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LE BAIL : CE QU'IL FAUT SAVOIR AVANT DE SIGNER

Un document légal encadré par le Tribunal Administratif du logement (TAL)

Au Québec, le bail de location résidentielle est un contrat encadré par la loi. Il existe un formulaire obligatoire émis par le Tribunal Administratif du logement (TAL).

Ce formulaire contient toutes les informations essentielles : loyer mensuel, durée du bail, ce qui est inclus ou non, règlements de l'immeuble, responsabilités du propriétaire et du locataire.

Point important : Si le propriétaire utilise un autre formulaire que celui du TAL, le bail reste valide, mais certaines clauses pourraient être contestées. En théorie, un bail peut même être uniquement verbal. Mais le problème évident est de prouver l'entente en cas de conflit.

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Durée standard : 12 mois avec renouvellement automatique

La plupart des baux résidentiels au Québec sont d'une durée de 12 mois. Mais au-delà de ces 12 premiers mois, les baux sont en réalité à durée indéterminée : le locataire a le droit au maintien dans le logement tant qu'il respecte ses obligations et paie son loyer. Si le locataire veut rester, le propriétaire ne pourra reprendre le logement que dans des conditions très encadrées et réglementées.

 

Point important pour les propriétaires : Si vous possédez un logement et envisagez de le louer, il est fondamental de comprendre ceci avant de signer un bail. Si vous louez un logement, vous ne pourrez pas facilement récupérer votre bien le moment venu si vous n'avez pas pris de précautions.

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À la fin du terme du bail (fin des premiers 12 mois en général), le bail se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions, sauf si le propriétaire envoie un avis de modification (généralement pour augmenter le loyer) ou si le locataire envoie un avis de non-renouvellement.

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La fin de chaque terme est donc très importante. Et il y a des délais à respecter pour envoyer les avis ci-dessus. Le plus souvent les avis doivent être envoyés entre trois et six mois avant la fin du terme.

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Ce qu'un propriétaire NE PEUT PAS vous demander

En principe, il est interdit au propriétaire de :

• Exiger plus d'un mois de loyer à la signature du bail (pas de "dépôt de garantie" de plusieurs mois comme en France)

• Refuser un locataire parce qu'il a des enfants, ainsi que pour toute autre raison de l'ordre de la discrimination

• Imposer la fourniture de chèques postdatés 

• Augmenter le loyer en cours de bail sans votre accord

• Mettre fin au bail pendant le terme et même à la fin du terme, sauf dans des conditions très précises dont la principale est la reprise du logement pour que le propriétaire y demeure lui-même (ou ses ascendants, descendants, ou conjoint)

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Important : Si un propriétaire vous demande quelque chose qui vous semble abusif, vous pouvez vérifier auprès du Tribunal Administratif du logement (TAL) ou me contacter pour le discuter.

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Vos droits comme locataire

• Vous avez droit à un logement en bon état, chauffé convenablement l'hiver, avec eau chaude fonctionnelle, ainsi que tous les accessoires prévus au bail (électroménagers, stationnement, rangement, etc.)

• Le propriétaire doit effectuer les réparations majeures (toiture, plomberie, chauffage, structure)

• Vous avez droit à la "jouissance paisible" de votre logement (le propriétaire ne peut pas entrer sans votre accord sauf urgence)

• Vous pouvez contester une augmentation de loyer que vous jugez excessive

• Si le propriétaire ne fait pas les réparations, vous pouvez vous adresser au Tribunal Administratif du logement (TAL)

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Remarque :

 

En principe, tout recours doit se régler devant le TAL. Cependant, je conseille toujours à mes clients d'essayer de trouver d'abord une entente à l'amiable avec le propriétaire. C'est dans l'intérêt du propriétaire comme du locataire.

 

Aller devant le tribunal est pénible, coûteux en temps, et stressant émotionnellement. Même si vous êtes convaincu de votre bon droit, quand vous allez au tribunal, vous n'êtes jamais sûr de rien. Une entente à l'amiable, même imparfaite, est souvent préférable.

 

Il faut aussi savoir que toute démarche au TAL crée une trace dans votre dossier de locataire que les futurs propriétaires pourront consulter avant d'accepter un bail avec vous. C'est malheureux, mais même si vous êtes dans votre bon droit, cette trace peut rendre difficiles vos prochaines recherches de logement.

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Comment quitter un logement avant la fin du bail

Si vous devez partir avant la fin de votre bail, vous ne pouvez pas donner un préavis de trois mois comme c'est généralement le cas en France ou dans beaucoup de pays. Vous restez responsable de votre bail jusqu'à la fin de son terme. Vous avez donc deux options légales :

1. Cession de bail

Vous trouvez quelqu'un pour prendre votre place et terminer la durée qui reste de votre bail aux mêmes conditions. Le propriétaire ne peut refuser un candidat que vous proposez sans motif sérieux. Si vous trouvez un candidat acceptable et que le propriétaire refuse sans motif valable, vous pouvez résilier le bail sans pénalité : vous avez accompli votre obligation.

