Dans la série Acheter une propriété immobilière au Québec

Étape 5 : Finalisation et signature

Introduction

La signature de l'acte de vente chez le notaire représente l'étape finale de votre processus d'achat immobilier au Québec. C'est à ce moment précis que vous devenez réellement propriétaire de votre nouvelle propriété. Cette phase comprend deux signatures distinctes : la signature de l'hypothèque, puis une semaine plus tard environ, la signature de l'acte de vente incluant le plus souvent la remise des clés.

Mais je le dis toujours : tant que ce n'est pas signé, ce n'est pas signé. Car oui, même une fois que la propriété est affichée comme vendue sur Centris, il peut arriver dans des cas d'exception que la transaction ne se concrétise pas et que la propriété revienne sur le marché. C'est pourquoi cette phase demande rigueur et attention aux détails.

De la préparation des documents requis jusqu'à la prise de possession de votre propriété, je vous accompagne à chaque étape pour que tout se déroule sans accroc. Et quand des accrocs se produisent, je suis là pour les gérer avec vous. Voici comment se déroule concrètement la signature de votre achat immobilier.

Vue d'ensemble du processus d’achat

Le processus d’achat immobilier au Québec : vue d’ensemble

Préparation de la signature

Dès que toutes les conditions sont levées, je me coordonne avec le courtier du vendeur ainsi que les autres intervenants pour m'assurer que chaque document est prêt, et que le notaire aura tous les éléments nécessaires en main suffisamment en avance pour préparer son dossier. Généralement, on parle d'un délai de 4 à 6 semaines entre la levée des conditions et la signature. Ça peut être moins dans certains cas, ou même beaucoup plus, selon les circonstances.

Le notaire de l'acheteur prépare l'acte d'hypothèque et l'acte de vente, vérifie les titres de propriété et s'assure que toutes les conditions ont bien été remplies. Il vous donne ses instructions pour que vous puissiez lui transférer les fonds (votre mise de fonds). Si un dépôt a été versé lors de l'acceptation de la promesse d'achat, le courtier du vendeur le transfère également au notaire.

Le notaire communique aussi avec la banque du vendeur pour préparer la radiation de l'hypothèque en place, et avec votre institution financière pour finaliser l'acte d'hypothèque et recevoir les fonds de votre prêt. Tous ces montants sont conservés en sécurité sur le compte en fidéicommis du notaire (aussi appelé compte "in trust" ou compte séquestre) jusqu'à la signature finale.

Les assurances obligatoires et optionnelles

Assurance habitation

Avant même de signer l'acte d'hypothèque, vous devez souscrire à une assurance habitation. C'est une exigence absolue de toutes les institutions financières au Québec. Sans preuve d'assurance en vigueur dès la date de signature, la banque ne débloquera pas les fonds du prêt hypothécaire. Je recommande de magasiner cette assurance dès que votre promesse d'achat est acceptée pour obtenir les meilleurs tarifs et éviter toute précipitation de dernière minute.

L'assurance habitation couvre les dommages à votre propriété (incendie, dégâts d'eau, vol, etc.) ainsi que votre responsabilité civile. Les primes varient selon plusieurs facteurs : type de propriété, valeur, emplacement, franchise choisie. Comptez généralement entre 800$ et 2000$ par année pour une maison unifamiliale, et entre 300$ et 800$ pour un condo (selon que les parties communes sont déjà assurées par la copropriété). Encore une fois, ces prix sont purement approximatifs… il est important de votre côté de les vérifier.

Assurance titre

L'assurance titre est optionnelle mais recommandée par beaucoup de notaires. Elle vous protège contre les vices de titre qui pourraient affecter votre droit de propriété : erreurs dans les registres fonciers, fraudes antérieures, servitudes non déclarées, ou problèmes d'arpentage. Détail important de nos jours : l'assurance titre vous protège aussi contre les escroqueries par vol d'identité qui pourrait toucher votre propriété.

Quand le vendeur n'est pas en mesure de fournir un certificat de localisation à jour avant la signature de l'acte de vente, cette assurance devient obligatoire et à la charge du vendeur.

Contrairement à l'assurance habitation qui se renouvelle annuellement, l'assurance titre se paie une seule fois (généralement moins de 1000$ selon la valeur de la propriété et les protections choisies). Elle vous protège tant que vous êtes propriétaire. Elle se transmet même à vos héritiers. Elle s'interrompt seulement en cas de vente de votre propriété, le nouvel acquéreur étant responsable d'en reprendre une lui-même.

