Dans la série Vendre une propriété immobilière au Québec

Étape 5 - Signature chez le notaire : Acte de vente, frais et remise des clés

À retenir

C'est l'acheteur qui choisit le notaire en particulier quand il achète en faisant une hypothèque. Le vendeur doit fournir sa propre quittance hypothécaire et le certificat de localisation. Les clés sont remises le jour de la signature de l'acte de vente. Le vendeur reçoit le produit de la vente par virement du notaire dans les jours suivants la signature.

Introduction

Toutes les conditions sont réalisées. La vente est ferme. Il reste maintenant la dernière étape : la signature chez le notaire et la remise des clés. C'est le moment où vous cessez officiellement d'être propriétaire. Il arrive que ce soit un moment très émotif. Il m'est arrivé plus d'une fois de voir un vendeur pleurer au moment de signer et de devoir quitter la maison dans laquelle il a vu grandir ses enfants. Pour certaines personnes, la vente de leur maison représente le dernier virage vers la dernière ligne droite de leur vie. Pour d'autres personnes, c'est le départ vers une nouvelle étape excitante, une maison plus grande pour y voir naître et grandir leurs enfants. L'immobilier, lorsqu'il est fait avec cœur et passion, c'est le plus beau métier du monde. C'est un métier dans lequel nous partageons les moments les plus importants de la vie des gens. C'est notre rôle de courtier immobilier de rendre ces moments les meilleurs possibles. Parfois, c'est facile, car ce sont des moments naturellement positifs, parfois c'est plus difficile et ça peut atteindre même le courtier lorsque c'est une personne engagée et imputable.

Vue d'ensemble du processus de vente

Le rôle du notaire dans une transaction immobilière

Au Québec, le notaire est un rouage essentiel de toute transaction immobilière. C'est un officier public qui authentifie les actes et s'assure que tout est conforme à la loi. Sans notaire, pas de vente... enfin... dans la très grande majorité des cas.

Le notaire vérifie les titres de propriété, s'assure qu'il n'y a pas d'hypothèque cachée ou de problème légal, prépare l'acte de vente, reçoit les fonds, procède aux ajustements (taxes, loyers), et enregistre la transaction au Registre foncier.

Le notaire veille également à l'application de la loi comme par exemple la loi fédérale qui restreint les achats immobiliers par des non-résidents canadiens. Théoriquement le courtier immobilier et le courtier hypothécaire auront déjà vérifié la capacité de l'acheteur, mais le dernier rempart, c'est le notaire.

C'est généralement l'acheteur qui choisit le notaire, car c'est lui qui paie la majorité des frais. Mais si vous n'avez pas de référence, je peux vous donner une liste de notaires avec lesquels j'ai réalisé de nombreuses transactions qui se sont très bien passées.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Au Québec, les notaires sont payés à l'acte. Le prix total dépend donc du nombre d'actes à préparer :

Pour l'acheteur (la majorité des actes) :
- Acte de vente (transfert de propriété)
- Acte d'hypothèque (si l'acheteur finance son achat)
- Publication au Registre foncier
- Ajustements et débours divers
Pour le vendeur :
- Quittance (radiation de votre hypothèque existante)
- Dans la plupart des cas, le vendeur s'en tire avec seulement les frais de quittance, soit environ 1 000 $ à 1 500 $. Le reste est à la charge de l'acheteur.

Les documents que le notaire vous demandera

Le notaire de l'acheteur vous contactera quelques semaines avant la signature pour rassembler les documents nécessaires :

Pièce d'identité valide avec photo
Certificat de localisation à jour
Relevé d'hypothèque récent (pour préparer la quittance)
Comptes de taxes municipales et scolaires
Factures de services publics (pour les ajustements), etc.

Comme nous aurons très bien préparé votre dossier dès l'étape 1, vous aurez déjà la plupart de ces documents et il n'y aura pas de stress !

Les ajustements : qui paie quoi ?

Le notaire calcule les ajustements entre le vendeur et l'acheteur. L'objectif est que chacun paie sa juste part des dépenses liées à la propriété.

Taxes municipales et scolaires
Si vous avez payé les taxes pour l'année complète mais que vous vendez en milieu d'année, l'acheteur vous rembourse sa portion.
Mazout, propane ou huile à chauffage
Si le réservoir est plein, l'acheteur vous rembourse la valeur du combustible restant.
Loyers (pour les immeubles à revenus)
Si vous avez déjà encaissé les loyers du mois en cours, le notaire calcule la portion qui revient à l'acheteur.