2. Sous-location

Vous louez temporairement votre logement à quelqu'un d'autre, mais vous restez responsable du bail. Le propriétaire doit donner son accord. Là encore, il ne peut théoriquement pas refuser sans motif sérieux. 

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Conseil : Dans les deux cas, informez-moi si je vous ai aidé à trouver le logement. Je peux vous guider dans le processus. Évidemment, si vous quittez votre logement, parce que vous retournez en France, la sous-location n'est pas conseillée...

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Vous constaterez aussi qu'au Québec, il n'y a pas un processus d'état des lieux aussi formel qu'en France. Le plus souvent il n'y a même rien du tout. Il n'est donc pas inhabituel que vous arriviez dans un logement tel qu'il a été laissé par le locataire précédent. (pas forcément terrible…). On peut toujours demander le nettoyage au propriétaire avant votre arrivée, mais ce n'est pas toujours possible, car bien souvent il n'y a aucun délai entre le départ du locataire et l'arrivée du suivant... C'est malheureusement souvent ce qui se passe.

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Augmentation de loyer : comment ça fonctionne

Le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an, mais il doit respecter une procédure :

• Pour un bail de 12 mois, l'avis de modification du loyer doit être envoyé entre 3 et 6 mois avant la date de fin

• Vous avez 1 mois pour accepter ou refuser l'augmentation

• Si vous refusez, le propriétaire peut soit accepter votre refus, soit s'adresser au Tribunal Administratif du logement pour faire fixer le loyer

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Réalité du marché : Les augmentations sont généralement tous les ans. Mais vous avez le droit de les contester si elles vous semblent excessives. Par exemple, vous pouvez comparer avec les pourcentages d'augmentation publiés chaque année en janvier par le TAL. Mais là encore, mon conseil est de privilégier un accord à l'amiable avec le propriétaire si possible.

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BUDGET RÉALISTE : CE QUE VOUS ALLEZ VRAIMENT PAYER

 

Dans cette section, j'essaie de vous donner une idée de budget. Bien évidemment on peut trouver moins cher, et on peut trouver plus cher. C'est vraiment un exercice très délicat d'essayer de donner une idée. Veuillez noter que les chiffres ne sont pas des chiffres, issus de statistiques officielles. Ce sont des chiffres qui viennent de mon expérience et de mon ressenti. Il ne faut pas les prendre comme des chiffres officiels issus d'une méthodologie statistique. Mon objectif est simplement d'essayer de vous donner des attentes réalistes.

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Loyers moyens : ordres de grandeur

Voici le budget réaliste pour louer à Montréal en 2026 selon les secteurs. Ces prix de location pour nouveaux arrivants tiennent compte du marché actuel mais peuvent varier beaucoup car le marché est libre :

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Montréal

• 3.5 (1 chambre) : 1 200 $ à 1 800 $ par mois

• 4.5 (2 chambres) : 1 500 $ à 2 500 $ par mois

• 5.5 (3 chambres) : 1 800 $ à 3 000 $ par mois

 

Les quartiers centraux (Plateau, Mile-End, Ville-Marie) sont plus chers. L'est de Montréal (Anjou, Mercier, Hochelaga) est plus accessible. De façon générale, plus on est proche d'un métro, plus le prix monte même si on n'est pas à proximité du Centre-Ville. 

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Laval

• 3.5 (1 chambre) : 1 000 $ à 1 500 $ par mois

• 4.5 (2 chambres) : 1 300 $ à 2 000 $ par mois

• 5.5 (3 chambres) : 1 600 $ à 2 500 $ par mois

 

Généralement à Laval, les quartiers à l'Ouest sont plus chers que les quartiers à l'Est. Par ailleurs, il y a deux stations de métro qui permettent un accès direct à Montréal, et bien entendu les logements à proximité de ces stations de métro sont plus chers que des logements plus éloignés. À l'ouest de Laval, il y a aussi une station de train automatique (REM) qui permet de se rendre rapidement au centre-ville, et qui augmente là aussi la valeur des appartements du secteur.

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Laurentides (Rive-Nord)

• 3.5 (1 chambre) : 900 $ à 1 400 $ par mois

• 4.5 (2 chambres) : 1 100 $ à 1 700 $ par mois

• 5.5 (3 chambres) : 1 400 $ à 2 200 $ par mois

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Plus vous vous éloignez de Montréal, plus les loyers baissent. Mais vous aurez généralement besoin d'une voiture. Les moyens de transport en commun vers le centre-ville sont rares et il faut vous attendre au moins une heure, voire beaucoup plus pour vous rendre au centre-ville par ces moyens. L'Ouest est un peu mieux desservi que l'est en transport en commun comme des trains et en particulier, il y a maintenant le REM qui commence à Deux-Montagnes. 

