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  • Photo du rédacteurChristophe Furet

Les prix ont-ils tendance à baisser ?

La presse nous alarme sur des baisses de prix des transactions immobilières et cite des exemples inquiétants. Sans remettre en question ces exemples qui sont certainement réels, il ne s'agit que d'exemples. Un des exemples souvent cité concernait une propriété de plusieurs millions de dollars à Montréal, soit un produit très particulier et non représentatif pour la majorité. Chaque maison de luxe est unique. Les ventes sont peu nombreuses. Les statistiques peu significatives.

Donc y-a-il vraiment une tendance générale à la baisse des prix ? Regardons les données officielles des ventes 2023 comparées à 2022 pour nous en faire une idée.


Montréal - Tendances

Les statistiques officielles de Centris.ca (Association Professionnelle des Courtiers Immobiliers du Québec - APCIQ) nous indique qu'après effectivement un très mauvais début d'année, le nombre de ventes résidentielles mensuelles, mois par mois, a bien repris à Montréal depuis la 2e moitiée de l'année.

Si on regarde en volume de transaction ($) on voit aussi qu'après un début d'année 2023 très négatif, depuis le mois de juillet le volume des ventes monte même légèrement davantage que le nombre des ventes...

Ce double phénomère traduit un redressement en moyenne du prix des transactions, donc de la valeur des propriétés. Bien sûr ceci doit se décliner par type de résidence, par secteur, par catégorie de prix... mais en tendance générale, on peut dire que les prix sont en reprise depuis l'été.


Statistiques immobilières Montréal 2022-2023

Statistiques immobilières Montréal 2022-2023

Laval - Tendances

On observe le même phénomène à Laval. Après un début d'année pendant lequel le volume avait significativement plus baissé que le nombre de vente, traduisant des baisses significative des prix moyens, La situation s'est assez clairement inversée depuis le mois de juillet/août et avec un très bon mois de septembre en terme de prix de vente moyen.

Par contre, contrairement à Montréal, le nombre de ventes reste fragile par rapport à la même période en 2022.


Statistiques immobilières Laval 2022-2023

Statistiques immobilières Laval 2022-2023

Conclusion sur la tendance Montréal - Laval

Les statistiques indiquent donc qu'après un début 2023 avec des prix en tendance plutôt baissière en moyenne, on observe donc un bon redressement sur la 2e partie de l'année.

Le début 2022 était encore très haut, sur la lancée du COVID, il n'est donc pas étonnant, ni alarmant que le début 2023 était plus bas. Mais on voit que la tendance négative du début 2023 n'a pas duré longtemps.

Donc les prix ne sont pas à la baisse, et ce depuis plusieurs mois. Mais en valeur absolue, où en sommes-nous comparativement à il y a un an ?


Prix moyen versus prix médian

Nous allons maintenant essayé de répondre à la question générale des propriétaires. Est-ce que le prix de ma maison à baissé ? Évidemment chaque cas est unique et demande une étude détaillée pour répondre à chaque propriétaire. Nous allons cependant essayé de regarder les moyennes et les prix médians pour donner une idée générale.


Prix moyen

C'est le total des ventes (le volume) divisé par le nombre de ventes. C'est le métrique le plus connu mais pas toujours le plus utile car il est très impacté par les propriétés hors normes : très chères ou tres peu chères...


Prix médian

Si on classe toutes les ventes de la moins chère à la plus chère, le prix médian est celui qui se retrouve au milieu du classement. C'est donc le prix qui a autant de ventes au dessus qu'en dessous. C'est un métrique intéressant car beaucoup moins impacté par les extrèmes. Il traduit un peu plus "le cas général".


Interprétation des variations de prix moyens et prix médians

Dans les tableaux ci-dessous qui donnent les statistiques de Novembre 2022 et 2023 pour Montréal et laval, par segment de marché (type de propriétés) on trouve quatre types de situations essentiellement :

  1. Dans certains cas le prix moyen et le prix médian ont monté tous les deux. Dans ce cas, clairement le prix est à la hausse dans cette catégorie.