Assurance Re/Max Intégri-T

Pour les acheteurs qui retiennent mes services, j'offre aussi l'assurance Intégri-T (des frais s'appliquent). Cette protection couvre les vices cachés découverts dans les trois années suivant l'achat, jusqu'à concurrence de 50 000$.

Concrètement, si vous découvrez un problème majeur non apparent lors de l'inspection (fondation fissurée, pyrite, contamination, problème électrique caché), l'assurance prend en charge les coûts de réparation après application d'une franchise. C'est une sécurité supplémentaire qui complète l'inspection préachat. Cette assurance ne s'applique cependant que pour des ventes avec garantie légale.

Assurance Re/Max Tranquili-T

Pour les acheteurs qui retiennent mes services, j'offre à mes frais l'assurance Tranquili-T. Ce programme exclusif RE/MAX vous protège contre les imprévus qui pourraient compromettre votre transaction ou survenir après la signature.

La protection couvre quatre volets principaux.

En cas de délai ou d'annulation de la transaction (perte de financement, perte d'emploi, séparation, problème avec le certificat de localisation), vos frais additionnels imprévus sont remboursés pour une période de 180 jours avec une franchise de 300$.
Vous bénéficiez d'un service d'assistance juridique téléphonique gratuit pendant 18 mois suivant la signature pour toute question légale liée à votre propriété ou à la transaction.
En cas de litige relevant des petites créances, vous avez droit à jusqu'à 3 heures d'accompagnement juridique.
Enfin, en cas de décès de l'acheteur ou de son conjoint, le vendeur est protégé financièrement. Cette protection prend effet dès que toutes les conditions de votre promesse d'achat sont levées.

Première signature : l'acte d'hypothèque

La première signature se déroule chez votre notaire, habituellement environ une semaine avant la signature finale de l'acte de vente. Prévoyez entre 60 et 90 minutes pour cette étape cruciale.

Lors de cette rencontre, vous signez principalement l'acte d'hypothèque avec votre institution financière. Le notaire vous explique en détail chaque clause : taux d'intérêt, terme, échéances de paiement, privilèges de remboursement anticipé, et pénalités le cas échéant. Si vous avez une hypothèque avec la SCHL ou autre assureur hypothécaire, les documents relatifs à cette assurance sont également signés à ce moment.

C'est aussi lors de cette signature que vous remettez votre mise de fonds au notaire. Ce montant (généralement entre 5% et 20% du prix d'achat) est conservé dans le compte en fidéicommis du notaire jusqu'à la signature finale. Apportez un chèque certifié ou effectuez un virement bancaire quelques jours avant la rencontre. Le notaire ne peut pas accepter de chèque personnel pour des montants de cette importance.

Les ajustements financiers sont également calculés lors de cette signature. Si le vendeur a prépayé ses taxes municipales et scolaires, vous devrez lui rembourser la portion correspondant à la période après votre prise de possession. Même chose pour les frais de condo prépayés. Ces montants s'ajoutent à votre mise de fonds et sont également remis au notaire.

N'hésitez jamais à poser toutes vos questions durant cette rencontre. C'est votre dernier moment pour clarifier les termes de votre hypothèque avant de vous engager pour les 5, 10 ou 25 prochaines années. Le notaire est tenu de s'assurer que vous comprenez parfaitement chaque document avant de signer. Cette rencontre sera juste entre l'acheteur et le notaire, le courtier immobilier de l'acheteur ne sera pas présent.

Une fois cette étape affranchie, la banque effectuera le transfert des fonds vers le compte en fidéicommis du notaire. La signature de l'acte de vente ne sera confirmé que lorsque le notaire aura reçu les fonds complets sur son compte en fidéicommis.

Deuxième signature : l'acte de vente

La signature de l'acte de vente se déroule une semaine après votre première signature. Cette deuxième rencontre est plus courte (30 à 60 minutes) puisque votre hypothèque a déjà été signée et que vous avez reçu l'essentiel des explications et des réponses à vos questions.

Lors de cette signature, vous signez l'acte de vente officiel qui transfère la propriété du vendeur vers vous. Le notaire confirme que toutes les conditions ont été remplies, vérifie une dernière fois les titres de propriété, et s'assure que tous les montants sont exacts. Le vendeur signe également l'acte de vente, mais aussi la quittance hypothécaire si sa propriété était hypothéquée, permettant ainsi la radiation de son hypothèque du registre foncier.