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Les coûts supplémentaires à prévoir chaque mois

 

Au-delà du loyer, vous devrez payer ces dépenses. C'est important de les intégrer dans votre budget. Il s'agit simplement d'ordre de grandeur. Ça varie évidemment énormément en fonction de la qualité du logement et de son isolation thermique, par exemple.

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Électricité (Hydro-Québec)

• Appartement sans chauffage électrique : 50 $ à 80 $ par mois

• Appartement avec chauffage électrique : 50 $ à 80 $ en été, 100 $ à 200 $ en hiver

• Maison avec chauffage électrique : 80 $ à 150 $ en été, 200 $ à 400 $ en hiver

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Vérifiez toujours dans le bail si le chauffage est inclus ou non. L'hiver québécois dure de novembre à avril. Si le chauffage est électrique et non inclus, votre facture d'électricité peut tripler en hiver. Vous pouvez par ailleurs décider de payer un montant fixe chaque mois au lieu d'avoir un montant variable. Dans ce cas, il y aura simplement un ajustement annuel en fonction de vos dépenses réelles.

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De plus en plus d'appartements offrent la climatisation (centrale ou murale). C'est particulièrement appréciable la nuit en été lorsqu'il fait très chaud. Dans ce cas, toujours vérifier si ça sera vous qui paierez la facture d'électricité ou si c'est inclus dans le loyer. De façon générale, à part dans des grands immeubles avec climatisation centrale, c'est le locataire qui paie l'électricité de sa climatisation.

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Internet

• 60 $ à 100 $ par mois selon le forfait et le fournisseur

 

La plupart des logements ne sont pas câblés. Vous devez souscrire vous-même à un forfait Internet (Bell, Vidéotron, Fizz, etc.). Comment en France, il existe des forfaits divers et variés, avec ou sans télévision, avec ou sans haute vitesse, avec ou sans trafic illimité...

 

Téléphonie mobile

• 50 $ à 80 $ par mois par personne

 

Les forfaits cellulaires au Canada sont plus chers qu'en Europe. Prévoyez ce budget pour chaque membre de la famille qui a un téléphone. Certains fournisseurs offrent des forfaits, incluant Internet à la maison, la télé, etc.

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Assurance locataire (obligatoire)

• 20 $ à 40 $ par mois

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L'assurance locataire est obligatoire dans la grande majorité des immeubles. Elle couvre :

• Vos biens personnels en cas de vol, incendie, dégât d'eau

• Votre responsabilité civile si vous causez des dommages à l'immeuble ou aux voisins

• Vos frais de relogement temporaire en cas de sinistre

 

Sans cette assurance, vous ne pourrez généralement pas signer de bail.

 

Stationnement (souvent non inclus dans le loyer de base)

• Stationnement extérieur : 50 $ à 150 $ par mois

• Stationnement intérieur : 100 $ à 250 $ par mois

 

À Montréal centre, le stationnement intérieur peut coûter encore plus cher dans certains immeubles. Vérifiez toujours si le stationnement est inclus dans le loyer ou en supplément. Et malheureusement, généralement, c'est quand il est le plus cher, qu'il est le plus indispensable…

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Autres coûts potentiels

• Déneigement du stationnement extérieur (si vous êtes responsable) : 30 $ à 60 $ par mois en hiver

• Entretien ménager des parties communes (dans certains immeubles) : 20 $ à 50 $ par mois

• Casier de rangement (locker) : 20 $ à 50 $ par mois si disponible

•  Frais de déménagement ou de réservation de l'ascenseur : dans certains immeubles, vous allez devoir payer un frais de 100 $ à 250 $ pour réserver l'ascenseur le jour de votre déménagement.

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Ce qu'on vous demandera à la signature du bail

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Dès la signature du bail, vous devrez généralement payer :

• Premier mois de loyer (toujours obligatoire)

• Un ou plusieurs mois de loyer supplémentaire (dans certains cas)

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Important : cas fréquent chez les nouveaux arrivants
En théorie, un propriétaire ne peut pas exiger plusieurs mois de loyer à l’avance. En pratique, avec un nouvel arrivant sans historique de crédit, il est courant que le propriétaire demande une forme de sécurité additionnelle. J'essaie toujours de l'éviter en défendant au mieux le dossier de mon client locataire, mais quand c'est inévitable, je recommande de privilégier le paiement de loyer d’avance clairement identifié au bail (par exemple le dernier mois), plutôt qu’un “dépôt de sécurité” ambigu, qui peut devenir difficile à récupérer en fin de bail. L’objectif est de rassurer le propriétaire, tout en encadrant la pratique de manière simple, écrite et raisonnable.

