Un secteur à part dans l'immobilier au Québec
Laval-sur-le-Lac n'est pas un quartier comme les autres, ne serait-ce que parce que c'est celui que j'habite ! Ce n'est pas un simple secteur résidentiel privilégié. C'est une ancienne ville indépendante, constituée en 1915 et fusionnée à Laval en 1965, dont l'identité reste intacte plus d'un siècle après sa fondation.
J'aime ce secteur et je le connais en profondeur : son histoire, sa réglementation, ses particularités urbanistiques, le profil de ses propriétés et la dynamique de son marché. Cette page vous donne un aperçu de ce qui rend Laval-sur-le-Lac unique au Québec.
​L'histoire d'une ville pensée dès l'origine
Tout commence en 1910. Un groupe d'hommes d'affaires montréalais mené par Édouard Gohier découvre la pointe ouest de l'île Jésus (Laval), un site encore dans son état naturel, donnant à la fois sur le lac des Deux Montagnes, sur la rivière des Mille Îles et sur la rivière des Prairies. Gohier, maire de Saint-Laurent et promoteur actif dans plusieurs secteurs de Montréal, comprend immédiatement le potentiel du lieu. Voir la carte plus bas.
Dès 1910, l'agence Gohier et Bigras négocie l'acquisition de la grande majorité des lots formant la pointe ouest, y compris l'île Roussin. Deux ans plus tard, ils fondent la Compagnie des terrains de Laval avec un objectif précis : développer une ville résidentielle moderne et paisible. La loi constituant la ville de Laval-sur-le-Lac est sanctionnée le 5 mars 1915. Joseph-Lucien Bigras, associé de l'agence, en deviendra maire de 1924 à 1951.
Ce qui distingue Laval-sur-le-Lac de tout autre développement résidentiel au Québec, c'est la rigueur urbanistique imposée dès les premières années, surtout en ce qui concerne les dimensions des terrains. En 1921, un règlement interdit toute construction à moins de 20 pieds des rues. Deux ans plus tard, la distance est doublée à 40 pieds et l'approbation municipale devient obligatoire pour tous les plans de construction. En 1937, la largeur minimale des terrains est fixée à 100 pieds pour préserver le caractère de villégiature du secteur. En 1963, le règlement 157, portant sur le zonage, la construction et l'usage des bâtiments et terrains, consolide l'ensemble de ces protections. Ce règlement a été maintenu en vigueur après la création de la Ville de Laval.
Au moment de la fusion en 1965, Laval-sur-le-Lac était développé à 75 %, avec la densité de population la plus faible de toutes les municipalités fusionnées : environ 2,5 personnes à l'acre, contre 30 à Pont-Viau et 20 à Chomedey. Ce n'était pas un hasard. C'était le résultat d'un demi-siècle de décisions dans ce sens.
Bien plus qu'un club de golf
On associe souvent Laval-sur-le-Lac à son club de golf, et c'est bien normal puisque même le CH y tient un évènement annuel. Fondé en 1917, le Club Laval-sur-le-Lac est le plus ancien club de golf privé francophone en Amérique du Nord. Le parcours Green original a été conçu par Willie Park Jr., double vainqueur du British Open, qui aurait travaillé gratuitement tant il était séduit par le site. Le parcours Blue, plus récent, a été redessiné en 2013 par l'architecte Ian Andrew en collaboration avec Mike Weir, champion du Masters 2003. Les deux parcours figurent au palmarès des 100 meilleurs parcours au Canada.
Le club a accueilli des personnalités marquantes au fil des décennies. Les princes George et Edward de la famille royale britannique y ont été reçus en 1927. L'Open canadien de 1962 y a réuni Jack Nicklaus et Gary Player. Le premier ministre Jean Lesage, père de la Révolution tranquille, était un habitué du club. Même moi j'y suis allé, mais je n'ai pas la chance d'en être membre, pour le moment en tout cas !
Mais Laval-sur-le-Lac, ce n'est pas que le golf.
