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My Real Estate Services in Laval, Montreal and the Laurentians

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En tant que partenaire officiel du groupe facebook "Les Français à Montréal", j'accompagne régulièrement des acheteurs internationaux/français expétriés dans leurs projets immobiliers. Et étant donné mon historique personnel, j'ai forcément un petit biais avec ce profile ! Mais bien entendu, tout ce qui est contenu dans cet article concerne tous les non-résidents, quelle que soit leur origine. Il n'existe aucune règles spécifiques aux français ! 

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Acheter une propriété au Québec en tant que non-résident du Canada est devenu plus complexe depuis l'entrée en vigueur de la Loi interdisant l'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens le 1er janvier 2023. Cette loi fédérale vise à freiner la spéculation immobilière et à favoriser l'accès à la propriété pour les Canadiens et résidents permanents.

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Cependant, cette interdiction n'est pas absolue. De nombreuses exceptions existent, et selon votre situation personnelle, votre statut d'immigration, le type de propriété convoité, l'emplacement, et votre projet de vie au Canada, vous pourriez parfaitement être autorisé à acheter une propriété résidentielle au Québec.

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Ce guide pragmatique vous explique les restrictions en vigueur, les exceptions qui s'appliquent, les documents requis pour prouver votre éligibilité, les alternatives possibles si vous ne pouvez pas acheter directement, et les particularités québécoises qui s'ajoutent à la réglementation fédérale. Mon objectif est de vous donner un portrait clair de vos options réelles pour que vous puissiez planifier votre projet immobilier en toute connaissance de cause.

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Précision : non-résident doit être compris au sens du statut d'immigration, pas au sens du domicile. Par exemple un citoyen canadien qui réside en dehors du Canada n'est pas touché par la loi qui restreint les achats. Un citoyen canadien qui habite en France peut acheter une propriété au Canada du point de vue de la Loi. Par contre il aura éventuellement une autre difficulté : faire financer son achat par une banque canadienne alors qu'il est en dehors du Canada... mais c'est une autre question.

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Important : Les lois et règlements évoluent régulièrement. Les informations contenues dans cet article sont à jour en date de décembre 2025. Pour votre situation spécifique, je vous recommande fortement de consulter un avocat spécialisé en droit de l'immigration et un notaire avant de faire une offre d'achat. En tant que courtier immobilier, je peux vous guider dans le processus, mais seuls ces professionnels peuvent vous donner un avis juridique définitif sur votre éligibilité.
 

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Personnes visées par le moratoire fédéral

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Période d'application : Du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2027

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La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens interdit aux personnes qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents d'acheter des propriétés résidentielles au Canada.

 

Cette interdiction, initialement prévue pour deux ans (jusqu'au 31 décembre 2024), a été prolongée de deux années supplémentaires en février 2024.

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Point important :

  1. Si vous avez un permis de travail ou un permis d'études, vous êtes considéré comme non-Canadien, mais des exceptions peuvent s'appliquer (voir plus loin).

  2. La loi ne s'applique pas partout au Québec

  3. La loi ne s'applique pas à tous les types de propriétés

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Types de propriétés visées par l'interdiction

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L'interdiction s'applique aux :

  • Maisons unifamiliales (jusqu'à 3 logements : incluant donc duplex et triplex)

  • Maisons jumelées

  • Maisons en rangée

  • Condominiums / Copropriétés divises

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La Loi ne fait pas de distinction entre : 

  • Résidences principales

  • Résidences secondaires

  • Chalets

  • Maisons de vacances

 

 

L'interdiction NE s'applique PAS aux :

  • Immeubles commerciaux (bureaux, commerces, entrepôts)

  • Immeubles multirésidentiels de 4 logements et plus (quadruplex, multiplex, immeubles à revenus)

  • Propriétés à usage mixte (commercial et résidentiel)

  • Terrains commerciaux ou industriels

  • Terrains vacants (depuis mars 2023)

  • Les achats à fins d'aménagement (développement) sont permis

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En résumé : vous pouvez toujours investir dans un immeuble de 4 logements ou plus sans aucune restriction liée à votre statut de non-résident. Et vous verrez un peu plus loin qu'il y a aussi des exceptions pour acheter une propriété afin d'y habiter.