Ces ajustements sont calculés au prorata par rapport à la date de prise de possession par l'acheteur. Selon les notaires, les ajustements sont prélevés sur le montant que vous recevez à la signature ou ils sont payés par virement ou chèque, directement entre l'acheteur et le vendeur.

Signer l'acte de vente chez le notaire

Le protocole de signature de l'acte de vente n'est pas forcément le même d'un notaire à l'autre. Parfois, les notaires présentent les ajustements séparément aux vendeurs et à l'acheteur avant la séance de signature. D'autres notaires font entrer l'acheteur et le vendeur en même temps et tout se passe avec tout le monde autour de la table. Dans tous les cas, acheteurs et vendeurs ont reçu tous les documents avant le jour de la signature pour pouvoir les vérifier et poser toutes les questions nécessaires.

L'acheteur signe l'acte de vente et l'acte d'hypothèque (s'il finance son achat). L'acte d'hypothèque est toujours signé environ une semaine en avance car il est important que cet acte soit signé pour que la banque envoie l'argent nécessaire sur le compte en fidéicommis du notaire. Le notaire ne convoquera pas la signature finale tant qu'il n'a pas tous les fonds sur son compte.
Le vendeur
Vous signez l'acte de vente et la quittance (radiation de votre hypothèque). Cette signature peut se faire quelques jours avant la date de possession, ou le même jour que l'acheteur.

Une fois toutes les signatures complétées, le notaire procède à la publication au Registre foncier. La transaction est alors officielle. Il faut noter que depuis l'épisode du COVID, les signatures sont presque toujours électroniques. Mais malgré cela, cela se passe généralement dans le bureau du notaire. Parfois, c'est chacun sur son téléphone. Parfois, c'est sur une tablette. Mais c'est bien rare qu'on ait encore le plaisir de signer avec un beau style. Par ailleurs, vous serez surpris du fait que c'est quelque chose qui se passe rapidement. La signature chez le notaire dure rarement plus que 1h00 ou 1h30.

Quand recevez-vous votre argent ?

Le notaire a les fonds de l'acheteur (et/ou de sa banque) sur son compte en fidéicommis. Sur ce montant, il déduit :

Le solde de votre hypothèque (versé directement à votre banque)
Les ajustements en faveur de l'acheteur (s'il y en a)
La rétribution des courtiers
Ses propres honoraires (votre part)
D'autres frais éventuels, comme par exemple :
- les frais du géomètre pour faire un nouveau certificat de localisation
- Les frais d'une assurance titres, si celle-ci a été souhaitée ou nécessaire, etc.

Le reste vous est versé, généralement par virement bancaire assez rapidement, après la signature, dans les jours qui suivent. Mais vous ne repartirez pas avec le chèque en main.

La remise des clés

La remise des clés se fait généralement le jour de la signature, une fois que tout est complété chez le notaire. À ce moment, vous remettez :

Toutes les clés (entrées, garage, cabanon, boîte aux lettres)
Télécommandes de garage et de porte
Codes d'alarme et instructions Manuels d'appareils (si vous les avez)
Tout ce qui était inclus dans la vente

À partir de ce moment, vous n'êtes plus propriétaire. L'acheteur prend possession.

Exemple de propriétés immobilières au Québec

Les imprévus possibles

Même à cette étape, des imprévus peuvent survenir :

Retard dans le financement de l'acheteur
La banque de l'acheteur tarde à débloquer les fonds. Ça peut retarder la signature de quelques jours.
Problème de titre découvert tardivement
Le notaire découvre un problème (servitude non déclarée, hypothèque légale, etc.). Il faut le régler avant de pouvoir signer.
Sinistre avant la signature
Si un sinistre survient entre l'acceptation de l'offre et la signature (incendie, dégât d'eau majeur), la situation se complique. C'est pourquoi il est important de maintenir vos assurances jusqu'à la signature.

Mon rôle est de rester impliqué jusqu'à la fin et de m'assurer que tout se passe bien. Si un imprévu survient, on le gère ensemble. Il y a toujours des solutions, mais parfois les conséquences peuvent avoir des coûts significatifs.

Tranquili-T

J'offre gratuitement à mes clients, une assurance qui couvre une grande partie des problèmes potentiels qui peuvent survenir entre la fin des conditions et la signature chez le notaire.

C'est l'assurance Re/Max Tranquili-T. Tous mes clients en bénéficient sans frais. Parmi les couvertures de cette Assurance, il y a :

La prise en charge des frais que cela peut générer quand une transaction prend du retard
La réalisation de la vente en cas de décès de l'acheteur avant la signature
etc.