En 1950, le Club de yacht Laval-sur-le-Lac (aujourd'hui Port de Plaisance) a été fondé au 8 rue les Pins, avec un bassin protégé donnant sur le lac des Deux Montagnes. En 1954, la ville a construit un centre récréatif avec piscine municipale. En 1963, le Club de curling de Laval-sur-le-Lac a vu le jour, formant notamment Laurie St-Georges, capitaine de l'équipe du Québec, championne provinciale au Tournoi des coeurs 2024, et médaillée de bronze aux Championnats du monde de double mixte 2023. Je joue au Curling de temps en temps, c'est un sport qui gagne à être connu. Et j'ai même eu la chance d'y croiser Laurie St-Georges en personne qui revient de temps en temps vers le club de ses débuts.
L'église Saint-Jean-Gualbert, au 490 rue les Érables, complète ce portrait d'une communauté structurée autour d'institutions qui traversent les décennies, avec son curé, le père André. Et puis il y a le traversier saisonnier qui relie Laval-sur-le-Lac à l'Île-Bizard, un lien discret mais symbolique avec la rive montréalaise. Dès la fin de l'hiver on voit apparaitre la petite file de véhicules qui attentent sagement leur tour, en général sagement...​​​​​​​​
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Des arbres, des rues et un caractère unique
Ce qui frappe quand on circule à Laval-sur-le-Lac, ce sont les arbres. Des arbres matures, imposants, présents sur chaque terrain. C'est cette canopée qui donne au secteur son caractère et son atmosphère si particulière. Les rues elles-mêmes portent le nom d'espèces d'arbres indigènes du Québec : les Érables, les Ormes, les Sorbiers, les Bouleaux, les Pins, les Cèdres, les Tilleuls, les Chênes, les Peupliers. La rue les Plaines est la seule à ne pas porter un nom d'arbre.
Ce qui est remarquable, c'est qu'il n'y a pas de style architectural homogène à Laval-sur-le-Lac, bien au contraire. On trouve encore quelques anciens chalets d'époque, des propriétés plus anciennes au style unique et personnel, des maisons de pierres largement rénovées au fil des décennies et aussi des constructions contemporaines très modernes, parfois imposantes. Cette diversité cohabite naturellement parce que ce qui unifie le secteur, ce ne sont pas les bâtiments : ce sont les terrains généreux et les arbres matures qui entourent chaque propriété.
L'île Roussin : le prestige dans le prestige
À la pointe extrême de Laval-sur-le-Lac, accessible par le chemin de l'Île-Roussin, se trouve ce que l'on pourrait décrire comme l'adresse la plus exclusive du secteur, encore plus que la rue Les Érables probablement. L'île Roussin fait face directement au lac des Deux Montagnes, avec des propriétés qui comptent parmi les plus importantes de Laval. L'île faisait partie des terrains acquis par le groupe d'Édouard Gohier dès 1910 lors de la fondation même de Laval-sur-le-Lac. C'est un micro-secteur à part, même au sein d'un quartier déjà exceptionnel.
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​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Accéder à Laval-sur-le-Lac
En arrivant par Sainte-Dorothée, on passe sous une arche en pierre qui marque l'entrée du secteur. Cette arche donne une allure de communauté fermée (gated community), mais ce n'est pas le cas : Laval-sur-le-Lac est un quartier public, accessible à tous. L'arche n'est d'ailleurs présente qu'à l'une des deux extrémités du territoire. Pas d'arche lorsqu'on quitte Laval-sur-le-Lac en direction de Laval-Ouest par la rue Les Érables vers le Nord.
Depuis novembre 2025, le REM (Réseau express métropolitain) dessert la station Sainte-Dorothée, située juste de l'autre côté de ce porche. La voie du REM longe le golf le long de la rue les Peupliers et de la rue les Plaines. C'est un changement récent qui rapproche Laval-sur-le-Lac du centre-ville de Montréal par transport en commun moderne et rapide qui remplace l'ancienne ligne de chemin de fer.
Le marché immobilier à Laval-sur-le-Lac : ce qu'il faut savoir
Je suis les transactions de ce secteur de façon continue, totues les transactions : ce qui s'est vendu, à quel prix, en combien de temps, et ce qui est resté sur le marché sans trouver preneur. C'est cette lecture-là qui permet de conseiller correctement quelqu'un qui veut acheter ou vendre ici.