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Exemple de budget mensuel réaliste

Appartement 4.5 (2 chambres) à Montréal, chauffage inclus :

• Loyer : 1 800 $

• Électricité : 70 $

• Internet : 80 $

• Cellulaires (2 personnes) : 140 $

• Assurance locataire : 30 $

• Stationnement extérieur : 75 $

 

Total mensuel : 2 195 $

 

À la signature du bail (premier mois) : 1 800 $

 

Prévoyez aussi quelques centaines de dollars supplémentaires pour les frais d'installation (dépôt Hydro-Québec, frais d'activation Internet, etc.).

 

EN RÉSUMÉ

 

Louer un logement au Québec quand on arrive de l'étranger peut sembler complexe au départ. Le vocabulaire est différent, les règles ne sont pas les mêmes qu'en France, et le marché a ses propres codes.

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Mais avec les bonnes informations et un accompagnement adapté, cette étape devient beaucoup plus simple.

 

Ce guide vous a donné les bases :

• Les types de logements disponibles

• Le vocabulaire québécois à connaître

• Les différentes façons de trouver un logement selon votre situation

• Vos droits et obligations dans un bail

• Un budget réaliste pour planifier votre arrivée

 

Mon rôle est de vous accompagner concrètement dans ce processus : comprendre vos besoins, vous aider à décoder les annonces, organiser les visites (en personne ou en vidéo depuis l'étranger), constituer un dossier solide pour maximiser vos chances, et vous guider jusqu'à la signature du bail.

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Parce que j'ai vécu moi-même cette arrivée il y a 25 ans avec ma famille, je sais que ces premiers mois sont déterminants. Bien se loger, c'est la première étape pour réussir son installation au Québec.

 

Si vous avez des questions ou si vous souhaitez discuter de votre projet, contactez-moi. Vous pouvez même directement planifier un rendez-vous dans mon agenda en utilisant ce lien : prise de RDV.

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FAQ – Louer un logement au Québec (nouveaux arrivants)

Peut-on demander un dépôt de garantie au Québec ?

En principe, le propriétaire ne peut pas exiger un “dépôt de garantie” comme en France. À la signature, ce qui est normalement dû, c’est le premier mois de loyer.
En pratique, dans les dossiers de nouveaux arrivants (pas d’historique de crédit, arrivée récente, situation internationale), il est fréquent qu’un propriétaire demande une sécurité additionnelle. La manière la plus simple et la plus claire de le faire, quand on choisit de le faire, est de payer du loyer d’avance (souvent le dernier mois), plutôt qu’un “dépôt” vague. Dans tous les cas, la modalité doit être écrite noir sur blanc au bail, et rester raisonnable.

Conseil : toute somme versée d’avance doit être clairement identifiée comme du loyer (ex. : “dernier mois”), avec un reçu.

Le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement (TAL) est-il obligatoire ?

Le bail résidentiel est normalement signé sur le formulaire officiel du Tribunal administratif du logement (TAL). Si un autre document est utilisé, le bail peut tout de même être valide, mais certaines clauses peuvent être contestées et il est plus difficile de s’y retrouver en cas de litige. 

Un propriétaire peut-il exiger des chèques postdatés ?

Non. Un propriétaire ne peut pas exiger la remise de chèques postdatés. En revanche, si le locataire choisit ce mode de paiement, il peut être inscrit au bail.

Que faire si je dois quitter mon logement avant la fin du bail ?

Vous ne pouvez PAS résilier librement un bail avant son terme. Les deux options légales sont la cession de bail (trouver un remplaçant) ou la sous-location, sous réserve de l’accord du propriétaire. C'est une très grosse différence avec la France.

Comment vérifier si le chauffage est inclus dans le loyer ?

L’information doit être clairement indiquée dans le bail. Il est essentiel de vérifier si le chauffage, l’électricité ou l’eau chaude sont inclus, car les coûts peuvent augmenter significativement en hiver.

Le propriétaire peut-il refuser une cession de bail ?

Oui, mais seulement pour un motif sérieux (dossier financier insuffisant, antécédents problématiques, etc.). Un refus sans motif valable peut permettre au locataire de résilier le bail sans pénalité.

Peut-on refuser une augmentation de loyer ?

Oui. Le locataire a le droit de refuser une augmentation de loyer proposée à la fin du terme du bail. En cas de refus, le propriétaire peut soit accepter, soit demander au Tribunal administratif du logement de fixer le loyer.

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