Une fois que les deux parties ont signé, le notaire procède à la publication de l'acte de vente au registre foncier du Québec. Cette publication est l'étape qui vous rend officiellement propriétaire aux yeux de la loi.

Le notaire coordonne également le transfert des fonds vers le vendeur et vers les agences immobilières des courtiers du vendeur et de l'acheteur. Le notaire déduit auparavant ses honoraires (généralement entre 1 500$ et 3 000$ selon la complexité) et il paye les autres frais qui auraient pu être nécessaires comme par exemple un géomètre pour refaire le certificat de localisation, une assurance titres, etc. Les frais de radiation de l'hypothèque du vendeur, si applicable, sont payés par le vendeur.

Une fois que l'acte de vente est signé par tout le monde, le vendeur vous remet les clés ainsi que l'ensemble des documents en sa possession : les manuels, les guides, les garanties, l'ensemble des clés nécessaires, etc. C'est un peu étrange de recevoir ses nouvelles clés en main et de pouvoir se rendre à son nouveau domicile !

Il peut arriver que la remise des clefs soit différée et que le vendeur continue à occuper la propriété un certain temps s'il y a eu une telle entente au moment de la promesse d'achat.

Gestion des imprévus

Même avec la meilleure préparation, des imprévus peuvent survenir avant ou pendant la signature. Ces situations, bien que rares, demandent une gestion rapide et professionnelle.

Les retards sont l'imprévu le plus fréquent. Il peut arriver que la banque du vendeur tarde à émettre le relevé de radiation d'hypothèque, que le certificat de localisation ne soit pas prêt à temps, ou qu'un problème administratif survienne au registre foncier.

Dans ces cas, les signatures peuvent être reportées de quelques jours. Je coordonne alors avec tous les intervenants pour minimiser les inconvénients et ajuster les dates de remise des clés si nécessaire. L'assurance Tranquilli-T peut également prendre en charge des frais qui seraient causés par ces retards et ces imprévus.

Les problèmes d'assurance surviennent occasionnellement. Si votre assureur tarde à émettre votre preuve d'assurance habitation, la banque ne débloquera pas les fonds hypothécaires. C'est pourquoi je vous rappelle toujours de souscrire votre assurance dès l'acceptation de votre promesse d'achat, pas à la dernière minute.

Plus rarement, des découvertes de dernière minute peuvent compliquer la transaction. Par exemple, le vendeur pourrait avoir oublié de mentionner une servitude, ou un jugement non réglé pourrait apparaître au registre foncier. Le notaire identifie ces problèmes lors de sa vérification des titres et travaille avec toutes les parties pour trouver une solution avant la signature. Ce genre de situation peut être très sérieux dans certains cas et donner lieu à des renégociation de prix, ou même compromettre complètement la transaction en raison de ce qu'on appelle un vice ou une irrégularité.

Mon rôle durant ces imprévus est d'être votre point de contact central. Je communique avec le notaire, les courtiers hypothécaires, l'assureur, et le courtier du vendeur pour résoudre rapidement la situation. Je vous tiens informé à chaque étape et je m'assure que vos intérêts sont protégés. C'est dans ces moments que l'expérience du courtier et de son directeur d'agence fait toute la différence.

La suite : votre nouvelle vie commence

Une fois les clés en main, votre nouvelle vie de propriétaire commence officiellement. Mais quelques démarches administratives restent à compléter dans les jours et semaines suivant votre emménagement.

Commencez par transférer vos services publics à votre nom. Contactez Hydro-Québec pour le transfert d'électricité, votre fournisseur de gaz naturel si applicable, Bell, Videotron, etc. Ces démarches se font généralement en ligne ou par téléphone et prennent effet dès la date de votre prise de possession.

Vous recevrez également votre facture de taxe de bienvenue (droits de mutation) de la municipalité dans les semaines ou mois suivant la signature. Ce montant devra être payé directement à la ville. C'est le montant le plus salé que vous aurez à payer directement à la ville. Pour un ordre d'idées, dites-vous qu'une maison de 700 000 $ à Montreal génère ta taxe de bienvenue de 10 000 $ environ. Je peux vous aider à calculer votre montant en avance dès que nous connaissons le prix d'achat de la maison. Bien qu'il faut noter que la taxe de bienvenue n'est pas toujours calculée sur la base du prix d'achat. Il y a différentes règles appliquer.