Laval-sur-le-Lac compte environ 250 maisons unifamiliales, un seul projet de copropriétés de luxe, et quelques rares terrains constructibles qui se libèrent de temps en temps. C'est un marché minuscule. Chaque transaction a du poids, et chaque propriété est un cas à part.
Une chose à savoir dès le départ sur les maisons : le raccordement à l'égout municipal est l'exception ici. Sur tous les listings que j'ai analysés depuis janvier 2025, une seule propriété unifamiliale est raccordée au tout-à-l'égout. Toutes les autres ont une installation septique individuelle, fosse classique, champ d'épuration, système ECOFLO ou BIONEST selon les cas. L'eau potable vient bien du réseau municipal, mais l'assainissement reste à la charge de chaque propriétaire. Ce n'est pas un problème particulier : c'est la réalité de ce secteur, et un acheteur qui en ferait une condition éliminatoire se priverait de la quasi-totalité du marché.
Autre réalité à intégrer : Laval-sur-le-Lac est bordé d'eau sur plusieurs côtés, et une partie des propriétés en bordure du lac des Deux Montagnes sont en zone inondable, parfois partiellement, parfois totalement. Ça a des conséquences concrètes sur ce qu'on peut construire ou modifier, sur l'assurance habitation et sur le financement. C'est le genre d'enjeu qui se règle avant de signer une promesse d'achat, pas après. Cela fait fuir certains acheteurs. Mais par contre, pour ceux qui sont prêts à vivre avec cette réalité, cela vient avec le privilège, quasiment envoûtant, de vues extraordinaires sur le lac de Deux-Montagnes.
Les données qui suivent couvrent les transactions depuis le 1er janvier 2025. Certaines propriétés sont sur le marché depuis bien avant cette date, et leurs inscriptions antérieures ne sont pas comptabilisées dans les délais officiels Centris. Quand j'ai pu reconstituer l'historique complet, je l'ai fait. N'hésitez pas à me contacter si vous voulez en savoir plus !
Les maisons unifamiliales
Depuis le 1er janvier 2025, 9 maisons unifamiliales ont été vendues à Laval-sur-le-Lac. Le prix médian est de 1 375 000 $, avec une fourchette allant de 995 000 $ à plus de 11 000 000 $. La transaction la plus chère concerne une propriété de plus de 124 000 pieds carrés, une configuration sans équivalent dans le marché courant, un vrai petit chateau. En retirant cet exceptionnel, les 8 autres ventes s'échelonnent entre 995 000 $ et 3 475 000 $.
a grande majorité des ventes se sont conclues au-dessus de l'évaluation municipale, avec un ratio prix sur évaluation qui varie entre 96 % et 168 % pour les transactions courantes. Une propriété s'est vendue légèrement en dessous de son évaluation municipale. L'évaluation reste un repère très imparfait dans ce secteur : elle sous-estime systématiquement la valeur marchande dans la plupart des cas, mais elle ne constitue pas un plancher garanti. La médiane tourne autour de 140 %. C'est une constante de ce marché : l'évaluation municipale sous-estime systématiquement la valeur marchande des propriétés à Laval-sur-le-Lac. C'est plutôt une chance pour les propriétaires qui payent déjà des taxes considérables !! Utiliser l'évaluation pour calibrer une offre d'achat ou un prix de vente, c'est partir du mauvais point de départ.
Ce qu'il faut savoir sur les délais
Le délai médian officiel pour les ventes unifamiliales réalisées depuis janvier 2025 est de 140 jours. Ce chiffre est réel, mais il ne raconte qu'une partie de l'histoire. Plusieurs propriétés actuellement en vente ou récemment vendues ont un historique qui remonte à plusieurs années, avec plusieurs inscriptions antérieures sans succès qui n'apparaissent pas dans le compteur officiel que le public voit en ligne.