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Source : Gazette du Canada - Règlement modifié

 

Zones géographiques concernées

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L'interdiction s'applique uniquement dans les zones urbaines définies par Statistique Canada :

  • Régions Métropolitaines de Recensement (RMR)

  • Agglomérations de Recensement (AR)

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Montréal et ses environs sont entièrement couverts par l'interdiction, mais pas toutes les Laurentides par exemple.

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Pour vérifier si une ville spécifique est touchée :

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En cas de doute, contactez-moi : je peux vérifier rapidement si une propriété qui vous intéresse est dans une zone couverte par l'interdiction.

 

Pénalités en cas de violation

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Si un non-Canadien achète en violation de la loi :

  • Amende pour l'acheteur : jusqu'à 10 000 $

  • Amende pour les professionnels complices : jusqu'à 10 000 $ (courtier, notaire, avocat)

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En pratique, il y a peu de chances de violer la loi, même sans le savoir, car les transactions se finalisent très principalement avec des notaires qui n'accepteront pas de faire une transaction illégale !

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Important : La transaction demeure juridiquement valide, mais le ministre peut demander à un tribunal d'ordonner la vente de la propriété.

 

Source : Cain Lamarre - Prohibition

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Exception principale : Titulaires de permis de travail

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Vous pouvez acheter si vous avez un permis de travail valide et que :

  • Votre permis de travail est valide pour 183 jours ou plus à partir de la date d'achat

  • Vous n'avez pas déjà acheté un autre immeuble résidentiel au Canada

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Types de permis acceptés :

  • Permis de travail fermé (lié à un employeur)

  • Permis de travail ouvert

  • Programme Vacances-Travail (PVT)

  • Jeunes Professionnels

  • Stage coop international

 

Ce qui a changé en mars 2023 :

  • Supprimée : L'ancienne exigence de 3 ans de travail au Canada

  • Supprimée : L'obligation de produire des déclarations de revenus

 

En résumé : Si vous avez un permis de travail valide pour au moins 6 mois, vous pouvez acheter.

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Source : Gazette du Canada - Modifications 2023

 

Exception pour étudiants étrangers

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Conditions (toutes cumulatives) 

  • Inscrit à un programme d'études autorisées dans un établissement désigné

  • Présent physiquement au Canada pendant au moins 244 jours par année durant les 5 années précédant l'achat

  • Production de toutes les déclarations de revenus fédérales pour les 5 années précédentes

  • Prix d'achat n'excédant pas 500 000 $

  • Pas d'autre immeuble résidentiel acheté

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En pratique : Cette exception vise les étudiants en voie d'obtenir la résidence permanente. Les conditions sont strictes et difficiles à remplir pour la plupart des étudiants.

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Source : Stikeman Elliott - Incidences

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Exception pour achat conjoint avec un Canadien ou résident permanent

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Vous pouvez acheter conjointement avec votre conjoint si celui-ci est :

  • Citoyen canadien, OU

  • Résident permanent, OU

  • Personne protégée (réfugiée)

 

Points importants

  • L'achat doit être conjoint (les deux noms sur l'acte de vente)

  • Vous ne pouvez pas acheter seul même si vous êtes marié à un Canadien

  • Implications légales en cas de séparation ou décès : consultation juridique recommandée

 

Source : Loi fédérale - Article 4

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Exception pour personnes protégées

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Peuvent acheter sans restriction :

  • Réfugiés reconnus

  • Demandeurs d'asile

  • Personnes protégées fuyant des crises

 

Source : XpertSource - Loi interdiction

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Autres exceptions

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Peuvent également acheter :

  • Acquisitions par héritage, divorce, séparation, ou don

  • Diplomates et employés consulaires (à fins diplomatiques uniquement)

 

Source : Stein Monast - Interdiction

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Financement

Les non-résidents font généralement face à des exigences de mise de fonds plus élevées que les résidents canadiens. Les résidents permanents et titulaires de permis de travail ont accès à des programmes hypothécaires spécifiques offerts par les grandes banques canadiennes.

​Je vous réfère systématiquement à un courtier hypothécaire expérimenté en financement pour non-résidents dès le début de votre projet. Voir mon processus : Guide immobilier.

