À retenir
La période re réalisation des conditions dure généralement entre 10 et 30 jours. Le vendeur doit faciliter l'accès à la propriété pour l'inspection et fournir tous les documents demandés. Tant que les conditions ne sont pas levées, la transaction peut encore échouer. C'est la période la plus stressante du processus. Il est important qu'elle soit parfaitement préparée et gérée.
Introduction
La promesse d'achat est acceptée et signée par les deux parties. Félicitations, mais ce n'est pas encore terminé. La plupart des offres contiennent des conditions que l'acheteur doit réaliser avant que la vente soit définitive. C'est une période où il faut rester vigilant.
Vue d'ensemble du processus de vente
Les conditions les plus courantes
Plusieurs conditions dépendent du type de propriété concernée, de la localisation et des circonstances diverses. Je décris ici les conditions les plus fréquentes au moins dans le Grand-Montréal. Les conditions sont aussi appelées les clauses conditionnelles.
L'inspection
C'est la condition la plus fréquente. L'acheteur fait inspecter la propriété par un professionnel. Si l'inspection révèle des problèmes majeurs non divulgués, l'acheteur peut demander une renégociation du prix, des réparations, ou même se retirer de la transaction.
C'est exactement pour ça que je recommande l'inspection prévente (voir étape 1). Si vous l'avez faite, l'acheteur connaissait déjà l'état de la propriété avant de faire son offre. Il a fait son prix en connaissance de cause. Sa marge pour renégocier devient très limitée, sauf s'il découvre quelque chose de nouveau qui n'était pas dans votre rapport.
Le financement
L'acheteur doit obtenir l'approbation finale de son prêt hypothécaire. Même avec une préapprobation, la banque peut refuser le prêt si quelque chose change dans la situation de l'acheteur ou si l'évaluation de la propriété est inférieure au prix d'achat.
La vente de la propriété de l'acheteur et la clause de 72 heures
Certains acheteurs doivent vendre leur propre propriété avant de pouvoir acheter la vôtre. C'est une condition risquée pour vous, car elle dépend d'une transaction que vous ne contrôlez pas. Et surtout cela bloque votre propriété pendant un temps plus ou moins long sans être certain que la vente va se faire.
Pour vous protéger et ne pas être bloqué, on utilise une clause de 72 heures. Comment ça fonctionne : si vous recevez une autre offre pendant que vous attendez que l'acheteur vende sa propriété, et que cette deuxième offre voit toutes ces conditions réalisées, alors vous donnez 72 heures à l'acheteur initial pour retirer sa condition de vente de sa propriété. S'il ne peut pas (parce que sa propriété n'est pas encore vendue et qu'il n'a pas de plan B), alors c'est le deuxième acheteur qui obtient votre propriété.
Cette clause vous permet d'accepter une offre avec condition de vente, mais sans bloquer votre propriété. Mais il faut bien la comprendre et s'y préparer mentalement : si un autre acheteur se présente, il faudra agir vite.
La clause de deuxième visite (surtout pour les immeubles à revenus)
Pour les immeubles à revenus avec des locataires, il arrive souvent que l'acheteur ne puisse pas visiter tous les logements lors de sa visite initiale de la propriété. Dans ce cas, l'acheteur demande une condition de deuxième visite pour voir tous les logements. C'est normal, mais c'est un risque pour le vendeur : si l'acheteur n'aime pas ce qu'il voit, il peut se retirer sans avoir à se justifier.
C'est pourquoi, dès la mise en marché, j'essaie d'obtenir une entente avec les locataires pour que les visites soient possibles avant même de recevoir des offres. Quand l'acheteur a déjà pu visiter tous les logements, il n'a pas besoin de cette clause. Ça sécurise la transaction pour tout le monde.
La clause d'analyse de documentation (surtout pour les condos)
C'est la clause 9 du formulaire de promesse d'achat. Cela peut s'appliquer à toutes les propriétés, mais c'est surtout systématique pour les copropriétés. L'acheteur se donne un délai pour analyser les documents de la copropriété : déclaration de copropriété, règlements, procès-verbaux, états financiers, fonds de prévoyance, carnet d'entretien, etc. Avec la Loi 16, les syndicats doivent maintenant fournir une attestation (ASEC) qui facilite la transparence. La loi donne 15 jours au syndicat pour fournir ce document. Ceci peut affecter considérablement le processus de vente si le document n'a pas été demandé par le vendeur avant de recevoir des offres.
