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Modern marketingaccording  to your needs

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Dès le lendemain de l'acceptation de la promesse d'achat, les délais commencent à courir. Et contrairement à ce qu'on pourrait penser, tous les jours comptent : samedis, dimanches et jours fériés inclus.

Si vous avez 10 jours pour réaliser votre condition d'inspection et que la promesse est acceptée un vendredi, votre condition expire le lundi de la semaine suivante à la fin de la journée. Pas de pause pour la fin de semaine.
 

C'est pourquoi je vous dis toujours : soyez prêts avant de faire l'offre. Avoir déjà identifié tous vos joueurs clés dès le départ (pour lesquels je peux vous donner des listes de référence) : un inspecteur, un notaire, avoir votre dossier hypothécaire complet. Tout cela fait la différence entre une transaction qui se déroule bien et une transaction stressante. Voir même une transaction qui échoue carrément.

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Dans ce guide, nous allons seulement adresser les trois principales conditions, mais il en existe de nombreux autres possibles. C'est le rôle du Courtier immobilier de maîtriser toutes ces situations.

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Modern marketingaccording  to your needs

L'inspection est la condition la plus importante. C'est votre dernière ligne de défense avant de vous engager définitivement. Je déconseille vivement de renoncer à cette condition, quelque soit les conditions. Renoncer à l'inspection ne s'applique qu'à quelques cas particulier comme par exemple un contracteur qui achète une maison.

Choisir un inspecteur : pour que l'inspection protège l'acheteur encore faut-il que l'inspecteur soit un professionnel reconnu. Ça peut pas être mon cousin qui connaît bien le bâtiment...

Idéalement, l'inspecteur est membre de l'AIBQ (Association des inspecteurs en bâtiments du Québec) ou d'un un ordre professionnel reconnu.

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Quelques questions à poser à l'inspecteur :

1. Combien de temps dure l'inspection ?
   La réponse doit être 2-3 heures pour une maison

2. Quand pouvez-vous recevoir le rapport ?
   La réponse doit être dans les 24-48 heures

3. Puis-je être présent durant l'inspection ?
   La réponse doit être oui

4. Quels sont les outils utilisés ?
   La réponse doit être : caméra thermique, humidimètre, etc.

5. Coût typique (À titre purement indicatif et sans engagement. À vérifier au cas par cas. Car malheureusement, tous les prix montent toujours…) :

• Maison unifamiliale : 500 $ à 800 $

• Condo : 400 $ à 600 $

• Duplex/triplex : 700 $ à 1 000 $

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Être présent à l'inspection
Je vous recommande fortement d'être présent durant l'inspection. C'est l'occasion de :

• Poser toutes vos questions à l'inspecteur

• Comprendre l'état réel de la propriété

• Voir les problématiques de vos propres yeux

• Mieux connaître votre future maison

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Je serai là avec vous. Mon expérience me permet d'identifier les signaux d'alarme et de poser les bonnes questions complémentaires.

Analyser le rapport d'inspection
Le rapport d'inspection va contenir des dizaines de pages et plusieurs centaines d'observations. Il faut savoir faire le tri. Il ne faut pas s'affoler qu'une maison qui a été construite en 1970, ne respecte pas les règles de conformité des maisons en 2025. La maison a survécu 50 ans comme ça et en général, elle est capable de continuer. Mais c'est le rôle de l'inspecteur de soulever tous les points qui ne sont plus aux normes. Certains sont mineurs d'autres sont majeurs. Il faudra en discuter avec l'inspecteur.

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Comprendre le véritable rôle de l'inspection

Il est important de bien comprendre l'objectif de la condition d'inspection : elle n'est pas là pour vous permettre de renégocier le prix à partir d'une liste de petites défectuosités diverses et variées ou d'éléments qui étaient déjà visibles lors des visites.

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L'inspection sert à identifier des problèmes majeurs :

• Qui n'étaient pas connus de vous au moment de faire l'offre

• Qui peuvent mettre en péril la valeur ou la sécurité de la propriété à court, moyen ou long terme

• Qui n'étaient pas divulgués dans la déclaration du vendeur

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Par exemple, si la porte d'entrée est abîmée, que vous l'avez vue lors de la visite et que c'était indiqué dans la déclaration du vendeur, vous ne pouvez pas revenir après l'inspection pour négocier ce point. Vous le saviez déjà.

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Ce qui peut justifier un retrait ou une renégociation après l'inspection : 

• Problèmes structurels ou de sécurité 

• Fissures de fondation

• Problèmes électriques dangereux

• Moisissures ou pourritures importantes non visibles lors des visites

• Découverte d'amiante

• Découverte d'ocre ferreux

• Problèmes de structure cachés : lisse d'assise pourrie, etc.

