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  • Photo du rédacteurChristophe Furet

Représentation versus traitement équitable

Dans des articles précédents, j'avais déjà soulevé les intérêts, et ma recommandation, de se faire assister par un courtier immobilier agréé que ce soit pour rechercher une location (surtout depuis l'étranger) ou, encore plus important, pour éffectuer un achat.


En effet, l'article de Félix Morrissette-Beaulieu publié le 1er juin 2023 sur le site de Radio-Canada explique bien la fin de la double représentation.



Si on essaie de clarifier concrètement, la Loi sur le Courtage Immobilier au Québec distingue deux grand cas de figure : la représentation et le traitement équitable. Nous allons expliquer la différence et préciser que cela concerne aussi les locataires, et pas uniquement les acheteurs.


La représentation

Un courtier ne peut selon la Loi représenter et défendre les intérêts d'un locataire ou d'un acheteur que s'il a signé avec celui-ci un contrat de courtage en bonne et due forme.

  • Acheteur : contrat de courtage exclusif achat CCA

  • Locataire : contrat de courtage exclusif en vue de la location


Le contrat de courtage est généralement exclusif c'est à dire que le client ne peut pas travailler en même temps avec plusieurs courtiers sur le même dossier. Dans le cas contraire, plusieurs courtiers pourraient être en "compétition" et ceci ne serait pas à l'avantage du client. Sans même parler de la "démotivation" probable, on pourrait se retrouver en conflit entre les courtiers pour départager lequel a proposé le logement en premier, fait visiter, soulevé l'intérêt du client... Des stratégies diverses pourraient voir le jour et défavoriser le client. Beaucoup d'agences refusent tout simplement tout contrat non-exclusif.


Par contre, même exclusif, un contrat de courtage peut être résiliable ou non résiliable. Personnellement, confiant dans mon professionnalisme et mon engagement au succès de mes clients, je propose des contrats résiliables. Ainsi, même si le contrat est exclusif, le client insatisfait peut résilier avant le terme du contrat, tout en respectant quelques règles de base comme par exemple ne pas résilier juste avant le passage au notaire, juste pour tenter d'échapper au paiement de la rétribution.


La représention pour un acheteur

Pour un acheteur qui recherche une propriété, la mise en place d'un CCA est fortement recommendée. Pour les détails, cliquez ici.

La représentation pour un locataire

Pour un locataire, la mise en place d'un contrat de courtage est plus rare.

En effet un contrat reste un document complexe à mettre en place, et surtout le marché de la location est un marché plus dynamique dans lequel le locataire fait aussi lui-même beaucoup de recherches facebook, kijiji ou autres.

Si le locataire trouve un logement sur facebook par exemple, il sera rarement enclin à retribuer le courtier qui aura pourtant passé du temps à rechercher un logement.

De même, le courtier sera peu enclin à engager sa responsabilité et proposer un logement facebook, pour lequel toutes les garanties ne sont pas nécessairement aussi contrôlées que pour un logement mis en marché par un autre courtier immobilier agréé sur Centris.ca.

Néanmoins, le locataire qui souhaite véritablement être représenté par un courtier immobilier doit signer un contrat de courtage avec lui sans quoi, il se retrouve dans le cas qui suit.


Le traitement équitable

Si aucun contrat de courtage n'est signé entre le courtier et le client, selon la loi, le courtier ne représente pas le client et ne défend pas ses intérêts. On parle alors seulement d'un courtier collaborateur.

Un courtier collaborateur est moins impliqué avec son client qu'un courtier qui le représente. Mais le courtier collaborateur est quand même tenu par la Loi d'offrir un traitement équitable au client sans contrat, c'est-à-dire qu’il devra donner de manière objective l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur les droits et obligations de toutes les parties à la transaction. Mais il ne pourra pas conseiller. Le client prend lui-même les décisions sur la base des informations en sa possession.


Traitement équitable pour un acheteur

Même si ce n'est pas ma recommandation, ni ce que favorise la Loi, un acheteur qui ne souhaite vraiment pas signer de CCA avec un courtier peut se faire assister/accompagner par un courtier dans une transaction et donc se voir offrir seulement un traitement équitable.

Mais dans ce cas, il est au moins vivement recommandé que ce ne soit pas par le courtier qui représente déjà le vendeur car celui-ci se trouve en conflit d'intérêt. La Loi est claire, le courtier du vendeur ne défend que les intérêts du vendeur.


Traitement équitable pour un locataire

Un locataire qui ne souhaite pas signer de contrat de courtage avec un courtier peut aussi se voir offrir un traitement équitable. Dans le cas d'une location, les enjeus sont moindres que pour un achat. Et surtout en général le locataire ne souhaite pas s'engager dans un contrat exclusif ni se voir éventuellement facturer des frais pour un appartement qu'il aurait trouvé, de son côté, sur facebook...

Mais la Loi reste claire : le courtier ne représente pas son client s'il n'a pas de contrat de courtage. Il ne fait que lui offrir un traitement équitable...


Conclusion

Quelque soit le choix du client, qui au final, a le dernier mot, il est important que celui-ci soit bien informé et conscient de la situation dans laquelle il se trouve vis à vis de son courtier. Dans le cas contraire, il faut poser toutes les questions nécessaires et le courtier a une obligation déontologique et même légale de transparence.



 

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