  2. Dans d'autres cas le prix moyen a monté et le prix médian a baissé, ce qui signifie une baisse en général dans ce marché, mais les propriétés les plus chères tirent le prix moyen vers le haut.

  3. Si le prix moyen a baissé et le prix médian a monté, le marché monte en général mais le prix médian baisse en raison de la baisse du volume dans les propriétés les plus chères.

  4. Enfin, si le 2 indicateurs ont baissés, le segment de marché en question est clairement en baisse sur cette période.


Nombre de transactions

Pour certains segments de marché le nombre de transactions est très faible, voir même une seule transaction. Dans ce cas, ne pas en tirer de conclusion !


Statistiques de Montréal - Novembre 2023 versus 2022

Principales observations sur les prix de vente à Montréal :

  • Globalement plus de ventes et plus de volume, mais si on distingue les grandes catégories de propriétés :

    • augmentation du prix des unifamiliales

    • baisse des prix et augmentation du nombre des transactions sur les condos

    • prix variables et augmentation du nombre des transactions sur les propriétés à revenus

  • NOTE : il s'agit là de tendances globales qu'il faut raffiner par secteur plus précis pour évaluer la situation d'un bien en particulier.


Statistiques immobilières Montréal 2022-2023

Statistiques de Laval - Novembre 2023 versus 2022

Principales observations sur les prix de vente :

  • Globalement maintient des ventes et légère baisse de volume, mais si on distingue les grandes catégories de propriétés :

    • maintient voir légère augmentation du prix des unifamiliales

    • maintient sur les condos

    • prix maintenu et augmentation du nombre des transactions sur les propriétés à revenus

  • NOTE : il s'agit là de tendances globales qu'il faut raffiner par secteur plus précis pour évaluer la situation d'un bien en particulier.

Statistiques immobilières Laval 2022-2023

Informations supplémentaires du registre foncier

Je vous invite à consulter le lien suivant qui fournit des précisions intéressantes : https://www.quebec.ca/habitation-territoire/information-fonciere/statistiques-marche-immobilier

Le tableau ci-dessous est calculé sur le Québec au complet, mais il est cohérent avec nos observations pour Montréal et Laval.


Statistiques immobilières Quebec 2022-2023

L'observation essentielle est que la diminution du nombre de ventes est très marquée pour les propriétés de "faible" prix, peu marquée pour les propriétés de milieu de prix et qu'au contraire, il y a de plus en plus de vente au dessus de 500,000$.


Ceci illustre probablement un double phénomène :

  1. Augmentation des prix en moyenne avec une plus grande proportion de propriétés dans les intervales de prix supérieurs

  2. Moins de ventes pour les propriétés à faible prix car certainement il y a de moins en moins de propriétés à faible prix, mais aussi, c'est probablement cette catégorie qui souffre le plus de la hausse des taux d'intérêts puisqu'on y trouve les citoyens moins aisés financièrement


Conclusion

On constate rapidement que la question du prix des propriétés imobilières est une question complexe et que la réponse n'est pas binaire, et encore nous n'avons pas regardé les variations selon les emplacements qui augmente encore beaucoup la complexité.

Globalement on constate que les prix moyens / médians se sont assez bien tenus, qu'ils ont souvent progressés. Le principal secteur en difficulté serait selui des condos à Montréal, mais là encore, il faudrait analyser plusieurs mois pour confirmer une tendance et regarder selon les emplacements.


Globalement beaucoup de propriétaires ont mieux vendus leurs propriétés en novembre 2023 qu'en novembre 2022.


On note cependant que les délais moyens pour vendre ont généralement augmenté mais pas dans des proportions inquiétantes. Si on creusait cet aspect on constaterait deux grands cas de figure :

  • Les propriétés qui se vendent rapidement.

  • Les propriétés qui restent sur le marché très longtemps et dont une bonne proportion finissent même pas expirer.


Ceci illustre une fois de plus l'importance de mettre les propriétés sur le marché au juste prix.



 

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