Introduction
Acheter une propriété au Québec c'est un projet majeur, souvent chargé d’émotions, mais aussi de décisions financières et juridiques importantes. Il est important de bien se préparer. Ce guide détaillé est là pour ça !
Entre la recherche, la promesse d’achat, le financement, l’inspection et la signature chez le notaire, le processus peut rapidement devenir complexe si l’on n’est pas bien accompagné. Un manque d'organisation ou de gestion peut faire échouer une transaction plus souvent qu'on ne pourrait le croire.
Ce guide a pour objectif de donner une vision claire, structurée et réaliste de l'étape 1 du parcours de l'acheteur, en tenant compte des règles québécoises, des délais réels et des pièges les plus fréquents.
Il s’adresse davantage aux premiers acheteurs mais n'est pas sans intérêt pour les acheteurs plus expérimentées qui, je l'espère, y trouverons aussi des informations pertinentes.
Vue d'ensemble du processus d’achat
La préparation : Suis-je prêt à acheter ?
Avant même de visiter une propriété, le travail important commence avec l'organisation globale du projet. Et je suis votre chef de projet ! Oui, c'est bien ainsi que je vois mon travail de courtier immobilier. Je suis votre chef de projet immobilier et j'ai la responsabilité de votre succès. Je ne dois avoir aucun angle mort. Je dois anticiper et prévoir.
Lors de cette étape préparatoire critique, nous allons identifier précisément votre cible, ce que vous recherchez. Tout cela sera décrit dans notre contrat de courtage achat - CCA. Et ne vous inquiétez pas, cela va probablement évoluer avec le temps, mais nous adapterons le contrat et nos recherches en conséquences. Mais dans tous les cas il faut bien commencer avec une cible initiale.
Mon contrat de courtage achat est exclusif (on ne peut pas avoir deux chefs de projet en même temps pour piloter un projet) mais il est résiliable en tout temps.
Quels compromis suis-je prêt à faire, ou pas ?
Tous les critères n’ont pas la même importance. Selon mon expérience, deux catégories de critères ne devraient jamais faire l'objet de compromis : la localisation et la fonctionnalité. Ce sont les critères essentiels.
Localisation absolue et relative
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Secteur géographique
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Distance du métro, de l'école, du travail
La localisation est un critère irréversible. Elle ne se corrige pas avec des rénovations. Même si une localisation non-idéale est supportable pendant quelques mois, rapidement, elle sera un sujet de frustration et de regrets.
Fonctionnalité
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Type de propriété (maison, condo, plex)
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Dimensions du terrain et du bâtiment
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Nombre de chambres actuelles ou potentielles
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Accès extérieur, terrasse, stationnement
Ces éléments définissent l’usage réel de la propriété au quotidien. Là, encore, une fonctionnalité non-efficiente peut être supportée un certain temps, mais elle finira par peser et créer des regrets. Et c'est souvent difficile à corriger.
Les critères secondaires
La finition, le style ou certains éléments esthétiques viennent en dernier. Ils sont modifiables dans le temps, à condition que le potentiel de base soit présent.
Il s'agit pourtant des caractéristiques les plus visibles, et il est facile de se laisser séduire par une belle cuisine au goût du jour. Mon rôle est de veiller à ce que vos décisions se prennent en pleine connaissance de cause. Un bon achat demande souvent de la patience et une vision claire des priorités.
Pré-qualification hypothécaire : Quelle est ma capacité d'emprunt ?
Avant d'entamer les recherches actives, il est essentiel d'obtenir une pré-qualification ou, idéalement, une pré-approbation hypothécaire. Cette démarche peut se faire auprès de votre institution bancaire ou d'un courtier hypothécaire.
Je recommande systématiquement à mes clients de faire les deux démarches :
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Auprès de votre banque, pour donner une chance à votre directeur de compte de vous présenter son offre
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Auprès d'un courtier hypothécaire, qui dispose d'un accès élargi au marché et peut comparer les produits d'un grand ensemble d'institutions financières
Dans mon rôle de chef de projet, je peux vous fournir des références de courtiers hypothécaires de confiance, ainsi que des contacts directs auprès de représentants hypothécaires dans la majorité des grandes banques canadiennes, si vous n'avez pas déjà ces contacts.
Cette double démarche vous permet de comparer les conditions et d'obtenir le meilleur financement possible.
Ordre de grandeur de la capacité d'emprunt
À titre indicatif, un acheteur pourra généralement se voir prêter environ quatre fois son revenu brut annuel total (tous revenus inclus), sous réserve de ne pas avoir d'endettement particulier. Ce ratio peut varier selon votre situation financière globale, le montant de votre mise de fonds, et les critères spécifiques de chaque institution financière.