Je suis les trajectoires réelles. Une maison peut être inscrite en 2024 à 1 100 000 $, baissée depuis à 997 000 $, et être toujours active en mars 2026. Plus de deux ans sur le marché, avec éventuellement changement de courtier en cours de route. Ça arrive. Une autre, mise en vente à 2 300 000 $ en 2023, expire après plus de 500 jours, puis reste plusieurs mois hors marché, avant de revenir à un prix supérieur à sa première tentative infructueuse. Ça peut arriver aussi. Ou même une propriété peut cumuler des inscriptions successives au même prix depuis mai 2024, sans résultat à ce jour.
Le prestige du secteur attire des acheteurs qualifiés. Il ne les convainc pas de payer n'importe quel prix pour n'importe quelle propriété. Les maisons qui se vendent en moins de 45 jours sont positionnées correctement dès l'inscription. Celles qui s'éternisent partagent toutes le même point de départ : un prix initial qui ne tenait pas compte de la réalité du marché.
La tranche 1,5 M$ à 2,5 M$ est la plus difficile du marché unifamilial en 2025 : cinq inscriptions sans succès pour deux ventes réalisées dans ce segment. C'est là que l'écart entre les attentes des vendeurs et ce que le marché accepte de payer est le plus marqué.
Ce que j'observe sur les propriétés qui se vendent
La quasi-totalité des ventes concernent des maisons à étages. Les plain-pied ne sont pas rares dans le secteur mais les transactions moins nombreuses. Peut être juste conjoncturel, bien qu'il est vrai qu'un plain-pied est plus cher qu'une maison à étage à surface habitable équivalente.
Les années de construction s'étalent de 1926 à 2022 parmi les propriétés récemment vendues, ce qui confirme la diversité architecturale du secteur. L'ancienneté n'est pas un obstacle en soi : une maison de 1926 s'est vendue en 18 jours. Ce qui compte, c'est la cohérence entre l'état réel de la propriété et son prix au moment précis de l'inscription.
La thermopompe est présente dans la grande majorité des propriétés vendues depuis janvier 2025. C'est devenu une attente standard dans ce marché, quel que soit le niveau de prix. Le chauffage au mazout subsiste dans certaines maisons plus anciennes qui n'ont pas été entièrement converties. Ce n'est pas un obstacle à la vente, mais c'est un point à vérifier sérieusement à l'inspection, autant pour le coût d'exploitation que pour la conformité des équipements. Et il est probable que l'acheteur envisagera de se débarrasser de ce vieux système, avec les coûts que cela implique.
Les terrains
Les terrains constructibles sont rares à Laval-sur-le-Lac, et il faut être précis sur ce que ce mot recouvre ici. Dans les listings que j'analyse, les propriétés inscrites comme "terrain" ont presque toutes une maison dessus. Ce que le vendeur met en avant, c'est le terrain et sa superficie, pas le bâtiment, qui est destiné à être démoli. Il n'y a qu'un seul cas de terrain véritablement nu parmi les transactions récentes, et c'est une configuration exceptionnelle par sa taille.
Depuis janvier 2025, deux propriétés destinées à la démolition ont été vendues pour leur terrain. La première, une maison de 1963 sur un "petit" terrain de 13 377 pieds carrés, vendue sans garantie légale de qualité, s'est conclue à 988 000 $ en 29 jours. La seconde est un lot de plus de 45 000 pieds carrés en bordure de la Rivière des Prairies, le seul vrai terrain nu parmi les transactions récentes, avec un frontage de 265 pieds et la possibilité de le subdiviser en deux lots. Il s'est vendu 1 750 000 $ en 142 jours.
Deux autres propriétés du même type sont actuellement actives. L'une, sur un terrain de 14 000 pieds carrés, est offerte à 839 800 $ avec la mention explicite qu'un permis de démolition sera nécessaire. L'autre, sur environ 30 000 pieds carrés, est inscrite à 1 250 000 $ et vise un acheteur qui voudrait construire neuf sur un grand lot, une maison y étant également présente.