La clause 9 est risquée pour le vendeur. Si l'acheteur n'aime pas ce qu'il lit (ou simplement s'il change d'avis), il peut se retirer facilement en invoquant l'analyse des documents.
Ma stratégie : fournir tous les documents dès la mise en marché, directement sur Centris. L'acheteur peut les consulter avant de faire son offre. S'il fait une offre, c'est qu'il a déjà vu les documents. Il devient beaucoup plus difficile pour lui d'utiliser cette clause pour sortir de la transaction. Et surtout, nous ne sommes pas obligés d'accepter une clause conditionnelle de fourniture de documents alors que nous avons déjà fourni les documents.
Autres conditions possibles
Selon les cas :
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Tests spécialisés (pyrite, radon,...) : Par exemple, sur la Rive Sud, les tests de pyrite sont très fréquents. Pour le vendeur, c'est un atout de l'avoir fait avant la mise en marché.
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Eau du puit : si vous vendez un chalet, il est probable que celui-ci dispose d'un puit à la place de l'eau courante. Les tests de qualité d'eau sont indispensables (pour le financement) et les test de quantité d'eau sont également recommandés.
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Système septique : même à Laval, certains secteurs ne sont pas desservis par les égouts et disposent à la place de différents systèmes septiques. Il est important de bien connaître leur état avant la mise en marché et leur conformité aux normes actuelles.
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etc.
Le suivi des délais des conditions
Chaque condition a une date limite. Si l'acheteur ne réalise pas une condition dans le délai prévu, plusieurs scénarios sont possibles :
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L'acheteur demande une extension (que vous pouvez accepter ou refuser).
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L'acheteur renonce à la condition et s'engage sans elle.
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L'acheteur se retire et la promesse d'achat devient nulle.
Mon rôle est de suivre ces délais de près et de vous tenir informé. On ne laisse rien traîner. On doit être proactif pour éviter de laisser expirer un délai. Si une extension doit être négociée, il faut le faire en avance.
La négociation post-inspection
C'est le moment délicat. L'inspecteur de l'acheteur a trouvé des problèmes. L'acheteur revient vers nous avec une demande : baisse de prix, réparations avant la vente, ou crédit à la signature.
C'est une situation que je vois souvent. Voici comment on la gère :
Si vous avez fait une inspection prévente : L'acheteur savait. On lui rappelle qu'il a fait son offre en connaissance de cause. Sa marge de négociation est très limitée, sauf s'il a trouvé quelque chose de nouveau et majeur.
Si vous n'avez pas fait d'inspection prévente : On analyse les demandes. Est-ce raisonnable ? Est-ce un problème qui était déjà déclaré quelque part dans nos documents ? Est-ce un problème qui était évident et visible ? Est-ce un problème majeur que vous ignoriez ? On peut accepter, refuser, ou proposer un compromis.
L'important est de ne pas paniquer. Une demande de renégociation n'est pas une catastrophe. C'est une étape normale qu'on gère ensemble.
Il faut cependant se rappeler que le vendeur est un peu en position de faiblesse par rapport à l'acheteur dans une telle négociation. En effet, si on ne trouve pas d'entente et de compromis raisonnable et qu'on retourne sur le marché, nous avons maintenant l'obligation de déclarer qu'il y a eu une inspection et que nous avons un rapport d'inspection en main, ce rapport ayant conduit à l'annulation d'une offre d'achat.Ce n'est pas catastrophique. C'est mon métier de gérer ce genre de circonstance. Mais on préfère l'éviter.
La modification de la promesse d'achat
Si on s'entend sur des changements (prix ajusté, réparations, délais modifiés), on formalise ça par une modification de la promesse d'achat. Les deux parties signent, et la transaction continue avec les nouvelles conditions.
