualités de Montréal reste sa tranquillité et sa sécurité. Bien sûr, comme partout au monde, il ne faut jamais être trop naïf et il faut prendre ses propres précautions. Mais de façon générale, Montréal demeure globalement une ville sécuritaire, tout en demandant le bon sens habituel d’une grande ville.

Laval

Laval est également une île, juste au nord de l'île de Montréal. Laval offre un équilibre entre maisons unifamiliales, condos et petits immeubles résidentiels. Les secteurs y sont très hétérogènes : certains sont fortement urbanisés (Chomedey, Sainte-Rose), d'autres plus résidentiels et familiaux (Sainte-Dorothée, Duvernay).

La stratégie d'achat dépend largement du quartier ciblé. Certains secteurs bénéficient d'une excellente desserte (stations de métro Montmorency, Cartier, De la Concorde), tandis que d'autres nécessitent l'automobile.

Le Réseau express métropolitain (REM) continue de transformer l'accessibilité de certains secteurs de Laval, avec des impacts sur les prix immobiliers.

La Rive-Nord et les Laurentides

Quand on parle de la Rive-Nord, on parle du territoire au nord de l'île de Laval. À proximité se trouvent des villes telles que Saint-Eustache, Boisbriand, Saint-Thérèse, Rosemère, Terrebonne, etc. Il s'agit de la Rive-Nord vers les Laurentides. Mais en montant davantage vers le Nord, on sort de la zone urbaine de Montréal pour arriver dans des plus petites villes souvent pittoresques comme par exemple, Saint-Sauveur, Sainte-Agathe-des-Monts, Sainte-Adèle, Sainte-Marguerite-du-lac-Masson, et plus au nord, le fameux Mont-Tremblant.

Dans les Laurentides, l'achat immobilier concerne principalement des maisons et des terrains. Les inspections prennent souvent une importance accrue :

Puits artésiens : qualité et débit de l'eau
Fosses septiques : conformité et entretien
Accès et déneigement : chemins privés, droits de passage
Terrains : drainage, zones inondables, règlements municipaux

Bien entendu, plus on s'éloigne de Montréal, plus le prix de l'immobilier baisse (en général) et on en a davantage pour notre argent. Plus grand terrain. Plus grande maison. Plus de rénovation... mais encore faut-il que l'éloignement soit compatible avec le style de vie de la famille car l'emplacement reste la priorité numéro un de tout achat immobilier. C'est donc généralement une erreur de se laisser tenter par une plus belle maison, mais trop loin, si on travaille tous les jours au centre-ville de Montréal, et que les enfants vont à l'école à Montréal.

Point important sur la loi fédérale

La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens s'applique dans les Régions Métropolitaines de Recensement (RMR) et Agglomérations de Recensement (AR). Voir mon article à ce sujet : ici.

Dans les Laurentides, cela signifie que :

Certains secteurs proches de Montréal (Blainville, Boisbriand, Mirabel, Saint-Eustache) sont couverts par l'interdiction
La plupart des secteurs récréotouristiques (Saint-Sauveur, Mont-Tremblant, Val-David) ne sont PAS couverts

Vous pouvez vérifier si une propriété spécifique est touchée par l'interdiction avec l'outil de la SCHL : ici.

Les délais et les projections à moyen et long terme font partie intégrante de la réflexion dans les Laurentides. L'achat d'une propriété en région nécessite souvent une vision à plus long terme qu'un achat en ville. Car en effet, le marché y est plus lent, moins liquide de façon générale.

Mon rôle de chef de projet dans votre achat immobilier

Je n'aborde pas l'immobilier comme une simple transaction. Mon rôle est d'agir comme chef de projet de votre achat, en coordonnant toutes les étapes et en adaptant la stratégie à votre type de bien et à votre secteur cible. Concrètement, cela signifie :

Analyse de votre projet

Clarifier vos besoins réels vs vos envies
Définir votre budget réaliste avec tous les frais connexes
Identifier les types de propriétés et secteurs qui correspondent à votre projet de vie

Stratégie adaptée au marché local

Expliquer les dynamiques spécifiques du secteur ciblé
Ajuster les délais de la promesse d'achat selon le contexte (marché de vendeurs vs acheteurs)
Anticiper les enjeux de négociation propres au type de bien

Coordination des intervenants (je peux également vous donner de nombreuses références)

Courtier hypothécaire : référence à un spécialiste avant de commencer les recherches
Inspecteur en bâtiment : référence à des professionnels qui connaissent les particularités montréalaises
Notaire : coordination des documents et des délais
Courtier en assurance

Protection de vos intérêts

Rédaction de clauses adaptées à votre situation
Suivi rigoureux des délais de conditions (inspection, financement, documents)
Négociation basée sur les faits, pas sur l'émotion

Sans pression commerciale

Je ne travaille jamais sous pression de vente. Mon objectif n'est pas de vous faire acheter rapidement, mais de vous faire acheter la bonne propriété, au bon moment, au bon endroit, au bon prix.

Approfondir votre projet d'achat

Selon votre situation et l'avancement de votre projet, ces ressources peuvent vous aider :

Guide complet de l'acheteur au Québec

Guide de l'acheteur non-résident
Focus sur les restrictions légales, exceptions et particularités pour les acheteurs étrangers.

Sources et références

Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ)
Système immobilier québécois (Centris)
Fonds de prévoyance (OACIQ)
Loi sur l'interdiction d'achat par des non-Canadiens (Loi)
Outil de vérification des zones (SCHL)
Prix des maisons à Montréal (La Presse, Décembre 2025)

Prochaines étapes

Si vous souhaitez discuter de votre projet spécifique, contactez-moi par téléphone au 514-777-7266 ou par courriel. Je prends le temps d'écouter votre situation et de répondre à toutes vos questions, sans engagement ni pression. Vous pouvez même directement planifier un rendez-vous dans mon agenda en utilisant ce lien : prise de RDV.

mise à jour : Janvier 2026

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