Pour estimer ce que vaut un terrain seul dans ce secteur, la méthode la plus rigoureuse consiste à partir des prix payés et à déduire le coût de démolition, que j'estime à environ 50 000$ à 70 000 $ (ne pas oublier qu'il faut également retirer, potentiellement, un champ d'épuration, une piscine creusée, etc.). La vente réalisée à 995 000 $ sur 13 377 pieds carrés donne une valeur terrain implicite d'environ 925 000 $, soit 69 $/pc. Pour l'offre active à 839 800 $ sur 14 000 pieds carrés, la valeur terrain implicite serait d'environ 770 000 $, soit 55 $/pc. Ce dernier chiffre est un prix demandé, pas encore obtenu, et les deux lots ne sont pas identiques, les emplacements sont différents. Laval sur le lac c'est petit, mais chaque emplacement peut avoir ses particularités positives ou négatives : proximité de l'eau, proximité de la voie de chemin de fer, problème d'infiltration d'eau dans le sol, proximité du REM... Il est donc difficile d'avoir un prix au pied carré qui soit très représentatif. Et surtout, il ne faut pas oublier qu'il y a très peu d'offres. Donc on paye sa place à Laval sur le lac un peu comme son membership dans le golf privé.
Pour les grands terrains, la dégressivité du prix au pied carré est nette. Le 115Z Rue les Bouleaux à 1 250 000 $ sur 29 946 pieds carrés donne environ 39 $/pc net de démolition, ce qui est cohérent avec le terrain nu de 45 000 pieds carrés vendu à 38 $/pc. Un grand terrain ne vaut pas proportionnellement plus qu'un petit : le marché ne paie pas le pied carré supplémentaire au même prix que les 15 000 premiers.
Il y a aussi des cas qui n'ont pas trouvé preneur pour le moment. Un terrain de près de 20 000 pieds carrés a été inscrit deux fois de suite sans résultat à environ 30 $/pc brut, c'est nettement en dessous des autres transactions du secteur, ce qui laisse penser que cette propriété a des contraintes particulières.
Ce que je retiens de tout cela : le terrain pèse lourd dans l'équation à Laval-sur-le-Lac. Une propriété ancienne sur un terrain de 15 000 pieds carrés dans ce secteur n'a rien à voir avec une propriété comparable dans un autre quartier de Laval. Le sol lui-même a une valeur substantielle, et cette réalité doit guider autant l'acheteur que le vendeur dans leur lecture des comparables. Une maison à rénover entièrement et une maison neuve construite sur le même lot peuvent afficher des prix radicalement différents : c'est logique, et c'est précisément pourquoi l'analyse des comparables dans ce secteur demande une lecture fine.
Le projet L|L : les copropriétés de Laval-sur-le-Lac
Il n'existe qu'un seul projet de copropriétés à Laval-sur-le-Lac : le projet L|L, avec quatre immeubles au 1000, 1100, 1200 et 1300 Rue les Érables. Ce segment a ses propres dynamiques, distinctes du marché unifamilial, et mérite une lecture séparée.
Ce qui s'est vendu
Depuis janvier 2025, 8 appartements ont été vendus, entre 1 034 000 $ et 2 699 000 $. Le prix médian des ventes réalisées est de 1 427 500 $. Le délai médian affiché par Centris est de 83 jours.
Ce chiffre de 83 jours est trompeur. Pour les quatre appartements dont j'ai pu reconstituer l'historique complet en remontant aux inscriptions antérieures, la durée réelle sur le marché va de 341 à 429 jours. Un appartement affiché comme vendu en 41 jours était en réalité sur le marché depuis 353 jours, avec deux inscriptions infructueuses avant de finalement trouver preneur à prix réduit. Un autre vendu en 41 jours également avait fait l'objet d'une première inscription à 2 750 000 $ pendant près d'un an avant de se conclure à 2 699 000 $.
La corrélation entre l'étage et le prix est claire : les appartements des étages 1 et 2 se vendent entre 1 034 000 $ et 1 230 000 $, ceux des étages 4 et plus entre 1 625 000 $ et 2 699 000 $. Le penthouse du 1300 s'est vendu 1 850 000 $ après 336 jours sur le marché.
Ce qui ne trouve pas preneur
L'historique des échecs dans ce projet est parlant. Depuis janvier 2025, 16 appartements distincts ont fait l'objet d'au moins une inscription sans succès, plusieurs en ont cumulé deux ou trois. Certains sont sur le marché depuis novembre 2023, soit plus de deux ans. L'un d'eux a baissé son prix de 200 000 $ sur trois inscriptions successives et reste actif. Un autre a tenté 1 800 000 $, est redescendu à 1 499 900 $, sans résultat.