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Ces problèmes peuvent justifier de se retirer de la transaction ou de renégocier significativement le prix si et seulement si ils n'étaient pas connus de vous et n'étaient pas divulgués par le vendeur, ou bien s'ils étaient divulgués mais que l'inspection à démontré que les dommages sont plus significatifs qu'on ne pouvait le penser.

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Ce qui ne justifie généralement PAS de renégociation ou de retrait :

• Éléments cosmétiques ou d'usure normale que vous aviez vus 

• Défauts mineurs ou non mentionnés dans la déclaration du vendeur

• Éléments d'entretien courant (joints de calfeutrage, nettoyage de gouttières)

• Problèmes que vous auriez dû remarquer lors de vos visites (porte cassée, plancher inégal visible, etc.)

• Une longue liste de petites réparations qui, prises individuellement, ne changent rien à la valeur

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Le principe de base : l'acheteur averti

En droit, on considère que l'acheteur a visité la propriété et a acheté ce qu'il a vu. L'inspection ne vous donne pas le droit de tout remettre en question. Elle vous protège contre les vices cachés et les problèmes majeurs non apparents. Effectivement, un acheteur qui ne ferait pas d'inspection aura beaucoup de mal à faire valoir ses droits et recours contre les vices-cachés dans le futur, car le juge risquera de considérer que l'acheteur n'a pas été prudent et diligent. C'est ça le rôle principal de l'inspection et la raison essentielle de ne jamais y renoncer.

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Les expertises complémentaires
Dans certains cas, nous savons dès le départ qu'il va falloir faire quelques expertises complémentaires. Dans ce cas, nous le mentionnons directement dans les conditions de la promesse d'achat.

Mais parfois, c'est l'inspection qui révèle des indices qui justifient des expertises spécialisées. Il est donc important de faire l'inspection très rapidement, car le vendeur ne sera pas obligé d'accepter d'accorder des délais supplémentaires pour des inspections supplémentaires.

• Expertise en structure : Si des problèmes de fondation ou structurels sont identifiés. 

• Test de pyrite : Pour les maisons construites entre 1960 et 2000 avec dalle de béton. 

• Analyse de moisissures : Si présence suspectée mais non confirmée. 

• Inspection de la toiture par un couvreur : Si l'inspecteur note des problèmes. 

• Test de qualité et quantité de l'eau : Pour les propriétés avec puits artésiens ou autres. 
   

Ces expertises prennent du temps. Si nous en avons besoin, nous prévoirons un délai d'inspection plus long (15/20 jours plutôt que 10).

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Normalement, vous avez déjà votre pré-approbation hypothécaire. Mais maintenant, il faut confirmer officiellement le financement pour cette propriété spécifique.

Comme vous avez suivi mes conseils dès le départ, vous avez déjà fourni tous les documents requis par la banque ou votre courtier hypothécaire concernant vos revenus et la mise de fonds. Il ne reste donc qu'à lui fournir les documents sur la propriété :

• Copie de la promesse d'achat acceptée

• Déclaration du vendeur

• Fiche descriptive de la propriété (Centris)

• Évaluation municipale

• Rapport d'inspection (parfois demandé surtout s'il y a eu une baisse de prix après inspection)

• Pour un condo :

  • États financiers de la copropriété

  • Certificat de localisation

  • Déclaration de copropriété

  • Règlements de l'immeuble

L'évaluation bancaire
Dans la majorité des cas, la banque exigera une évaluation de la propriété par un évaluateur agréé pour confirmer que la valeur correspond au prix d'achat.

Coût : 300 $ à 600 $ (payé par vous)
Délai : 3 à 7 jours
 

Que se passe-t-il si l'évaluation est inférieure au prix d'achat ?
C'est une situation délicate. La banque ne financera que le montant évalué. Vous devrez :

• Augmenter votre mise de fonds pour combler la différence, OU

• Renégocier le prix avec le vendeur, OU

• Vous retirer de la transaction (grâce à votre condition de financement)

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L'engagement financier sans condition

Une fois tous les documents fournis et l'évaluation complétée, vous recevrez une lettre d'engagement hypothécaire officielle de votre institution financière.

Cette lettre confirme :

• Le montant du prêt approuvé

• Le taux d'intérêt

• Le terme (1, 3, 5 ans, etc.)

• Les conditions spéciales éventuelles

C'est seulement à ce moment que vous pouvez lever votre condition de financement en toute sécurité.

Période des Fêtes : prévoir plus de temps

Si votre transaction se déroule entre mi-décembre et début janvier, prévoyez des délais plus longs. Les institutions financières fonctionnent au ralenti durant cette période. Un financement qui prend normalement 15 jours peut facilement prendre 25-30 jours.