Étape 1 - Bien se préparer

Le bon moment pour vendre

Il n'y a pas de moment parfait dicté par le marché. Le bon moment, c'est quand votre projet de vie l'exige : une famille qui s'agrandit, un départ à la retraite, une mutation professionnelle, un divorce, une succession. Le marché fluctue, mais votre vie n'attend pas.
Ce qui compte, c'est d'être bien préparé quand vous décidez d'y aller.

Le contrat de courtage et la déclaration du vendeur

Deux documents formalisent le début de notre collaboration :

• Le contrat de courtage exclusif vente (CCVE) : C'est le mandat que vous me confiez pour vendre votre propriété. Il précise le prix demandé, la rétribution, et les obligations de chaque partie. Mes contrats sont exclusifs et de longue durée : on ne veut pas donner le message aux acheteurs que nous sommes pressés de vendre. Et si votre projet change, le contrat est résiliable en tout temps.

• La déclaration du vendeur (DV) : C'est un formulaire obligatoire où vous déclarez tout ce que vous savez sur l'état de la propriété. Problèmes passés ou actuels, travaux effectués, sinistres, vices connus. Ce document protège l'acheteur, mais il vous protège aussi : en déclarant tout, vous réduisez les risques de recours après la vente. Pour un condo, on utilise la version DVD (déclaration du vendeur — copropriété divise).

  • La déclaration du vendeur pour une copropriété divise (DVD) ressemble à la déclaration du vendeur habituelle (DV) mais elle intègre quelques sections spécifiques concernant le syndicat, les cotisations spéciales, les litiges en cours, etc.

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Je vous aide à remplir ces documents. On prend le temps de passer chaque section ensemble.

Les documents à rassembler

Avant la mise en marché, il faut réunir plusieurs documents pour vendre une maison au Québec. Plus tôt vous les avez, plus vite on peut avancer.

• Documents de propriété :

  • Acte de vente (celui de votre achat)

  • Acte d'hypothèque (si applicable)

• Informations hypothécaires :

  • Relevé d'hypothèque récent (solde, taux, échéance)

  • Renseignements sur les pénalités de remboursement anticipé (à demander à votre banque)

  • Renseignements concernant le transfert éventuel de l'hypothèque vers l'acheteur

• Taxes :

  • Compte de taxes municipales

  • Compte de taxes scolaires

• Autres documents utiles en fonction des cas :

  • Factures de travaux importants (toiture, fenêtres, électricité, plomberie)

  • Rapports d'inspection antérieurs (si vous en avez)

  • Garantie GCR (si construction récente)

  • Documents de copropriété (pour un condo) : déclaration de copropriété, règlements, procès-verbaux, états financiers, fonds de prévoyance. Et surtout avec la loi 16 qui est entré en vigueur, le document le plus important pour une copropriété et l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété (ASEC). La loi impose un délai de 15 jours maximum au syndicat pour remettre ce document. Dans le cadre d'une transaction immobilière, 15 jours c'est parfois trop long. Il est donc important que le vendeur demande ce document à son syndicat dès qu'il souhaite mettre sa propriété sur le marché.

Si certains documents vous manquent, on verra ensemble comment les obtenir.

Le certificat de localisation

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre. Il montre les limites de votre terrain, l'emplacement des bâtiments, et confirme la conformité avec les règlements municipaux.
Pour vendre, il doit :

• Avoir moins de 10 ans

• Refléter l'état actuel de la propriété

Si vous avez ajouté une piscine, un cabanon, une terrasse ou fait un agrandissement depuis le dernier certificat, il faudra en commander un nouveau.

Un certificat de localisation absent ou périmé peut entraîner des retards voire pire, une annulation de vente. Le notaire ne laissera pas passer. Et l'acheteur pourrait ne pas être collaboratif. La solution habituelle des notaires est de proposer aux frais du vendeur, une assurance titres, mais l'acheteur n'a pas d'obligation d'accepter cela.
Bref, mon conseil : Ne tardez pas. Les géomètres sont souvent débordés et les délais peuvent atteindre plusieurs semaines. Mieux vaut le commander dès qu'on décide de vendre, même si la mise en marché n'est pas immédiate.

L'inspection prévente

L'inspection prévente, c'est une inspection que vous, le vendeur, faites faire avant la mise en marché. Ce n'est pas obligatoire, mais c'est une stratégie que j'aborde avec tous mes clients.
Pourquoi ? Parce que l'inspection de l'acheteur arrive après l'acceptation de l'offre. Si l'inspecteur de l'acheteur trouve des problèmes que vous ignoriez, l'acheteur va probablement demander une réduction de prix ou des réparations. Ça peut faire tomber une vente ou vous coûter cher en négociation.

Pire encore, c'est une stratégie de certains acheteurs. Lorsqu'ils font une offre sur une propriété ancienne, ils savent très bien que l'inspection va révéler un grand nombre de non-conformités plus ou moins sérieuse. Même si on ne veut pas tomber dans cela, en tant que vendeur, il peut arriver que l'acheteur nous y entraîne malgré nous. Il faut savoir que si l'acheteur se retire suite à l'inspection en raison de problèmes qu'il a découvert dans l'inspection, cela va compliquer notre vente pour le futur. Car maintenant nous avons un rapport d'inspection et un acheteur qui s'est retiré. Et nous devons le déclarer aux nouveaux acheteurs potentiels qui vont se servir de ça pour diminuer la valeur de la propriété. En tant que vendeur, nous avons tout intérêt à essayer de nous prémunir contre les renégociations suite à l'inspection de l'acheteur..

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Avec une inspection prévente :

• Vous connaissez l'état réel de votre propriété

• Vous pouvez corriger certains problèmes avant la mise en marché

• Vous pouvez ajuster votre prix en conséquence

• Vous êtes en position de force si l'acheteur veut renégocier car l'acheteur est prévenu : s'il fait une offre, c'est en connaissance de notre rapport d'inspection qui lui a été déjà été fourni. Donc il va falloir qu'il trouve autre chose s'il a l'intention de renégocier.

 

Certains des courtiers les plus en vue à Montréal l'imposent quasiment à leurs clients vendeurs. Ce n'est pas un hasard.

Les joueurs clés

Vendre une propriété, c'est un travail d'équipe. Voici les intervenants que vous pourriez avoir besoin de mobiliser :

• Courtier immobilier : C'est moi. Je suis votre chef de projet du début à la fin.

• Arpenteur-géomètre : Pour le certificat de localisation.

• Banquier : Pour le relevé d'hypothèque et les informations sur les pénalités de remboursement.

• Inspecteur en bâtiment : Si vous optez pour une inspection prévente (recommandé).

• Peintres, handyman, entrepôt : Pour les travaux de préparation et le désencombrement.

Si vous n'avez pas ces contacts, je peux vous référer des professionnels de confiance avec qui je travaille régulièrement.