On peut observer toutes sortes de stratégie en fonction des vendeurs. C'est bien normal, chacun, essaye de tirer le meilleur parti. Un appartement a augmenté son prix de 75 000 $ entre sa première et sa deuxième inscription, après un premier échec. Il tourne aujourd'hui légèrement en dessous de son prix initial, après plus de 580 jours cumulés sur le marché.
Au-dessus de 2 millions, le marché n'est pas très facile. Des appartements à 2 099 000 $ et à 2 559 000 $ ont expiré deux fois chacun. Les seuls grands appartements qui ont finalement trouvé preneur dans cette tranche sont ceux qui ont accepté une réduction de prix significative.
L'offre actuelle
13 appartements sont actuellement actifs dans le projet L|L, entre 999 999 $ et 2 450 000 $.. La médiane de l'offre active est à 1 275 000 $, inférieure à la médiane des ventes réalisées depuis janvier 2025 (1 427 500 $). Ce qui est quand même assez rare pour être souligné. L'offre actuelle est concentrée sur la tranche intermédiaire du projet. Plusieurs de ces appartements sont dans leur deuxième ou troisième inscription.
Les frais de copropriété
Les frais de copropriété dans le projet L|L sont souvent jugées élevés et doivent être intégrés dans le calcul réel du coût de possession, au même titre que le prix d'achat et le financement. Mais il faut savoir qu'on est dans une propriété luxueuse dans un emplacement privilégié, avec des exigences de bonne gestion. Il va s'en dire que la loi 16 n'est pas une option, c'est la réalité d'aujourd'hui.
Sur la base des listings actifs et des ventes récentes, les frais se situent entre 1 020 $ et 1 975 $ par mois pour les appartements courants, avec une médiane autour de 1 190 $ par mois. Les grands appartements des étages supérieurs dépassent 1 800 $ par mois.
Pour donner un ordre de grandeur : sur un appartement acheté à 1 250 000 $, les frais de copropriété représentent environ 14 400 $ par an, auxquels s'ajoutent les taxes municipales et scolaires. C'est une charge récurrente qui compte dans l'équation financière globale, et que certains acheteurs sous-estiment au moment de comparer ce type de bien avec une maison unifamiliale. Par contre, quand vous occupez un condo, vous ne vous attendez pas à recevoir une facture de réparation, du toit ou du drain français. C'est inclus dans les frais de condo, contrairement à une maison uni familial. Au final il n'y a pas de magie. Tous les biens immobiliers doivent être entretenus et cela coûte de l'argent. On peut appeler ça frais de condo ou facture du couvreur, mais dans tous les cas ce sont les propriétaires qui vont payer au final. Les frais de condos couvrent aussi l'entretien des parties communes et les services de l'immeuble. Leur niveau est cohérent avec le standing du projet.
Ce que je retiens de ce marché
Depuis janvier 2025, 18 propriétés ont trouvé preneur à Laval-sur-le-Lac, toutes catégories confondues. En face, plus de 38 inscriptions ont échoué, dont beaucoup concernent les mêmes propriétés réinscrites plusieurs fois. L'offre active compte 26 propriétés, dont plusieurs portent un historique de marché bien plus long que ce que les fiches Centris affichent.
Toutes les propriétés qui se sont vendues rapidement avaient été inscrites au bon prix au bon moment. Toutes celles qui s'éternisent ont en commun un premier prix qui ne correspond pas à ce que le marché est prêt à payer pour ce bien précis à ce moment précis. Il faut aussi accepter le fait que dans une certaine gamme de prix, le marché n'est pas aussi dynamique car il y a pas autant d'acheteurs.
Je mets ces données à jour régulièrement. Si vous avez un projet de vente ou d'achat à Laval-sur-le-Lac, je suis disponible pour en discuter. Ça me fera plaisir.
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Source : données Centris, transactions et inscriptions à Laval-sur-le-Lac depuis le 1er janvier 2025. Les durées réelles sur le marché intègrent les inscriptions successives antérieures à cette date lorsque les données sont disponibles.