Quand les conditions sont réalisées
Une fois que toutes les conditions sont satisfaites ou levées, la vente devient ferme. On dit que c'est "VENDU". Et c'est là que le courtier peut enfin mettre la pancarte "VENDU" devant la propriété. Pourtant, ce n'est pas véritablement vendu, puisque nous ne sommes pas encore passés chez le notaire. Et il peut arriver dans des cas exceptionnels que la vente échoue avant le passage au notaire..
Mais à ce stade, l'acheteur et le vendeur sont engagés de façon définitive.
En résumé
La période des conditions est un moment d'attente, mais aussi de vigilance. C'est le moment le plus stressant, autant pour l'acheteur que pour le vendeur. Il faut suivre les délais, répondre aux demandes, et parfois renégocier. C'est là que l'inspection prévente prend toute sa valeur : elle vous protège partiellement contre les surprises.
Mon rôle est de gérer cette période pour vous, de vous tenir informé, et de défendre vos intérêts si l'acheteur tente de renégocier.
Vous avez des questions sur les conditions ? Prenez rendez-vous pour en discuter : https://www.christophefuret.com/rdv
Questions fréquentes
Q1 : Que se passe-t-il si l'acheteur ne réalise pas une condition à temps ?
R : Plusieurs options en fonction des clauses précises, mais de façon générale : l'acheteur peut demander une extension de délai (que le vendeur peut accepter ou refuser), il peut renoncer à la condition et s'engager quand même, il peut se retirer et la promesse d'achat devient nulle. Pour chaque condition, il est très important de bien comprendre ce qui se passe si l'acheteur ne répond pas. Selon les cas, la condition peut être considérée comme réalisée, ou au contraire, la promesse d'achat peut être annulée.
Q2 : L'acheteur peut-il se retirer après l'inspection ?
R : Oui, si la promesse d'achat contenait une condition d'inspection et que l'acheteur n'est pas satisfait des résultats. C'est pourquoi l'inspection prévente est une bonne stratégie : l'acheteur connaît l'état de la propriété avant de faire son offre, ce qui réduit les risques de retrait ou de renégociation. Cependant, l'acheteur ne peut pas se retirer pour une raison qui n'est pas raisonnable, c'est-à-dire suffisamment importante pour justifier une baisse de valeur de la propriété.
Q3 : Dois-je accepter de baisser le prix après l'inspection ?
R : Pas nécessairement. On analyse les demandes de l'acheteur : est-ce un problème majeur que vous ignoriez ? Est-ce raisonnable ? Le vendeur peut accepter, refuser, ou proposer un compromis. Si vous aviez fait une inspection prévente, votre position est beaucoup plus forte.
Q4 : Combien de temps dure la période des conditions ?
R : Généralement entre 15 et 30 jours, selon les conditions. L'inspection prend souvent 10 à 14 jours, le financement peut prendre un peu plus longtemps. Les délais sont négociés dans la promesse d'achat.
Q5 : Comment fonctionne la clause de 72 heures ?
R : Si vous acceptez une offre conditionnelle à la vente de la propriété de l'acheteur, la clause de 72 heures vous protège car elle vous permet de continuer à chercher un autre acheteur, même si vous avez déjà accepté une première promesse d'achat. Si un second acheteur fait une offre que vous acceptez, et qu'il a fini de réaliser toutes ces conditions, vous pouvez donner 72 heures au premier acheteur pour retirer sa condition. S'il ne peut pas, c'est l'offre du deuxième acheteur qui l'emporte et vous êtes prêts pour passer au notaire puisqu'il a déjà réalisé toutes ses conditions.
Q6 : Pourquoi fournir les documents de copropriété avant de recevoir des offres ?
R : Parce que la clause d'analyse de documentation (clause 9) permet à l'acheteur de se retirer facilement s'il n'est pas satisfait des documents. En les fournissant dès la mise en marché sur Centris, l'acheteur les consulte avant de faire son offre. S'il fait une offre, c'est qu'il a déjà analysé les documents. Ce n'est pas une garantie mais ça sécurise la transaction davantage.
mise à jour : Février 2026
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