Une confusion fréquente
Beaucoup d’acheteurs confondent ce que la banque accepte de prêter avec ce qui est réellement nécessaire pour vivre selon vos habitudes et faire face aux imprévus. Sur papier, les chiffres fonctionnent. Dans la vraie vie, ce sont souvent les imprévus et la perte de marge de manœuvre qui créent la pression. Un projet immobilier sain laisse toujours de l’air. S’il n’y en a pas, ce n’est pas un projet ambitieux — c’est un projet fragile, dangeureux.
Point critique : un dossier complet dès le départ
Une pré-qualification sans documents à l'appui fournis par l'acheteur n'a que peu de valeur. Il est impératif de fournir au courtier hypothécaire et au représentant hypothécaire de votre banque l'ensemble des documents requis dès cette étape pour obtenir une pré-approbation solide et écrite. Assurez-vous qu'il les demande !
Pourquoi ? Parce qu'une fois votre promesse d'achat acceptée, les délais sont serrés. Vous n'aurez pas le temps de courir après les documents manquants. Un dossier incomplet peut faire échouer une transaction ou vous placer en position de faiblesse dans la négociation.
Cette pré-approbation permet de :
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Connaître précisément le montant maximum que vous pouvez emprunter
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Garantir un taux d'intérêt pour une période donnée (généralement 90 à 120 jours)
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Démontrer votre sérieux au vendeur lors de la présentation d'une offre
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Agir rapidement et sereinement lorsque la bonne propriété se présente
Dans un marché où les propriétés bien positionnées peuvent recevoir plusieurs offres en quelques jours, disposer d'un financement solidement pré-approuvé constitue un avantage déterminant.
La mise de fonds et les frais annexes : établir un budget complet réaliste
La mise de fonds constitue une étape fondamentale du projet d’achat immobilier. Elle influence non seulement le montant que vous pourrez emprunter, mais aussi votre marge de manœuvre financière une fois la transaction complétée.
Tout acheteur doit connaître son budget réel, incluant la mise de fonds et l’ensemble des frais annexes liés à l’achat. Il est impératif de se fixer une limite claire — et surtout de s’y tenir — afin d’éviter de fragiliser sa situation financière après l’acquisition.
La mise de fonds minimale
Au Québec (et au Canada), la mise de fonds minimale dépend du prix d’achat :
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5 % sur la première tranche de 500 000 $
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10 % sur la portion entre 500 000 $ et 999 999 $
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20 % à partir de 1 000 000 $
Une mise de fonds inférieure à 20 % entraîne l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire (la SCHL le plus souvent, mais aussi Sagen ou Canada Guaranty), dont le coût est généralement ajouté au prêt via le paiement mensuel.
Il est important de comprendre que la mise de fonds minimale n’est pas nécessairement la mise de fonds optimale. Plus la mise de fonds est élevée, plus les paiements mensuels seront réduits et plus la flexibilité financière à long terme sera grande. Tout ceci doit donner lieu à un exercice budgétaire sérieux de la part de l'acheteur.
Les sources de mise de fonds
La mise de fonds peut provenir de différentes sources, notamment :
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Épargne personnelle
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CELI / CELIAPP
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REER (via le Régime d’accession à la propriété – RAP)
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Don familial (avec lettre de don conforme)
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Produit de la vente d’une autre propriété
Chaque source a des implications fiscales ou administratives qu’il est important de valider avant d’entrer dans un processus d’achat. Le courtier hypothécaire peut généralement répondre à beaucoup de questions, mais il est toujours recommandé d'impliquer votre comptable ou fiscaliste.
Les frais annexes à prévoir
En plus de la mise de fonds, plusieurs frais doivent être budgétés dès le départ. Ils sont souvent sous-estimés, mais peuvent représenter un montant significatif.
Parmi les principaux frais annexes :
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Frais d’inspection
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Frais d’évaluation (selon le prêteur)
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Frais de notaire
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Ajustements de taxes municipales et scolairesT
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axe de bienvenue (droits de mutation) - le plus gros !! à titre d'illustration, prévoir environ 10 000 $ pour une maison de 700 000 $ à Montréal.
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Frais de déménagement
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Frais liés à l’assurance habitation
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Fonds d’urgence pour imprévus ou petites réparations
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Aménagement extérieur : souvent sous-estimé. Indispensable à prévoir, lorsqu'on achète du neuf qui vient généralement sans aménagement extérieur.
Il est recommandé de prévoir une réserve supplémentaire, afin de ne pas utiliser l’intégralité de ses liquidités au moment de l’achat.
Se fixer une limite… et la respecter
Connaître son budget ne signifie pas seulement savoir ce que la banque accepte de prêter. Cela signifie surtout déterminer ce que vous êtes réellement à l’aise de payer, sans mettre de pression excessive sur votre quotidien, vos projets futurs ou votre qualité de vie.
Un projet d’achat bien préparé repose sur une vision réaliste, prudente et durable de ses finances. Cette discipline financière est l’un des meilleurs moyens d’acheter en toute confiance et d’éviter les erreurs coûteuses.
Une fois bien préparé, nous sommes prêts à passer avec impatience à l'étape des recherches et des visites.