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Compte bancaire canadien

Obligatoire. Certaines banques permettent d'ouvrir un compte avant votre arrivée au Canada.

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Important : Il est vivement recommandé de transférer l'argent qui va servir d'acompte plusieurs mois avant la transaction car il y a des obligations de traçabilité de l'acompte pendant plusieurs mois avant la transaction. Par ailleurs, mon expérience montre que les virements internationaux prennent parfois des délais inattendus en raison d'erreur de la part des banques émettrices qui n'ont pas toujours l'habitude.

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Assurance habitation

Obligatoire si vous avez une hypothèque.

 

Points d'attention :

  • Certains assureurs refusent d'assurer les non-résidents

  • Primes parfois supérieures

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Délais de transaction

Généralement identiques aux résidents : 45 à 90 jours entre promesse d'achat et signature.

 

Le financement peut prendre légèrement plus de temps pour un non-résident - je recommande d'ajouter quelques jours aux délais standards dans la promesse d'achat en fonction des difficultés rencontrées pour la pré approbation.

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Questions fiscales : consulter un spécialiste

L'achat d'une propriété au Canada en tant que non-résident implique des obligations fiscales spécifiques qui ne relèvent pas de mon expertise de courtier immobilier.

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Pour toute question fiscale, je vous recommande de consulter :

  • Un comptable fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale

  • Un avocat fiscaliste si la situation est complexe

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Je coordonne avec vos conseillers fiscaux pour m'assurer que toutes les informations nécessaires sont disponibles, mais je ne donne aucun conseil fiscal. Je peux cependant vous donner des références de fiscalistes si nécessaire.

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Une loi moins restrictive qu'il n'y paraît

Si vous lisez les titres de presse, vous pourriez croire que l'achat immobilier au Canada est devenu impossible pour les étrangers.

La réalité est beaucoup plus nuancée.

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Pour la majorité des familles : achat possible

Si vous avez un permis de travail valide pour au moins 6 mois (183 jours), vous pouvez acheter une propriété résidentielle au Québec.

C'est aussi simple que cela. Pas besoin :

  • D'avoir travaillé 3 ans au Canada (cette exigence a été abolie en mars 2023)

  • De produire des déclarations de revenus

  • De prouver que c'est votre résidence principale

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Seules conditions :

  • Permis valide 183 jours ou plus à partir de l'achat

  • Maximum une propriété résidentielle pour y habiter (même si vous la louez, les revenus de location ne pourront pas être pris en considération par le prêteur hypothécaire)

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Si vous souhaitez emprunter de l'argent pour effectuer votre achat au moyen d'une hypothèque, la banque aura de son côté d'autres exigences (incluant des preuves de revenus, etc.). Mais ce n'est pas en relation avec la loi fédérale, c'est en relation avec les garanties que le prêteur hypothécaire veut obtenir pour prêter de l'argent.​​

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Pour les conjoints de Canadiens : achat conjoint possible

Si vous êtes marié ou conjoint de fait d'un citoyen canadien ou résident permanent, vous pouvez acheter conjointement sans restriction.

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Pour les autres situations : des alternatives existent

  • Hors zones urbaines : Aucune restriction dans les municipalités rurales

  • 4 logements et plus : Aucune restriction sur les multiplex

  • En attente de résidence permanente : Planifier l'achat une fois le statut obtenu

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Une loi ciblée, pas une interdiction générale

Cette loi vise principalement à limiter la spéculation immobilière par des investisseurs étrangers qui n'ont aucun lien avec le Canada. Pour les personnes qui travaillent, étudient ou vivent au Canada, les portes restent largement ouvertes.

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Le plus important : Bien comprendre votre situation spécifique et vous entourer des bons professionnels pour éviter les mauvaises surprises.

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C'est exactement mon rôle de vous guider dans ce processus.

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RESSOURCES

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1/ Télécharger mon aide-mémoire (cliquez ici) et consulter la Guide complet en ligne pour l'acheteur.

 

2/ Sites gouvernementaux

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3/ Organismes professionnels 

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AVERTISSEMENT

Ce guide est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Consultez toujours des professionnels qualifiés (avocat, notaire, fiscaliste, courtier hypothécaire) pour des conseils adaptés à votre situation spécifique.

Dernière mise à jour : Janvier 2026

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