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La mise de fonds constitue une étape fondamentale du projet d’achat immobilier. Elle influence non seulement le montant que vous pourrez emprunter, mais aussi votre marge de manœuvre financière une fois la transaction complétée.
Tout acheteur doit connaître son budget réel, incluant la mise de fonds et l’ensemble des frais annexes liés à l’achat. Il est impératif de se fixer une limite claire — et surtout de s’y tenir — afin d’éviter de fragiliser sa situation financière après l’acquisition.
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La mise de fonds minimale
Au Québec (et au Canada), la mise de fonds minimale dépend du prix d’achat :
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5 % sur la première tranche de 500 000 $
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10 % sur la portion entre 500 000 $ et 999 999 $
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20 % à partir de 1 000 000 $
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Une mise de fonds inférieure à 20 % entraîne l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire (la SCHL le plus souvent, mais aussi Sagen ou Canada Guaranty), dont le coût est généralement ajouté au prêt via le paiement mensuel.
Il est important de comprendre que la mise de fonds minimale n’est pas nécessairement la mise de fonds optimale. Plus la mise de fonds est élevée, plus les paiements mensuels seront réduits et plus la flexibilité financière à long terme sera grande. Tout ceci doit donner lieu à un exercice budgétaire sérieux de la part de l'acheteur.
Les sources de mise de fonds
La mise de fonds peut provenir de différentes sources, notamment :
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Épargne personnelle
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CELI / CELIAPP
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REER (via le Régime d’accession à la propriété – RAP)
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Don familial (avec lettre de don conforme)
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Produit de la vente d’une autre propriété
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Chaque source a des implications fiscales ou administratives qu’il est important de valider avant d’entrer dans un processus d’achat. Le courtier hypothécaire peut généralement répondre à beaucoup de questions, mais il est toujours recommandé d'impliquer votre comptable ou fiscaliste.
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Les frais annexes à prévoir
En plus de la mise de fonds, plusieurs frais doivent être budgétés dès le départ. Ils sont souvent sous-estimés, mais peuvent représenter un montant significatif.
​Parmi les principaux frais annexes :
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Frais d’inspection
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Frais d’évaluation (selon le prêteur)
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Frais de notaire
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Ajustements de taxes municipales et scolairesT
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axe de bienvenue (droits de mutation) - le plus gros !! à titre d'illustration, prévoir environ 10 000 $ pour une maison de 700 000 $ à Montréal.
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Frais de déménagement
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Frais liés à l’assurance habitation
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Fonds d’urgence pour imprévus ou petites réparations
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Aménagement extérieur : souvent sous-estimé. Indispensable à prévoir, lorsqu'on achète du neuf qui vient généralement sans aménagement extérieur.​​
Il est recommandé de prévoir une réserve supplémentaire, afin de ne pas utiliser l’intégralité de ses liquidités au moment de l’achat.
Se fixer une limite… et la respecter
Connaître son budget ne signifie pas seulement savoir ce que la banque accepte de prêter. Cela signifie surtout déterminer ce que vous êtes réellement à l’aise de payer, sans mettre de pression excessive sur votre quotidien, vos projets futurs ou votre qualité de vie.
Un projet d’achat bien préparé repose sur une vision réaliste, prudente et durable de ses finances. Cette discipline financière est l’un des meilleurs moyens d’acheter en toute confiance et d’éviter les erreurs coûteuses.
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Une fois bien préparé, nous sommes prêts à passer avec impatience à l'étape des recherches et des visites.
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Questions fréquentes
Q1 : Pourquoi la pré-approbation hypothécaire est-elle essentielle avant de chercher une propriété ?
R : La pré-approbation confirme votre capacité d'emprunt réelle et vous permet de cibler les bonnes propriétés dès le départ. Elle garantit aussi un taux d'intérêt pour 90 à 120 jours et démontre votre sérieux aux vendeurs. Dans un marché où les propriétés bien positionnées reçoivent plusieurs offres en quelques jours, disposer d'un financement solidement pré-approuvé constitue un avantage déterminant. Dans certains cas, on ne peut même pas visiter si on a pas déjà ce document.
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Q2 : Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter au Québec ?
R : La mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 999 999 $, et 20 % à partir de 1 000 000 $. Une mise de fonds inférieure à 20 % entraîne l'obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty).
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Q3 : Quels sont les frais à prévoir en plus de la mise de fonds ?
R : Il faut prévoir généralement entre 1,5 % et 3 % du prix d'achat. Ces frais couvrent l'inspection (500 $ à 800 $), le notaire (1 500 $ à 3 000 $), les ajustements de taxes, et surtout les droits de mutation (taxe de bienvenue). Pour une maison de 700 000 $ à Montréal, la taxe de bienvenue est d'environ 10 000 $.
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Q4 : Quelle est la différence entre pré-qualification et pré-approbation hypothécaire ?
R : La pré-qualification est une estimation plus rapide basée sur vos déclarations verbales ou un nombre limité de documents. La pré-approbation est un engagement plus formel de la banque basé sur l'analyse complète de vos documents (revenus, dettes, mise de fonds). Seule la pré-approbation avec documents à l'appui a une valeur réelle pour faire une offre d'achat et nous fait vraiment gagner du temps si nous avons une offre acceptée.​​