Informez ensuite tous vos créanciers et institutions de votre changement d'adresse : banques, cartes de crédit, assurances auto et vie, employeur, Revenu Québec, Revenu Canada, la SAAQ, et Élections Québec. Faites suivre votre courrier via Postes Canada pendant au moins trois mois pour ne rien manquer.

Sur le plan de l'entretien, planifiez un calendrier de maintenance préventive. Changez les filtres de ventilation, nettoyez les gouttières avant l'hiver, faites ramoner la cheminée si vous en avez une, et prévoyez l'entretien saisonnier de vos systèmes de chauffage et climatisation. Un bon entretien préventif vous évitera des réparations coûteuses et prolongera la vie de vos équipements.

Conservez précieusement tous les documents remis par le vendeur et par le notaire. Créez un dossier physique ou numérique contenant : l'acte de vente, l'acte d'hypothèque, le certificat de localisation, le rapport d'inspection, les garanties des appareils et systèmes, les manuels d'utilisation, et tous les contrats de garantie supplémentaire comme Intégri-T. Vous en aurez besoin pour référence future ou en cas de revente.

Je reste disponible même après la signature pour répondre à vos questions ou vous référer aux bons professionnels si vous avez besoin de rénovations, d'entretien spécialisé, ou de conseils sur votre nouvelle propriété. Mon accompagnement ne s'arrête pas à la remise des clés.

Conclusion : votre parcours complet d'acheteur au Québec

Vous venez de parcourir l'ensemble du processus d'achat immobilier au Québec, de la préparation initiale jusqu'à la remise des clés. Ce parcours se divise en cinq phases distinctes qui s'échelonnent généralement sur une période de 2 à 6 mois, selon la complexité de votre dossier et les conditions du marché.

Phase 1 : Préparation

C'est le fondement de votre projet. Vous définissez vos critères de recherche, obtenez votre préqualification hypothécaire, établissez votre budget réaliste incluant tous les frais d'achat, et vous choisissez et contactez les joueurs clés qui vous accompagneront. Cette phase prend généralement 2 à 4 semaines.

Phase 2 : Recherche et visites

Cette phase vous permet de découvrir les propriétés disponibles correspondant à vos critères. Vous consultez les inscriptions sur Centris, effectuez des visites ciblées, analysez chaque propriété en profondeur, et affinez progressivement votre sélection jusqu'à identifier LA propriété qui deviendra votre nouveau chez-vous. Cette phase peut durer de 2 semaines à plusieurs mois selon vos critères et le marché.

Phase 3 : Offre et négociation

Cette phase commence lorsque vous avez trouvé votre propriété. Vous élaborez une stratégie d'offre, rédigez votre promesse d'achat avec les conditions appropriées, négociez le prix et les conditions avec le vendeur, et finalisez une promesse d'achat acceptée. Cette phase se déroule généralement en quelques jours, parfois en quelques heures dans un marché compétitif.

Phase 4 : Réalisation des conditions

Cette phase vous protège en vous permettant de vérifier tous les aspects de la propriété. Vous faites inspecter la propriété par un professionnel, obtenez votre financement hypothécaire définitif, vérifiez tous les documents et déclarations du vendeur, et levez vos conditions une fois satisfait. Cette phase dure typiquement 10 à 21 jours selon les délais négociés.

Phase 5 : Signature chez le notaire

Ceci finalise votre acquisition. Vous signez d'abord votre acte d'hypothèque et remettez votre mise de fonds au notaire, puis une semaine plus tard vous signez l'acte de vente qui vous rend officiellement propriétaire. Cette phase s'étale sur environ 4 à 6 semaines entre la levée des conditions et la signature finale.

Important

Le processus décrit dans ce guide s'applique aux acheteurs qui sont citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada. Si vous n'êtes ni l'un ni l'autre, des contraintes supplémentaires et des règlementations spécifiques s'appliquent à votre situation, notamment la Loi sur l'acquisition de terres agricoles par des non-résidents et la Loi interdisant l'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens. Ces restrictions font l'objet d'un autre guide détaillé : Acheter une propriété au Québec en tant que non-résident.

Tout au long de ce parcours, mon rôle est d'être votre guide et votre défenseur. Je coordonne tous les intervenants, je négocie en défendant vos intérêts, je m'assure que chaque étape se déroule dans les règles de l'art, et je vous accompagne avec transparence et sans pression. Parce qu'acheter une propriété ne devrait jamais être une source de stress, mais plutôt le début d'une nouvelle histoire.

Vous avez maintenant toutes les connaissances nécessaires pour entreprendre votre projet d'achat en toute confiance.

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