Vos assurances

Vous devez maintenir votre assurance habitation jusqu'à la date de signature. Le risque reste le vôtre tant que vous êtes propriétaire. Le jour de la signature, vous pouvez appeler votre assureur pour annuler ou transférer votre police. Si vous oubliez ou appelez trop tard, au Québec, ce n'est pas très grave car la majorité des assurances accepte de faire des modifications rétroactives.

L'acheteur, de son côté, doit avoir sa propre assurance en place avant la signature. C'est une exigence de sa banque s'il a une hypothèque.

Mes références de notaires

Si vous cherchez un notaire, je peux vous donner une liste de références de professionnels avec lesquels j'ai réalisé des transactions qui se sont très bien passées. Les notaires sont nombreux au Québec, et même si le cadre légal est le même pour tous, l'expérience client peut varier : délais de réponse, clarté des explications, disponibilité. Les prix peuvent également varier assez significativement, mais ils resteront relativement modérées, comparativement à d'autres pays, comme la France.

Et après la vente ?

La transaction est terminée, mais je reste disponible. Si vous avez des questions après la vente (déménagement, changement d'adresse, documents à conserver), n'hésitez pas à me contacter.

Et si un jour vous avez un autre projet immobilier, ou si quelqu'un dans votre entourage cherche un courtier, je serai là.

En résumé

La signature chez le notaire, c'est l'aboutissement de tout le processus. Le notaire s'assure que tout est en règle, procède aux ajustements, transfère les fonds, et enregistre la vente. Pour vous, c'est le moment où vous recevez votre argent et remettez les clés.

Mon rôle se termine ici, mais je reste votre ressource pour toute question future.

Vous avez des questions sur la signature ou le notaire ? Prenez rendez-vous pour en discuter : https://www.christophefuret.com/rdv

Questions fréquentes

Q1 : Qui choisit le notaire ?

R : C'est généralement l'acheteur qui choisit le notaire, car c'est lui qui paie la majorité des frais (acte de vente, acte d'hypothèque, examen des titres). Le vendeur paie seulement la quittance pour radier son hypothèque.

Q2 : Combien coûte le notaire pour le vendeur ?

R : En général, entre 1 000 $ et 1 500 $ pour la quittance (radiation de l'hypothèque). Si vous n'avez pas d'hypothèque à radier, vos frais de notaire sont moindres. Le reste des frais est à la charge de l'acheteur. Les honoraires des notaires ne sont pas réglementés. Les prix que j'ai donnés peuvent varier et ne sont qu'un ordre d'idée.

Q3 : Quand vais-je recevoir mon argent ?

R : Quelques jours après la signature, après la publication de la vente. Le notaire déduit le solde de votre hypothèque, les ajustements, la rétribution des courtiers et ses honoraires, puis vous verse le reste par virement bancaire en général.

Q4 : Qu'est-ce qu'une quittance ?

R : C'est l'acte par lequel votre banque confirme que votre hypothèque est remboursée et consent à sa radiation du Registre foncier. Sans quittance, l'hypothèque resterait inscrite sur la propriété même après la vente.

Q5 : Que sont les ajustements ?

R : Ce sont les calculs au prorata pour les dépenses partagées entre vendeur et acheteur : taxes municipales et scolaires, combustible de chauffage, loyers (pour les immeubles à revenus), frais de condo (pour les condos). Le notaire s'en occupe.

Q6 : Dois-je être présent physiquement chez le notaire ?

R : Oui, en général. Mais si vous êtes à l'étranger ou dans l'impossibilité de vous déplacer, le notaire peut prévoir une signature à distance par voie électronique, ou vous pouvez donner un mandat à quelqu'un pour vous représenter et signer à votre place, selon les cas. Il faut en discuter avec le notaire à l'avance. De nos jours, la grande majorité des notaires utilisent la signature électronique de toute façon.

Q7 : Que se passe-t-il si l'acheteur n'obtient pas son financement à temps ?

R : La signature peut être reportée de quelques jours. Si le retard se prolonge, on évalue les options : attendre, annuler la transaction, ou négocier une compensation. Mon rôle est de vous accompagner dans ces situations. Tant que le notaire n'aura pas la totalité des fonds sur son compte en fidéicommis, il ne convoquera pas la signature.

Q8 : Pouvez-vous me recommander un notaire ?

R : Oui. Je peux vous donner une liste de références de notaires avec lesquels j'ai réalisé des transactions qui se sont très bien passées. N'hésitez pas à me demander.

mise à jour : Février 2026

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